对房地产未来的几个判断，太透彻了

“影响房价的原因是什么？我认为短期影响是信心。从去年下半年开始，居民的购房预期出了问题。中央的判断是：需求收缩、预期转弱。房价经过多月持续下跌，预期转弱得更加严重了，现在是预期不良”。原房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏日前接受《金砖财经》专访时表示。

国家统计局数据显示，1-9月商品房销售面积和销售金额仍是负22.2%和负26.3%的降幅。但是从9月单月看，商品房销售面积和金额环比分别有所回升，同比降幅收窄。在孟晓苏看来，现在又应当像2008年那样，到了对房地产行业要讲“信心比黄金更宝贵”的时候了。

孟晓苏被誉为“中国房地产第一人”。跟他聊天非常舒服。他思路敏捷，条理清晰，分析问题鞭辟入里，对行业发展有着深邃的洞察力与战略性大视野。

在孟晓苏的话语体系中，商品房体系和保障房体系，双轨制规划得更清楚了，新的发展模式会影响未来5年；如果今后让国企去建商品房、民营企业去建保障房，这是不可思议的事情，各国各地的保障房都是主要是由政府责任，建设机构多是公共服务型企业，我国在双轨制下企业要各有侧重。在孟晓苏看来，什么经济发展“天花板”，城镇化“天花板”，住房面积“天花板”，人口“天花板”，没有一个是符合我国实际的。

眼下有人认为，房地产是风险资产，要进行“价值重估”，“这实质上是要让房价下降，这对提升楼市信心不利，与房地产市场平稳健康发展的要求不匹配，相信也做不到，这个建议不会有人听”，孟晓对记者表示。以下为采访实录：

从报告表述来看，未来五年住房制度改革将和十九大的思路一脉相承，房住不炒的定位不变，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度”。结合现在及未来行业发展趋势，您认为房地产是否还有投资价值，房地产价值是否会被重估？

孟晓苏：从报告看，把商品房体系和保障房体系，把双轨制规划得更清楚了。“多主体供给”，不仅靠企业，还可以自建联建。“多渠道保障”，不能仅靠政府，还需要更多机构参与进来。我国正处在一个“大保障时代”。

重申“房住不炒”的定位，构建“多主体供给，多渠道保障，租购并购”住房制度，这个顶层设计是前不久中央提出“探索新的发展模式”的主要内容。

中央精神最近连续三年都是连贯的、正面的。前几年曾经有过“坚决遏制房价上涨”，“下决心解决房地产问题”等说法，但是现在时过境迁。现在是要求“保持房地产市场平稳健康发展”，是希望大家入市买房。这几年中央三令五申讲“三稳”，即“稳地价、稳房价、稳预期”，并多次谈到“因城施策”。现在房地产调控政策已经有了根本性变化，从过去天热要开着空调降温，到现在天寒地冻必须关掉空调，甚至要开暖气供暖。如果还纠结着过去的说法而不改变，那就会与领导上的要求背道而驰。

第一，“房住不炒”往往被人曲解成不能买房、不能卖房。我曾经讲笑话调侃这些不求甚解的行为。“房住不炒”是用大白话讲出了常理，房子本来就不是用来炒的。“房住不炒”强调的是居住功能，同时没有否定住房的投资价值与属性，否定的只是炒作行为。

我们国家的统计体系里，一直是把房地产列为投资项。居民购买住房不列入消费，而列入投资。我对此提过意见，说不能够把房地产只列为投资，至少它是消费型投资，住房不仅是投资品，也是居民消费。

第二，住房不能有投资属性吗？不对。住房不能有投资价值吗？也不对。住房还有没有投资价值？当然有。谈到我国房地产有没有泡沫，我认为正是因为对国外出现过的房地产泡沫早有警觉与防范，甚至过度防范，使我国整体上没有出现过真正的房地产泡沫，所谓“泡沫”全是从专家们嘴上说出来的。比如，“房地产灰犀牛论”就是一个典型。过度防范可能防范出病来，已经造成去年房地产政策上的“合成谬误”。

有“房住不炒”这个定海神针，我国房地产业平稳健康发展在总体上是有保证的。如果有毛病也是小毛病。就像马三立相声里说的，一个人痒痒，找医生看病，医生开了一个药方。他打开层层包装纸，里边写了两个字：挠挠。其实房地产就是这么点病，结果当成大病来治，治出毛病来了。我们不需要过度防范。

第三，房屋价值是否需要重估？央行2019年做过一次统计，数据好多人没仔细看，没看懂甚至看错了。在央行统计数据里，中国城镇居民家庭有房屋的占到96%，平均每户是1.5套房，连20%的低收入家庭有住房的也达到90%，这个数据说明“居者有其屋”目标已经基本实现。中国历史上世世代代都期盼的“居者有其屋”梦想，终于在中国共产党的领导下，经历改革开放，在我们手中实现了。

现在住房财产已经成为居民家庭财富的主要构成部分。根据央行的统计，2019年已占到59.1%，近几年肯定又有增长。其中包括低收入家庭，他们的房产价值一般都超过了自己打工所得。我也问过一些住在蓝旗营的北大清华教授，他们所持有的这套房产价值已经超过1000万元了，主要家庭财富是房产，存钱与股票并没有这么多。这说明房产具有价值对持有住房者有利，对人民群众有利。

最近居民购房意愿在下降，因为房价在下跌了。我看到国家统计局的数据，房价已经连续13个月下跌。9月份70个大中城市的新房与二手房，环比下降的城市分别有54个和61个，比8月份分别又增加了5、6个。

所谓房地产价值重估，实质上是要让房价下降。这对提升楼市信心不利，与房地产市场平稳健康发展的要求不匹配，相信也做不到。这个建议不会有人听。

在您看来，影响房价的关键因素是否已经发生变化？

孟晓苏：影响房价的原因是什么？我认为是信心与预期。从去年下半年开始，居民购房预期出了问题。中央的判断是：“需求收缩、预期转弱”。房价经过多月持续下跌，预期转弱更严重了，现在是预期不良。现在应当像2008年那样进行信心喊话，到了要再讲“信心比黄金更宝贵”的时候了。

从长远来看，房价还会上涨。我有个统计数据，城镇房价在过去35年里上涨了25倍，是从1987年全国城镇有房价统计数据起计算。那时是408元/平方米，现在是9700多元/平方米。去年一度上涨到10,139元/平方米。今后难道就不涨了？不可能不涨。

我曾经用三句话概括影响房价的主要因素：一是“短期看供求”，供求是影响房价的市场因素。现在大城市总体上还是供不应求，不能因为老百姓一时信心缺失不买房，就把供不应求的总体趋势给忘记了；

二是“中期看地价”，地价是房价的主要构成因素。日本当年房价下跌主要是地价下跌，东京地价一度跌掉了3/4。我国跟日本不一样，土地供应都来自政府，只有流拍的、没有降价的。最近除了上海以往，其它城市拍地都不大好，但地价没有跌。

三是“长期看发钞”，钞票是房价的衡量尺度，但这个尺度是在变化的。印钞票是政府征收“铸币税”的重要手段。近几年美联储无上限印钞，美国和欧洲都在印钞，美国不断发钞收割全世界。大量印钞当然会造成通胀，但是美国经济仍然比较坚挺。好多人在唱衰美国经济，我看不是这么回事。美国通胀最近都在8%以上，但是美国房价从2012年以来一直在上涨，前年上涨了11%，去年上涨了16.9%，今年3月份数据又上涨了20.6%。房价跑赢了通胀，老百姓家庭财产没有贬值。

我国虽然从不讲货币宽松，但是最近两年要求货币供应要“保持流动性合理充裕”。前些年看到我国M2增速急剧放缓，我就不断提出适度增加的建议。最近几年M2增速稍微上去一点。货币供应并不是像有些专家说的“冲击CPI”，并没造成大规模通胀。那么多钱去哪了呢？这就是周小川说的“建一个水池”。资产价格包括房价成为一个“水库”，大量资金就流到水库里，起到了蓄水的作用。房产价格是资产价格中很重要的因素，房价上涨对有房老百姓来说不是坏事，让他们欢欣鼓舞，说明他们的家庭财富增值了。

对于还没买房的老百姓，不能总说他们为房价上涨着急。别人房价上涨他着什么急？政府应当给他们建保障房，不建保障房他们才着急。这就是要住房双轨制。吴敬琏先生在十多年前说过一句话：“打压房价会使物价上涨”，很多人当时不理解是怎么回事，现在应该能看清楚了。房价和CPI是个跷跷板，资金总得往一些地方流。房价上涨不仅减少了CPI上涨幅度，而且能让居民家庭财富增值跑赢通胀。

未来房价涨不涨关键看货币增发不增发，不要相信房价长期不涨。这就像你坐在高铁上看站台，还以为站台在往后跑；实际上别人站在站台上看高铁，是高铁在往前跑。房价上涨与货币增发的关系也跟它类似，总责怪房价上涨是不对。不是房价在涨，是货币在缩。

“信心是影响房价的重要因素”指的是短期、“印钞是房价上涨的重要因素”指的是长期。他们都是构成房地产市场的基础条件。如果问什么是“影响房价的关键的因素”？那就把两者合起来，应当说是市场因素。

在房价下跌的预期之下，老百姓当然不会买房了。只有让老百姓相信房价不会再下跌了，他们才敢重回市场。我2003年在香港“救楼市”的时候，有个有钱的企业家朋友跟我说，六年不买房，孩子都长大了。我问他那为什么不买房呢？你又是刚需又有钱。他说，没看到房价在跌吗？可见在房价下跌的预期下，老百姓不会出手买房。现在情况也一样，普通老百姓攒点钱不容易。只有看到房价不再跌了，他才会愿意回到市场。

如何让老百姓相信房价不下跌了呢？其实很简单，就是看到房价涨起来他们就相信不跌了。如果要推动楼市启动，就需要恢复楼市信心。除了进行“信心喊话”以外，还要让人们看到“房价上涨”。

最近听到有人说要“让房价回归才能推动市场营销”。所谓回归就是下降。这是只看眼皮子底下，是饮鸩止渴。尽管某个楼盘价格下跌也会有些人来买，认为比原先买房的人占了便宜，但从总体上会进一步打压市场信心，被吓住的客户要比新入市的客户更多。我看到有报道说，政府出资“保交楼”会让房价下跌，这样会促进市场销售。这话恰恰是说反了，在总体上会影响信心恢复。

“租购并举”进入高质量发展的新五年。头部和国有房企纷纷响应这一趋势。“租购并举”会给未来五年房地产市场带来哪些变化和机遇？

孟晓苏：新的发展模式不仅是租购并举，还包括多主体供给、多渠道保障的住房制度。新的发展模式会影响未来5年或者更长，双轨制将会成为住房制度的主要格局。

住房双轨制是当年我们房改课题组提出来的，那是学习参考发达国家和地区的经验进行的制度设计，包括英国、德国、美国、日本、新加坡、韩国、台湾地区与香港地区的经验。我国住房制度顶层设计是合理的，却没有想到后来多年被耽误，保障房建设忽视耽误了12年，被我称之为“旷课12年”。

最近十年来双轨制的提法越提越明确，中央明确提出了“完善两个体系”，即“完善住房市场体系和住房保障体系”，把住房双轨制阐述得更加清楚了。最近又提出“多主体供给、多渠道保障”的住房制度。“多主体供给”就不只是开发商供给，还应该包括社会其他主体；“多渠道保障”，也不仅是政府提供保障，还包括企业与社会提供保障。

我曾经建议，我国享受保障房的人群应占中国城镇家庭的50%。这个建议当时曾得到当时国务院总理的肯定，总理设想的也是保障房要占50%。当然是家庭的50%不是建房面积的50%。商品房面积会大些，保障房面积会小些，但是就套数来说，应当是50%的家庭享受到不同深度保障。这就是当年我们课题组从英国和香港地区学来的，符合中国内地的国情民情。

某些专家总好谈论的“收入房价比”其实是个乌龙。他们不知道在很多商品房的房价里还背着一套拆迁安置房的房价，拆迁安置房住户基本上不用花钱的。如果非要计算“收入房价比”，那也应该按照两套房计算。有些专家听到后也跟我表示，您讲的是对的，收入房价比不能这么计算。实际情况也是如此，按照“收入房价比”居民都买不起房，那为什么这么多居民都有房呢？

这是我要说的第一层意思，未来五年要加快建立“多主体供给、多渠道保障”的住房制度。

第二层意思是要正确理解“租售并举”。 报告中要求加快建立的住房制度，把“多主体供给、多渠道保障”说在前头，然后才谈到“租购并举”。我认为提倡“租购并举”主要是针对过去租赁房提供不足，一度保障房要求“只售不租”。这是与我国房地产企业融资模式有关，都主要靠贷款发展，对资金回笼有时间性要求，必须把房子及时卖出去，资金才能够周转起来。租赁房的持有主体必须要有足够的资金，还要有长期持有房屋的愿望。如果没有这种持有主体，或者持有主体没有这种愿望，“只售不租”就是空喊口号。这个问题需要实事求地对待。这是我说的第二层意思。

第三层意思是要把“租购并举”的内涵再往深里思考。我认为“租购并举”还有另一层含义，就是“租”和“购”之间是可以转化的，至少部分租赁房可以允许先租后买。这样做首先可以解决建设主体长期持有租赁房而带来的资金困难。现在的建设主体有能力长期持有吗？让开发商去持有，让地方政府的平台公司去持有，一个个都变得负债累累。因为在没有允许REITS进入租赁商品房领域的情况下，长期持有大量房屋是很艰难的。另一方面要考虑到租户的意愿，不少租户希望在自己具备购房条件后能够持有房产，把租房变为买房。这样做不仅可以减轻持有机构的负担，而且可以让租户实现拥有房产的愿望。“有恒产者有恒心”，从此跟上共同富裕的步伐。这样通过“租购并举”就可以实现一个转换。

过去我们推动的房改就是把租住公房转为商品房，中间有一个把公房出售给职工的过程，出售后变为普通商品房。我认为我们不能够照搬新加坡模式，在新加坡“组屋”和”商品房”是不能并轨的，因为它国土狭小，若转换过后新增人口再要组屋就没有了。组屋也可以转售，但是只能卖给有购买资格的对象；组屋也能增值，但不能跟商品房比价格。这样就保持了新加坡有限资源可以循环利用。我国是个大国，城市多人口众，而且已经通过房改走出了一条成功的中国双轨制道路。今后应当继续走好我们自己的路。

有人认为，未来要有一个好的、合适的住房制度安排， “两轨”要分清楚，政府这一“轨”一定要封闭起来，不能与市场混着弄不清楚。

孟晓苏：在保障性租赁房中，一部分租赁房可以永久性租赁，比如现在几支保障性租赁房REITs试点，要在REITs存续期间内永久性租赁。但是更多的则可以把租赁房与老百姓可以购买的产权房打通。有的城市已经规定五年后补缴一定费用就可以持有，甚至可以用租金抵房价。这样的办法让地方政府与企业能收回房屋成本。 

“两轨”封闭为什么不能成为普遍性要求呢？当年我们房改用的就是相反的办法。那时形势逼着我国进行房改，因为各单位持有公房的负担越来越重，最后连维修基金都支付不起，这才统一认识推动了房改，把租住公房出售给职工。房改的启动也是来自“倒逼机制”。

租赁机构有租赁机构的活法，前提是必须找到长期资金来源。我国现在只有少量租赁房进入REITs，有条件长期持有当然可以长期租赁，但是多数租赁房缺乏机构性持有主体，并不具备长期持有的条件。所以实事求是的做法是“租售并举”，把一部分租赁性房屋卖给租户，变租为购，并可以按照房改原则，让保障对象享受一次房改。房改可以使房屋成为居民家庭财富，而且房屋资产长期增值。当年房改时用两三万元买了公房的老职工，他们的房子现在都增值到几百万、上千万元了。这对普通老百姓当然是利好。非保障对象人群购买商品房要付出更多价格，而老职工却能享受公房出售的优惠。房改多年过去了，房改房作为商品房，也与其它商品房同样价格了。这不就是让保障对象走上共同富裕道路了吗？

在三次分配理论里边，一次分配领域本来很难做到公平。若在工资分配与股权分配上搞平均主义，势必会阻碍经济发展。 提出了缩小工资分配差距的要求，这是很必要的，一些垄断行业的工资水平太高。但是若把劳动力工资水平拉平，再把股权都拉平，那就不要发展了。所以在一次分配领域，在股权和工资分配上很难做到公平，起点公平并不能造成终点公平。但是在全世界来看，提供保障性住房是平衡不公平的一种利器。低收入人群在住房问题上享受优惠，弥补其在工资收入和股权分配上的不足，这并不是我们发明的，发达国家就是这么做的，而且全社会都赞同这么做。房改让亿万老百姓有了获得感，随着房屋增值就让他们跟上了共同富裕的步伐。这就是在第一次分配领域做的事情，现在一些老职工算算账，家庭资产都不少了。房改有效弥补了其它一次分配造成的不公平。现在我们能不能让新市民、城市新家庭也享受一次房改？用保障房价格买到产权房，让他们也能靠住房跟上共同富裕的步伐。

保障房和商品房之间要有一个转换的通道，直接政策依据就是我们当年推动的房改。未来也需要这么做了。老百姓一步一步都要脱困，从原来的低收入慢慢转化，特别是要通过房改政策助力一把，让其很快进入到中等收入水平。这不是皆大欢喜的事吗？这也是下一步实现社会主义现代化强国的一个重要标志，给予老百姓是实实在在的利益。

我认为大部分租赁房屋是应该转换的。我们国家大，未来还需要很多房屋供给，不可能有这么多的机构长期持有房屋。特别是在推REITs进入租赁房还很难的情况下。至于各类企业应当怎么做，如何活下去？我讲了发展方向，企业家们自然会在其中找空间。

租购并举的新五年里，中小民营房地产企业如何在没有资金成本和拿地优势的前提下，应对这种行业发展趋势，怎么活下去？

孟晓苏：这次房地产行业遇到很大问题，特别是民营企业遇到很大困难。从现在来看能不能走出困境还说不准，什么时候能够走出困境也说不准。现在之所以说不准，是因为信心仍然在往下走，房价还在往下走，购买预期没有得到根本改善。

这次首先倒霉的是大型房地产企业。有的企业负债率那么高，是谁给搞出来的？我倒不认为金融机构是在搞“国进民退”，一些民营企业有那么高的负债率，是银行和其它金融机构给搞出来的。去年下半年又翻脸搞“上楼撤梯”。大型房地产企业情况尚且如此，中小企业就更困难。有些中小企业提前洗手不干了，才聊以自保。

我认为我国未来竞争性房地产领域，还是应当以民营企业和混合所有制企业为主体。国务院国资委已经按照国务院意见，多次要求央企退出竞争性房地产领域。如果不让央企国企尽快归位，继续听任他们在商品房市场上、在竞争性房地产领域举牌拍地，利用自己的优势获取低息贷款，民营企业的生存空间就会受到更大挤压。

这并不是判断能不能活下去的问题。我说的是，要给民企一条活路，也要给央企国企一条好路。央企国企应当回归到哪里去？应回归到中央十八届三中全会要求的“国有资本加大对公益性企业的投入，在提供公共服务方面作出更大贡献”。

保障房就是公共服务产品，其中政策含量很大。如果让央企国企去建建商品房，反而让民营企业去建保障房，这是不可思议的事情。世界各国的保障房都是由政府操办、多是由国企建设。

一度有些人主张让央企国企去接涉险房地产企业的楼盘，这不是在开玩笑吗？在市场条件没有改变的情况下，谁接盘都会被拉入风险；若是市场条件改变了，涉险企业自己就脱险了，还用你去接盘？还好，没有央企国企去趟这池子浑水，他们自己的负债率也不低了。若听信这种馊主意，势必进一步挑战“让央企国企退出竞争性房地产领域”的要求。

号召央企国企退出竞争性房地产领域、要求其回归本源，是完全正确的。建立央企国企的目的是为人民服务，在房地产领域是为了提供公共产品。房改初期央企国企推动为了推动住房商品化，在商品房市场还没有启动的时候发挥了作用。而现在已经是“一花引来百花开”的时候，央企国企应当大步退出竞争性房地产领域，主动回归保障轨。

保障轨房屋还有没有开发量？我与一些专家的看法不同，他们认为没有什么开发量了，我认为开发量很大。特别是在保障房方面，多主体供给、多渠道保障，还需要集团化开发与成片楼宇建设。各主要城市都需要建设保障房，工作量还很大。

我这样说不是不让央企国企盈利，只是要限制其盈利。央企国企建保障房是按照国家与社会要求，履行自己的职责。前一段时间有个错误政策叫“限地价、竞配建”，保障房谁都不去建，就把它推给企业，用“限地价、竞配建”摊到企业拍地之中，回避了政府应尽的责任。在我提出批评之后，听说很多地方已在改变这项政策，收回保障房指标由政府另安排平台公司建了，相应的拍地条件也调整了。这种错误政策当时出台的原因是什么？就是多年忽视保障房建设，央企国企都脱离了保障轨。如果他们能够回归本源，本源指的是当年房改方案设计，那么央企、国企、民企与股份制企业都可以各归其位，在双轨制下各有侧重，房地产市场发展就健康规范了。

目前保交楼、保民生是重中之重，保交楼的资金从哪里来，压力如何破解？

孟晓苏：“保交楼”本来是开发商干的事情，现在成了各级政府的事情。开发商的责任本来就是保交楼。所谓保交楼，就是把即将完成的楼盘完成，不要停工误工影响交付。

保交楼资金本来应当从市场上来，预收房款是完成房屋后续建设的主要资金来源。但是现在市场失灵，房价下降老百姓不愿意买房，有的甚至“弃房断供”。不管比例占多大，这是一个不好的信号。在这种情况下，资金从预售款上来已经不大好指望。需要动用财政资源和银行资源。动用财政手段这听起来像是悖论，卖不出地政府也缺钱。过去建立监管账户限制资金不能流向“保交楼”，把开发企业的资金源给阻断了。现在只能是让政府与银行来提供资源来替代市场。这叫做“解铃还须系铃人”。

在目前情况下需要政府干两件事，一是信心喊话，二是提供救市资金。怎么出手？我最近多次推荐美联储的经验，美联储救“两房”的经验值得我们学习。它动用资金和发债避免了“两房”破产，风险过去之后房价上涨，“两房”赚得盆满钵满，美联储救市资金的本钱利息都收回了。现在是他们几家在争论，到底超额盈利该归谁？“两房”说本息都还了，超额盈利归我，美联储说那不行，那是我买的托市股票！风险过去以后他们几家都赚了很多。现在能不能学美联储的经验，大胆拿出一些资金来解决目前市场低迷的问题呢？

有人说，房企的尽头是代建；也有人说，房企的出路是REITs。您认为房企的出路是什么？

孟晓苏：房地产企业过去就有代建，今后当然仍然有代建。保障房就可以把它看成一种代建，保障房资金最终是由政府掏钱，保障对象也不是由企业说了算。保障房建设任务可以看成是一种新的代建，它最终是地方政府的任务。但是代建可不是房企的尽头。

房企的出路是REITs，这话讲得有道理。国务院办公厅2008年126号文件提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这是我们共同推动写进国务院文件的。当时文件就指明REITs是指解决房地产融资问题。但从2010年起开始限制房地产融资，叫停房地产信托，要求资金不得流向房地产。在这种政策下REITs试点当然没有进展。当时在试点城市天津与上海，为了推动REITs，我们把REITs的中文翻译“房地产信托投资基金”改为“租赁权益信托投资基金”，还找出一个词汇叫Rent Equity，正好缩写字头也是“REITs”，我自创了一个英文词汇避开REITs指向“房地产”。这是那时的一段笑话。

现在我国REITs试点被转移到从基础设施领域起步，这事情是我们课题组干的。我很早就发现直接推动房地产REITs不行，那么如何推动REITs进入中国？我认为REITs进入是势不可当，但是具体实施办法则可以绕道。于是就转向用REITs持有政府公共资产，主要是持有收费基础设施项目。就这样我持续17年呼吁引入REITs，终于在第15个年头上开始被接受。我国REITs试点正是从基础设施领域起步。

中国有了REITs就有了REITs投资人，投资主体最终是老百姓。从投资人角度来看，是把能够长期增值的资产给他们好，还是把不能长期增值的资产给他们好？现在的REITs有一些是特许经营权类项目，如高速公路等。我支持高速公路搞REITs，但是其底层资产不能增值，超过一定时限后权益还会灭失。要让REITs在我国长期顺利运行，就要赶快补入长期增值的好资产。什么是不动产的最好资产？国外的经验是商业租赁房与医疗租赁房。

美国北美REITs协会会长斯蒂文先生曾给我一张图表，表明从1972年算起到2014年，美国REITs在42年里增值了142倍，平均年化收益率是12.2%。收益中包括按年分红、房产增值与股票溢价，其中房产增值是最主要的。这说明只要REITs锁定商业房地产，增值率是稳定可靠的。我再通过中房的一个项目来做分析，中房北京翠微小区是中房公司在北京建设的最早住宅区，1985年平均卖价仅430元/平方米，现在二手房是8万元/平方米，37年间增值了185倍。试想若是在430元时就发行REITs，这超过百倍的增值不就是属于REITs投资人了吗？投资人期望持有长期增值的优质资产。事实证明，只要REITs能够锁定商业房地产，长期增值就是可以期待的。

现在我国直接融资太少，间接融资太多。间接融资就是靠银行等金融机构提供贷款。银行把老百姓的资金低息吸储，加上几个点的利差再贷给企业，结果造成一些房企高达93%的负债率。凭什么这些企业能以93%的负债率当老板？就是靠着银行的支持。而93%的资金来自哪里呢？最终来自于人民群众。那我要反问一句：为什么人民群众就不能当企业的老板？反而是必须通过银行把钱借给承债人，让承债人当老板？当承债企业明显面对风险时，为什么不能让人民群众从资产中捡好的，并把它证券化，从而自己持有这些资产？

对于租赁房，中央早就要求“发展住房租赁市场特别是长期租赁”，“支持专业化、机构性住房租赁企业的发展”。专业化、机构性持有主体指的是什么？最好的就是REITs。近年来国家鼓励长租房，但是却让企业用贷款去持有，结果房租还抵不上利息。为什么不能用长租房资产发行REITs呢？不少长租房的收益率已能达到REITs要求。发展REITs对于房地产企业来说，公司持有物业可以变成社会共同持有。我们应该走这条道路，房企持有的收租物业如能变成REITs，当然会有效拓展企业融资渠道。

产业园区REITS目前有了，但并不多。有人认为，未来应当允许有房地产背景的公司发行REITs；购物中心REITS目前还没有，缺乏资金的快速退出通道，这是难点。您对此有何看法和建议？

孟晓苏：发行商业房地产REITs是我国REITs应当走的方向，本来绕道从基础设施REITs起步，是我们课题组设计的，是我给引偏的，不绕道而行就达不到目前的试点成果。我怎么引弯的路，我就应当怎么给他引直了。REITs应该走向商业地产，要把长期增值的优质资产注入REITs市场，把长期向好的资产变成REITs持有权益。

未来房地产行业会出现一个什么发展格局或者说竞争态势？

孟晓苏：这个问题，我早就反复强调要完善住房双轨制，特别是保障房需求巨大。在建设各类保障房方面，必须要下大力气，务求实效，这是未来中国房地产发展的一个重要方向。

未来的市场空间在哪里？民营、国资的房企面临不同的机会会否有所不同？

孟晓苏：未来房地产市场空间能有多大？有人提出了“天花板理论”，说房地产发展碰到天花板了。实际上这是在市场萎缩的情况下对市场做出的判断。我比喻就像是在一个封了的路上数车流，在一个关了门的商场数客流。只有等路解封了、商场开门了，才能看到真实的市场情况。现在老百姓预期不良、信心缺失。看到眼前情况就说房地产碰到天花板了，从此就一蹶不振了，这是一叶障目不见泰山。

中国房地产业发展从房改算起才24年，而美国房地产业已经发展了246年，最近十年来仍在蓬勃发展。美国房地产是18年一个周期，这是1995年我在美国麻省理工学院和比尔•威顿教授一起研究时，从他那里学到的，他是美国房地产周期理论的专家。此后2008年美国房地产再次出现断裂，引发全球金融海啸，让这个周期理论再次得到印证，让我更加坚信不疑。

根据18年一个周期的规律进行分析，美国房地产崩盘的下一个周期性拐点是在2026年。拜登总统本届任期过后的下一届美国总统，将面对由此带来的美国经济危机。美国每一轮周期性滑落过后就是一轮新的发展。我国房地产发展发展时间仅是美国的1/10，怎么就说发展到头了？更不要说中国人口比美国多好几倍。 

还说什么“经济发展碰到天花板”，“城镇化碰到天花板”，“住房面积碰到天花板”，“人口增长碰到天花板”，等等。我看没有一个是符合实际的。

第一，“经济发展碰到天花板”吗？这用不着我作评价，请去读读 报告，看看中央对未来5年发展是如何展望的吧。如果中央是认为经济已经碰到天花板了，就按照中央要求的办。可是中央不是这么说的。“经济发展天花板论”就是不正确的。

第二，“城镇化碰到天花板”吗？我国城镇化数据已经是65%，但是说“65%实际上是75%”，这个随口就来的说法是不科学的。65%怎么就是75%？我从其他专家那里得到的数据是，名义上城镇化率65%，实际上的城镇化率只是55%。很多进城农民的家庭还没有迁入城镇，他们的根基还在农村。

最近我看到了农村数据信息网全国统计的农村数据，我才发现城镇化率实际上真的只是55%。许多多农民现在是“一脚城里，一脚城外”，这种城镇化率是要打折扣的。对城镇化进程要有清醒的认识。国际研究成果是城镇化到了75%就会从快速发展阶段进入平缓发展阶段，这个理论本来最早是我引入的。把65%随意说成是75%，这是专家的数学不好。

第三，“住房面积碰到天花板”吗？这是没有看到城镇居民的刚性和改善性需求。引用数据的人说，我国城镇人均面积已经达到41平方米，和欧洲一样了。这是不懂的数据标准不同。我们国家用的是“建筑面积”，它跟国外普遍使用的“居住面积”不一样，建筑面积里包括有“公摊面积”，减去“公摊面积”才是“使用面积”或称“居住面积”。公摊面积大约是30%。

为什么我国数据指标与国外不同呢？因为过去中房公司使用的是“建筑面积”，后来全国房地产指标都用“建筑面积”。中房公司用建筑面积是因为国家计委下达任务是按建筑面积下达，落实任务也按照建筑面积落实。后来发现用“建筑面积”显得数大，让老百姓更有获得感，就没有调整过，一直用到今天。其实刨去30%公摊面积，建筑面积41平方米实际上居住面积不到29平方米。专家不了解实情，拿“建筑面积”去跟人家“居住面积”相比，这不是同一口径，数据标准不一样。

第四，“人口增长碰到天花板”吗？现在国家正在调整人口政策。刚刚出现一点新增人口下降，离人口红利减退还早着呢，离人口减退造成不买房的距离更远。一些学者书呆子气，看到一个数字出来就赶快说“天要塌下来了”。更不要说中国人口政策的调整力度会很大。中国传统文化包括讲究家庭传承、崇尚孔孟之道、鼓励生儿育女。国家稍微给点政策鼓励，生育率就会回升的。中国传统文化跟美国与欧洲的传统游牧文化不一样，农耕文化本身有繁衍大家庭的愿望，父慈子孝、代际帮助、养儿防老都是用得着的。

我认为人口问题不用过多担心。现在已经从限制生二胎，转到允许生三胎，慢慢会转向鼓励生三胎。未来会不会为鼓励生育而不设三胎界限呢？人口问题对中国来说不难解决。“人口红利减退”只是一种担心，还没有构成事实，更不会对房地产长期供给与需求发生影响。除此以外，还有人口老龄化因素，需要有适合老龄化的房子，需要社区改造。还有乡村振兴战略，要看是不是允许城市开发投资进入农村、是不是允许城市购买力进入农村？现在资金主要在城市，购买力主力也在城市。如果对以上问题的答案都是否定的，不能让城市资金进入农村，不能让城市购买力进入农村，那乡村振兴战略对房地产业的影响就忽略不计；如果对以上问题的答案都是肯定的，那么就会影响到房地产市场。我留着这些题目吧，并不能都替别人来回答。但是从 报告看，从主要领导人的施政纲领去看，总体上中国未来的房地产市场空间广阔，特别是新房需求市场很为广阔。

在现在美国房地产市场上90%是二手房交易，新增住房交易是10%。但是美国房地产有个特点，二手住宅交易后有不少人就拆掉旧房重建新房，占多大比例还要计算。而我国情况不一样，占交易量90%的是新建房屋，10%是二手房交易，北上广深已经走到了大约50%对50%。从总量上来说，我国未来还应当是一个以增量开发为主的时期，而不是说新房供应到头了。增量主要应包括哪些方面呢？当年被忽略的保障房就是重点建设对象。保障房需要大规模开发。一部分保障房在未来转化为商品房时，又可以使受保障的低收入群体能因这套产权房而脱贫致富，从而走上共同富裕的道路。

我国房地产未来发展到存量交易为主、增量入市为辅还早着呢。那是若干年后的事情，现在不需要那些不懂行的专家乱提醒。这个过程20年都不一定走到头。到了那个时期房地产行业仍然在发展，只不过是从增量为主转向更加注重质量改善，更加注重住房品质与生活品质的提高。