地产下半场，房企最大的王牌

0月16日，万众瞩目在北京召开。提出以加快发展新型工业化，发展方式向绿色低碳转型，面对当下的经济挑战。地产行业要突破困境，同样需要拥抱新型工业化。

据有关数据，2022年1~9月百强房企销售额同比下降45.1%，销售额几近腰斩，市场信心遭受空前打击。如何突破困局，行业上下都在苦苦思索！

从历史积弊中寻找破局的蛛丝马迹

一、推行“新型工业化”是行业升级转型的必然选择

俗话说，冰冻三尺非一日之寒，当今的地产困局和一系列行业弊病息息相关。

弊病一：大搞“击鼓传花”式的投资销售模式，随意压缩造价和工期，不重视项目的真实成本和利润，无法做到可持续发展。

弊病二：项目越建越多，质量却越来越差，成本越来越高，完全违反了“熟能生巧、量大价低”的常识。

弊病三：好大喜功为常态，只关注利润，无人关注客户真实需求，信奉拿来主义，不愿意做冷板凳，深入研发符合客户诉求的好产品。

弊病四：浪费严重、污染严重，建筑业以7%的GDP产值，制造40%的固体垃圾，占据40%的碳排放量。

等等问题，不胜枚举。这些，一直长期存在，市场上行时，常常被忽视。当市场下行时，我们就要不得不直面思考。

以上问题，从投资、成本到工程，涉及多个职能，看似杂乱，毫无关联。但是，其实质可以归纳为两个字“混乱”！如在投资时可以随意调整造价、工期，建造中可随意改变工艺、进度路线等。

要改变混乱状况，降低成本，提升效率，学界和业界的共识，就是推行标准化。各大房企都认识到这一窘境，都在不遗余力的推行标准化。

但是，由于传统建造过程严重依靠人的经验进行施工和管理，离真正的标准化、工业化的标准化还相距甚远，这也是地产行业投资偏离、品质堪忧、成本太高、污染严重的根源。

因此，要提升地产行业整体效率，给行业脱胎换骨式的整体提升，唯有推行以工业化为主线，绿色化为目标，数字化为支撑的地产行业的“新型工业化”。

二、破解行业困局，提升价格预期，唯有从品质着手，新型工业化是其中的关键

房价下降，市场信心受损，导致价格进一步下降，这是一个盘旋向下的循环。因此，不管是从人性的角度，还是从经济学原理出发，市场修复都要从恢复价格预期开始。

提升房价，肉眼可见的有三条路，一大水漫灌，二跌倒谷底等反弹，三提升品质，提高性价比。

前两条都是行业大势，对单一企业，思考意义不大。对深处困境的房企来说，除了思考如何尽快去库存、保交房、保住命之外，还要有更进一步的思考，才能度过难关。

特别是针对房价预期管理、品质提升、效率提升、利润提升的一整套通盘管理的思路。

根据精神，我们给出的建议是通过新型工业化，大幅提升品质，小幅降低成本，实现价格提升小半步、利润提升一小步、品质提升一大步。

未来，地产行业必然要复制家电、手机、汽车等行业以品质立身、以科技创新的“守正创新”之路，方能涅槃重生，再现辉煌。

“六大转型”引领行业升级

拥抱“新型工业化”破解行业困局

地产行业的“新型工业化”是以工业化为主线、绿色化为目标、数字化为支撑的新型工业化。核心目的是通过工业化的思维和管理，全面重塑传统地产企业“散漫、混乱”的管理现状，从而实现提升品质和服务，降低成本和浪费的管理目标。

因此，新型工业化的升级必然不是单方面的，而是需要从投资、产品、工程等六大领域的协同提升。

一、产品转型：以标准化创新，实现品质大踏步提升，成本大规模降低

产品转型是“六大转型”的关键。一家伟大的公司必然是“产品主义”，重研发、追创新、以产品立身，从苹果、华为到比亚迪，不外如此。同时，产品也是提升品质、控制成本的关键所在。

目前的住宅产品，从品质与成本方面均存在较大的提升空间。

品质方面：不管是高中低档，都是以50年寿命设计，设备管线更新困难；建筑隔音、防渗漏大受诟病；绿色、节能科技鲜有应用；空间以小开间为主、布局更改困难、装修困难、内部墙体占用大量面积；凡此种种品质不足，不难发现，但更多的是习以为常！

成本方面：举个简单例子，目前装配式PC构件的市场价约2500-3000元/m³，但其材料成本仅700-800元/m³。之所以存在如此大的价差，是因为模具重复率太低，成本都被模具费分摊了。

材料成本相近的预制管桩，因标准化率高，市场价仅1600元/m³左右。经测算，如果规模标准化使用，可降低30%以上的构件成本。其他的部品部件，也大多也存在类似问题。

2019年，据某房企不完全统计，因图纸错误导致的设计变更、签证索赔、返工损失等居然占到工程总造价的4.55%左右。

山东某地产公司仅规模化一个城市的构件部品，每个项目可节省上千万元工程造价。

据行业专家测算，若规模化应用工业化成果，住宅的造价可降低15%-20%，并存在逐年进一步下降空间。

按照传统思维，我们已经习惯了先建模、再拆分、做新模的套路，很少有人采用先做设计选型、再建模，尽量利用现有模具、量产部件的正向设计方法。

不管是品质，还是建造成本，目前的住宅产品还有非常大的提升空间。

基于可见的现实，我们认为房企商品房住宅产品转型应朝向以下目标：

面向百年住宅，模块化设计，全面提升管线设备、住宅功能的可维护性、维修便利性。

住宅高档公寓化，采用预应力梁板构件，增加开间跨度，减少内隔墙面积占比，增强套内布局灵活性。

全面应用装配式快装技术，提升标准化水平，提升内装方便性、快捷性、可更换性，扩大应用规模，大幅降低成本造价。

全面应用绿色科技，增加住宅自身的温度调节能力，大幅降低能耗，提升隔音降噪能力。加强人体工学的内部部品应用研究，让住宅更人性化、更友好。

加强住宅与最新前言科技的结合研究，让诸如元宇宙、机器人、医疗、健康等科技成果更快走进住宅、走进生活。

加强标准化构件部品应用研究，让先选型、再设计的正向设计成为住宅产品设计的主流，大幅降低工程造价。加强工艺标准化、设计标准化研究，大幅提升图纸质量。

产品创新是永无止境的，以“新型工业化”为核心的住宅产品转型，必然将住宅产品的品质带到一个全新高度，为产品溢价留下充足空间。

提出：租购并举，发展房地产市场。可以预见两条清晰的工业化道路：

以标准化、规模化为核心的保障房工业化体系；以标准化支撑、创新为引领的商品房工业化体系。

两者一个以规模效益为核心、一个以最大化满足客户需求为核心，都可以成为工业化的战略方向，并行不悖，相得益彰。

二、营销转型：从客户到用户，聚集、引领、共鸣，提升溢价，促进转化

在行业的下行周期，打折、促销、优惠无疑是最具有吸引力的口号，但是，如果所有的人都以此为卖点，行业必定陷入降价的深渊，无法自拔。

提升品质可以提升售价，但是，品质提升不能以牺牲成本为代价。

工业化时代，产品标准化程度大大提升，品质提升需要更聚集，更有价值，传统建造遍撒胡椒面式的创新方式将遭到淘汰。

产品需要找到客户最关心的品质提升点，并在营销上与客户联动，这就需要地产的营销也要向工业化时代转型升级。

在这点上，地产企业需要向工业时代的弄潮儿小米、华为等学习，营销不仅是销售武器，也是找到客户关心的价值点的通道，还是保持客户黏性的方法。

小米手机通过MIUI论坛，倡导“用户参与的互联网开发模式”，每一项创新都是千百次和用户反复探讨投票的结果。

小米提出：把每一份精力都专心投入做好产品，让用户付出的每一分钱都足有所值。把营销、产品创新、成本管控紧紧的绑在一起。

客户的参与将会大大增加黏性，改变营销环境。黎万强先生在著名的《参与感》一书中提出打造营销口碑的铁三角：发动机、加速器和关系链。发动机就是以极致专注打造的高品质产品，加速器是社会化媒体传播的口碑，而关系链则是每一个客户的链接的可能节点，藏身于将客户变成用户的点点滴滴努力之中，数字化在其中扮演重要的角色。

因此，地产企业既要在品质上突破创新，又要管控成本，黏住客户，势必需要营销向工业化转型。

三、生产转型：从定制到规模，健全市场机制，释放规模效应，展现创新潜能

如果建筑工业化还是像现在一样，一客一模的定制，那就不是真正的工业化，这样即不可能降低单体的建造成本，也不可能建成产业集群，建成现代化产业体系，发挥产业链的优势作用。

因此，新型工业化的生产转型，一定要突破“一客一模”的定制化怪圈，发挥工业化的规模效益。

这必须从行业和企业两方面综合发力。

行业方面，建设全国性的产业互联网平台，基于BIM技术，建立标准化、通用化的选型市场，让产业链上下游的各类数据得以高效流通，真正发挥工业化带来的成本优势和规模效应。

企业方面，应彻底摒弃先建模再拆件的传统设计模式，应以标准化产品为基准，建立先选型、再建模的正向设计流程。

地产企业应破除门户之见，像电子、通讯行业一样，建立广泛的行业联盟，统一模数标准、接口标准，建立可通用的部品部件库。以数量带动规模效益的产生。

生产企业只有在规模化得到保证后，才有创新的动力，在部品创新上投入更多资源，展现创新潜能。

四、建造转型：从混乱、污染严重到工业化、绿色化，消除一切不确定隐患

传统的建造施工过程以“脏、乱、差”著称于世，不仅浪费严重、污染严重，而且极易受干扰，质量和进度都很难可靠保证。

参观过工业化项目的人，大多都会被工业化项目的干净、整洁所震惊。其实工业化项目的魅力远不止于此。

随着工业化项目标准化进程的深入推进，住宅建造可以象生产线一样，按照提前设计好的流程、节点、作业指导书组织备料、装配、施工、验收、移交，真正按照产线SOP的规则组织生产、管理生产，最大程度消除不确定的突发事件。

从而提升建造效率、提高劳动生产率，按照最小库存、最少周转等精益建造理念组织施工。

通过建造的新型工业化转型，全面落实提出的绿色建造、绿色发展要求。

按照2019年某头部房企工业化项目测算，实施以工业化为核心、数字化为支撑的新建造体系，人工可提效30%以上，各项建筑材料浪费、建筑垃圾减少50%以上。

五、投资转型：划清建造和投资界限，建立分级机制，重新获得资本信任

从国内外行业历史来看，地产投资和房屋建造都是不错的生意。但是，把两者不清不楚的混在一起，至少是造成今天行业困局的原因之一。

部分房企投资现状是：测算不过，建造成本找补；再不过，压缩售卖周期；造价撑不住，材料降级降配；客户群诉，裁撤团队；再上新项目，从零开始，再来一遍。

在传统建造模式下，项目管控大幅取决于管控能力，项目的建造进度、材料使用、建造成本等在投资测算表中都是可调参数。这大大影响了投资的严肃性，导致经常发生因测算不过人为调整参数，给后期埋雷无数。

投资混乱的根源在于弹性太大，如果建造向新型工业化转型，通过前期标准化的沉淀和优化，项目的进度、成本、材料等都可优化到最佳水平。这样就可以建立材料、成本、工期等方面的硬性指标集，降低建造环节在投资决策中的指标灵活度，从而大大降低投资的风险。

传统建造模式下，项目的成败大幅取决于项目建造过程的把控能力，因此，负责建造的项目总、工程总在投资决策中有较强话语权。现有的激励机制也进一步刺激了其追求极限的抱负，但这常常会给质量品质埋下重要隐患，甚至眼高手低无法按期交付。

因此，要改变目前的行业乱象，需要推进新型工业化，固化建造的标准能力，将投资与建造职能适当分离。

在组织模式上，更倡导投资团队向国外同行看齐，进行基金化管理，建立GP团队，投资收益建立优先劣后分级机制，将收益与风险相挂钩、风险与权力责任相挂钩，规范化、科学化投资行为，重新获得投资者信任。

建造团队可转型为代建团队，向工业化代工厂管理看齐，专注于质量提升和成本降低。更好发挥工业化项目标准化、可规模复制的优势。

借助新型工业化，实现投资与建造的相对独立，让地产投资焕发新的生机。

六、运营转型：破除现有局限，建立投资、规划、运营一体化机制，保民生、惠民生，在运营中持续增值

 提出：保障民生，建立生育支持政策体系，实施积极应对人口老龄化国家战略。不管是生育支持还是服务老龄化人口，都离不开社区和住宅产业的支持。

但是，传统的不动产运营，凡运营必商铺。如果行业只停留在商铺招租的运营窠臼中，那么促增值、保民生、惠民生的力度将非常有限。

在新型工业化时代，传统运营同样需要转型。工业化的特点是规模化复制，工业化的魅力也是规模化。这使我们在更高的起点统筹投资、规划、运营一体化机制，发挥规模化的价值。

比如，传统建造下“一小区、一规划、一设计”很多非常好的社区规划、运营IP仅限于单点布局，无法形成规模效应，刚刚盛开就凋零了，非常可惜。

工业化时代在设计阶段，就可以固化、标准化一些非常好的运营IP，孵化、孕育、推广社区文化、体育、交流、育儿、养老、科技等领域特色运营IP，以公益化、社会化两条腿走路，实现投资、规划、运营的一体化，全面拓宽运营赛道。

对政策的理解和行业趋势的洞察指导投资，投资指导规划，规划决定运营。通过标准化产品的不断创新、迭代，融入更多与居民幸福度息息相关的幼托、育儿、养老、文娱等基础设施。

通过工业化时代的规模化、一体化运营机制，形成投资、规划、运营的正向循环，保障社区存量资产的不断增值保值。

小结

毫无疑问，当下地产企业最重要的任务是去库存、保交房、保住命。但是，“人无远虑，必有近忧”，在这个重要节点，仅仅思考如何“保命”，不将现在与未来结合起来思考，是远远不够的。

“新型工业化”不仅仅是企业提升品质、提升管理、降低成本的局部策略，也是产业链更新、科技创新、城市能级提升的大局策略。是事关企业发展，重新赢得客户信任、投资者信赖、政府支持、的关键举措之一。

“新型工业化”是 提出的国民经济振兴的总体方略，是一盘大棋。地产企业同样要思考自身在其中的位置和策略，因此，“新型工业化”必然是地产企业升级的重要发展方向。