简单来说,人民路中州路交叉口豫宛宾馆地块,有了新的规划,计划建一座容积率为5的康养大厦,控制高度100米,大概能建30层左右。
这里是南阳老城区的核心位置,人民路与中州路交叉口,大统百货斜对面。
有心人会留意到,南阳老城主干道人民路西侧,永威广宇南都新城,摩根中央公园,骏景花园、和城等楼盘,容积率都在5以上。南阳第一人民医院前些年也进行了扩建,修建了高层住院部。同时,在人民路打通断头路以后,南端的南菜园区域,规划新建的也是高层建筑。我们不难看出,在过去十年中,南阳人民路两边整体的建筑“密度”在不断增大。 人民路南端,有府衙步行街,是长期以来令人头痛的堵点;人民路两端,停车位长期紧张,节假日,乃至平常都难以找到车位;人民路与中州路、新华路、建设路交叉口,都是南阳重要商圈,容易形成堵点。南阳人民路所遭遇的问题,表面上是如何疏导交通的问题,本质上是南阳的CBD该如何建设。作为一个老南阳,你问我南阳的CBD在哪里,其实最先想到的还是大统、360和天桥商圈。南阳白河南、三馆一院片区,也都缺少能够打破城市片区,吸引全城客流的商业。例如,新华城市广场、建业凯旋广场(现更名万达坊)、以及车站南路的惠利特等,但如今回过头来看,这些商业有的客流少、有的转手、有的难以为继,都称不上特别成功。南阳城市规划的一个特点,就是有新区,无标志性商业,主城区有商业疏散,无成功复制。
至今,南阳的人口和商业依旧在旧中心主城区高度集中。这也是为什么南阳人民路至少从上世纪90年代以来,经历了多轮商业迭代,依然是南阳最繁华的城市中心。究其原因,南阳人民路具备了很多适合商业落地的特点:人民路及与之交汇的建设路、新华路、中州路适合步行,临街门面多。人民路两端老小区多,且多是单位小区居民,有购买力。几十年来,南阳人民路作为两区分界,形成了完备的商业生态。A上班族,在摩根写字楼工作,他中午在丝织厂后街或360吃饭。B大学生,周末和朋友逛街,去人民路沿线商圈,最后在府衙小吃街撸串。C政府职员,下班后带着家人,来大统附近的火锅店吃火锅。D企业职工,和朋友喝酒,约在了天桥东边的夹道里,有烤串、有炒菜,价格实惠。E是退休职工,早中晚送完孙女上学,喜欢到人民公园,和朋友唱戏。F打工人,晚上和女朋友吃完饭,步行走到人民路南头,在白河边散步吹风。人民路带给南阳人多样生活的同时,周边夹道也隐藏着南阳的历史人文。如与人民路交汇的民主街、联合街,既保留了南阳许多知名的苍蝇小馆,也保留了历史建筑。近年来,一些资本也进入这些老街,对一些古建筑进行了包装改造,旧瓶装新酒,吸引到了年轻人来消费。
道路很宽,夏天热,冬天冷。我许多次去那里扫街、办事,最后中午找不到合适的吃饭地方。城市功能规划比较分散,没有形成强商业区。在三馆一院周边,除了配套的餐厅,想在附近找个吃的,是一个很大的问题。时常是饿着肚子,跑回主城区。市中心高密度建设的好处,就是大大提高了土地的利用率,在步行范围内,涵盖了居民的衣食住行方方面面。近些年,南阳一直在推进郊区化、新城区建设。但是人口的引入和产业的落地,是个问题。近些年比较热门的词,叫“职住平衡”。就是你在新区盖的房子和你提供的就业,能否达到一个平衡。供应和需求处在合理的比值。
不能让农民上楼了,却无地可种,无事可做,造成了失业,只能外出打工。也不能让中心城区改善群体买了新区的房子,却发现在新区的工作、生活都非常困难,又要跑回市区。南阳市区人口,能不能支撑起多中心化的发展?一旦人口通过行政手段疏散到外围,会不会造成:中心城区衰落,新城区又没有发展起来的双输局面?第二是新区打造CBD不易,旧中心城区CBD升级更难。新区的CBD 建设,是在白纸上画画。在传统城市发展思路中,新区地标往往要代表一个城市的新高度,需要引入资本和产业。但旧城区CBD的升级,则是绣花,面临的是对居民现有生活的改变,遇到的是新旧融合的问题。河南许多城市的发展,新区建成后,旧城区也没有必然衰落。郑州的德化商圈,洛阳的万达、王府井、新都汇,都与新城区的商业形成强竞争。高密度建设市中心,是经济发展所需,但很可能带来进一步拥堵。如何高效治理,是个问题。第三,将人口向外围疏散,带来的一个可能是中心城区更加拥堵。在过去的二十年,为了解决中心城区拥堵,一些城市,例如上海,都曾尝试过将人口通过行政力量,疏散到城市外围,但遇到了一个情况——用行政力量疏解的人口,又必须每天通勤跑回市区上班,不仅居民生活质量下降,也带来了更为严重的拥堵。
尤其是没有轨道交通通勤的三四线城市,这一现象可能更严重。修高架、拓宽道路、建设停车场,种种方法不同城市都有试过,但没有一劳永逸的答案。当我看到南阳的人民路,作为南阳目前最公认的CBD,道路两旁楼盘密度的增加,容积率的升高,必然带来对中心城区居住舒适感、交通的挑战。城市CBD的拥堵状态,处在某一个水平,可能是最优的。但如何达到这个最优,需要思路。提高商圈区域停车费?增加停车场?分时段限行?拓宽干道两边巷道?加快拆迁,腾挪更多城市空间?修建高架?迁出一部分功能?
豫宛宾馆对面的中心广场已立起围挡,即将改造地下停车场 化解CBD交通难题,体现着一座城市的治理水准。多中心化发展,人口向外围的迁徙,要考虑职住平衡。城市更新,不能单向增加密度和建筑高度,而不考虑居住生态的改变。人民路未来会不会更拥堵的背后,是南阳发展面临的大问题。