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地产国央企，现在压力有点大

发布时间： 2022-07-21 15:44:27

来源：明源地产研究院

分类：行业动态

在年初看各房企的年报的时候，明源君发现利润普降的房企行列中，也包括不少国央企。根据近两年的利润表现来看，国央企似乎并不如看上去的那么强势。

据第三方统计，2021年主要的9家地产央企的营收都呈现同比增长，然而其中有6家房企的归母净利润都出现了下降。

从更广的范围来看，上月财政部公布了1-5月的我国国有企业经营数据。许多国央企都出现了营收增长、利润总额下降的“增收不增利”问题。

这一年来地产国央企看起来很猛，在招拍挂市场、多元化业务等领域攻城略池。但利润表现却并不理想，这究竟是为什么？

规模大步扩张叠加销售端承压

国央企也背负着市场下行的巨大压力

经历去年的调控监管潮后，虽然国央企大多没有受到太大影响，但市场下行却是铁板钉钉的事实。这种压力是整个行业都共同背负的，国央企也不例外。

而且不少地产国央企在前两年也走上了规模扩张的道路，频繁拿地、拿高价地的决策，也直接引起了企业债务激增、成本高企的问题，以致于在市场行情不明朗的时期，这些国央企也很难持续保持利润增长。

一、前两年忙于扩张，拿地成本不断攀升

其实回顾这2-3年时间，小明发现地产国央企的进取心，其实一点也不比民营房企小。许多国央企都陆续走上了规模扩张之路。

他们要么在招拍挂市场频繁拿地，要么在存量经营领域大肆收并购，将旗下物业、商管板块的规模越做越大。去年下半年以来，民营房企从招拍挂市场低调隐去期间，国央企更是显现出一副四处扫货的架势。

确实，趁着民企偃旗息鼓、缩表过冬的时期，迅速扫货扩张对国央企来说，是绝佳的机会。然而，持续性的大范围拿地扩张，必然导致企业债务激增、成本攀升，而这些问题都会反映在财报上。

尤其是一些国央企在拿地时，更加关注高能级城市的优质地块，这就进一步推高了进货成本。

另一方面，在今年各地的集中供地市场上，地方城投、国企频繁入场拿地兜底，负债必定大幅增加，中短期内会明显影响到经营利润。

二、销售端承压，出货速度赶不上进货速度

去年的调控潮基本伴随着市场的整体下行，所有房企在销售端都承受着巨大的压力。

对于国央企来说，一方面他们在前两年加速扩张，推高了负债与经营成本；另一方面，却又没办法在销售端加速出货、追回利润。这进出货的天平做不平，自然就避免不了利润的下降。

三、为保现金流安全，主动放弃部分利润

还有一些国央企，面对三条红线的严苛监管与市场下行的压力，选择优先保住现金流的安全，因此加大了缩表力度，主动放弃了部分利润。

比如考虑到合作伙伴的经营风险问题，选择从部分开发项目中退出的做法，以此迅速隔离风险。

四、开发与运营能力不扎实，产品创新能力不足

许多从去年到今年拿了地的地方城投公司，实际上并非都有开发经验与能力，去吃下这么多的地块。即使独立完成了开发环节，后续的物业经营也绝不是城投公司的强项。

频繁拿地与开发硬实力的缺位，形成了鲜明的矛盾，必定会在未来数年内影响城投公司的利润实现能力。

另一方面，一些国央企虽然发展稳健，但常年缺乏产品创新动力，没有形成自身的产品特色与口碑。在置业群体结构正在发生频繁变动的时代下，这些没有创新能力的地产国央企，其产品竞争力是在不断下降的。

总体而言，许多国央企在利润上表现不佳，大多还是前几年的战略选择而引发的。在其高速扩张阶段，也存在重规模、轻利润的激进性，在面对高溢价地块时的决策不够审慎。

当国央企们大批扫货后，却遇到了这一年来的行情。这无异于正好踏空、踩到了市场低点，利润下降也就不奇怪了。

想方设法破局！

国央企的利润保卫战怎么打？

按这一年的拿地状况来看，接下来三五年内，地产国央企、地方城投等企业，无疑将成为地产市场的销售主力。可他们的利润究竟应该如何保住？

投资策略回归审慎，加强市场化合作是最重要的方向，尤其是对于城投来讲。

想要解决手中土地的利润实现问题，唯有开放合作、强强互补才是最理想的方案，能迅速释放土地的价值。

一、加强市场化合作，引入互补合作伙伴

对于开发经验与团队储备欠缺的地方城投来说，手上握着太多土地资产，其实挺头疼的。要最大化发挥土地的价值，加快推动项目入市，就必须考虑引入专业的合作伙伴共同开发。

合作开发、小股操盘都是可以考虑的方向，甚至是代建模式，也能够快速解决城投的开发问题。而城投则可以发挥自身的政企资源优势，迅速突破项目前期的各关键报建节点。

如果城投能与专业开发商实现互补合作，那么对于城投手中项目的产品品质、开发与销售进度推动等方面，都会起到最直接的帮助，提高项目的利润实现能力。

其实不只是城投，连头部地产国央企也都在扩大合作项目的比重，以期用更低的成本来撬动项目储备。金地集团前阵子就斥资4.42亿元，投资了首开、华润的下属项目公司，持股比例均为40%。

这两个项目公司分别握有成都鹭鸣北湖项目地块、深圳宝安福海街道地块。通过合作投资的方式，金地获取了两幅高能级城市的优质土地，这是国央企近年来低成本纳储、降低投资风险的惯用方法。

在物业领域，国央企也逐渐开始采取“保守扩张”的战略，以市场化招投标的方式获取项目，其中典型就是招商积余。与碧桂园服务、华润万象生活等热衷于收并购扩张的物企不同，招商积余最主要的扩张手段，就是以招投标获取新增管理项目。

这种模式并不需要付出大批量的资金，完全是以市场化的报价来促成合作。虽然从发展速度上来看相对保守，但绝对是更加稳健的方式。

二、加强科技创新，以数字化手段降本增效

数字化转型已是业内老生常谈的话题，然而数字化建设在许多国央企内部，还停留在比较初期的阶段。

实际上，目前数字管理、数字建造、数字运营与数字营销等等工具，已经发展地相当成熟，与业务管理环节紧密结合，能够有效压缩房企的管理成本，值得地产国央企去开展管理迭代。

近期，深圳湾生态科技园就与明源云达成了合作，将全面开展园区数字化升级工作。将园区的资产管理、招商选商、企业服务等业务领域，实现数据与流程的标准化、在线化及智能化管理，让园区经营更加规范高效。

现在就连房地产的上下游企业，都已开始在科技创新领域发力。比如新材料研发已经逐渐成为建材企业的第二赛道，装配式建筑市场规模也在迅速扩张，头部建工企业都在加速战略布局。

三、果断瘦身，聚焦主业

过去地产开发业务行情好的时候，不少主业非地产开发的公司，也都进入了这个赛道，希望分一杯羹，其中就有不少国央企。

但去年以来行业形势始终严峻，许多国央企决定迅速瘦身、回归主业，将手中的重资产快速剥离掉。

在行情不明朗之时，国央企如果能够适时回归主业，不贪恋快钱，实际上也是对国有资产的一种保护。

四、优化投资标的，加强投资研判

当前形势下，地产开发绝不再是闭着眼睛就能挣钱的业务了。要想保住利润，地产国央企对投资标的的质量必须加强审核，优化项目投资的结构。包括投资区域优化、与合作伙伴优化等方面。

以金地集团为例，其在投资区域分布上形成了“东密西强”的投资布局，增加在珠三角、长三角两个高能级城市群区域的投资力度。

但在环渤海和中西部区域，就会更加审慎地落子，主要聚焦于武汉、长沙等省会城市。至于三四线城市，考虑到其后续的市场风险，基本不会考虑进入。

这一年来也有不少地产国央企爆出卖项目、合并区域公司的新闻，这也是投资战略调整的一种表现。

未来可能会有更多国央企，从低能级城市撤出，只保留高能级城市的投资标的，以确保投资项目的质量和利润兑现能力。毕竟作为国央企，他们有在优质城市土地市场角逐的实力。

而在合作伙伴方面，近期有不少房企吃过这个亏。好端端的合作项目，突然因为合作伙伴出现经营问题、债务危机，导致自己也受到不小的拖累。

获取了类似的教训后，未来国央企甄别合作开发伙伴时，必将更加谨慎尽调，选择可靠稳健的企业来合作。曾出现债务问题的企业，恐怕很难获取信任。

结语

正所谓覆巢之下，焉有完卵。行情低迷之时，地产国央企也并非是万能的存在。增收不增利的困境，是许多国央企需要面对和解决的问题。

随着未来越来越多的国有企业，成为房地产市场的主导力量，打赢利润保卫战，对于他们来说至关重要。尤其是地方城投类企业，在市场化转型的路上，还有许多工作要做。

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