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久旱逢甘霖的建业

发布时间： 2022-03-10 13:07:10

来源：地产八卦女

分类：行业动态

昨天晚上，在无数郑州地产人的翘首期盼中，郑州市推进棚改货币安置化意见出台。

郑州计划集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

《意见》显示，本次郑州棚改货币化，除满足动迁安置需求外，还要消化存量房源。

甚至可以说，这个才是当前的主要目的——根据贝壳数据，大郑州区域，广义库存周期长达8.3年，高企的楼市库存，让郑州压力非常大。

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▲郑州商品房库存超过3000万平米

而另一方面，郑州启动棚改货币化，又只是“旧瓶装新酒”。

为什么呢？郑州土地市场长期以来的供应主力，其实就是城中村改造、棚户区改造用地。

2017-2019年间，郑州城改地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%，到了2021年，因主城八区实行双集中供地后，才有所改变。

也正是在这样的土地供应模式下，郑州80%以上的项目，基本都是一二级联动模式。在这样的联动模式下，土地一级开发需要投入大量的资金，为了平衡项目盈亏，许多开发商都通过做大容积率来做大利润，从而间接的推高郑州楼市库存。

如今，郑州通过棚改货币化去库存，重走老路子，只能说是菩萨跺脚——妙（庙）极（急）了。

话说回来，尽管是老调重弹，但这一波操作，还是让不少开发商兴奋得跳脚。

例如建业。去年八九月份，建业《求救援帮扶的报告》火遍全网，说自己因为疫情洪灾，累计各种经济损失逾50亿元。

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然而，从建业近几年的发展来看，建业最该关心的，绝不只是疫情或洪灾，还有棚改货币化安置。

要知道，2016年，建业仅位列全国房企销售榜第68位，然而当年河南省政府办公厅发布了《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，大力推进棚改货币化安置，刺激居民安置需求，对河南楼市起到极大的刺激作用。

而此时的建业，也终于迎来了签约爆发期。

2017年，建业全年实现销售额304.15亿，同比增长51%。

2018年，建业合同销售总额再度同比大增76.5%，至536.75亿元。

2019年，建业直接迈入千亿房企俱乐部，销售规模同比增长38.9%，合同销售金额达到1011.5亿元，飙升至第27位，三年复合增长率高达65.9%。

但成也棚改，败也棚改，2019年4月15日财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，13个省市棚改腰斩，河南从64万套减到15万套，跌幅高达77%。

为此，2020年，建业合同销售总额约1026.42亿元，较2019年仅微增1.5%。

2021年，建业全口径销售额刚过600亿，行业排名下跌到58名（克而瑞数据）。

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到了2022年，建业发布公告，宣布减员增效，从五级管理调整为三级管理，直接取消业务集团和大区两级。“刀刃向内”、“轻装前进”，成了胡葆森乃至建业集团的关键抉择。

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▲据胡葆森介绍，目前建业总部机构编制压缩，高管降薪200万，鼓励员工去一线公司、项目公司锻炼。

由此，郑州重新出台棚改货币化政策，对于建业来说，不啻于一场久旱的甘霖。

值得注意的是，不仅郑州启动棚改，北上广深杭等一线或强二线城市，棚改其实一直没停过。

例如北京通州，八里桥板块棚改，包含拆迁安置款在内的项目总投资，高达94亿之多；

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同样的还是上海董家渡棚改。作为上海最大的棚改项目之一，2021年3月，黄浦区董家渡旧城区改建意愿征询获得圆满通过.....

至于杭州，仅是2021年上半年，杭州就完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套....

总体而言，无论是北京、上海、广州，还是杭州、南京、合肥、武汉等，市中心的棚改项目始终在持续。

可以说，在当前，棚改熄火的大多是三四线城市，一二线城市在当地的财力支持下，仍然如火如荼。

这是因为，三四线城市棚改资金需求，几乎完全依赖于国开行的“抵押补充贷款”（PSL），而一二线城市则还有自身财政资金的支持。

也正因为如此，穷者越穷，富者越富，随着棚改的缺位或持续，房价的马太效应，在一二线与三四线中愈演愈烈：一线核心房价始终坚挺，而三四线房价则跌幅巨大。

一般来说，失去自住房但拿到了大笔拆迁款的居民，购买自住房也依旧倾向于原地置换。

但是，对于郑州这样的市场而言，贸然启动棚改，很有可能是为他人做嫁衣。

一方面，郑州楼市的问题，不是简单靠棚改刺激需求就能解决的。

棚改其实不仅是刺激需求，本身也是供应，郑州楼市供过于求的结构性难题，仍然没有得到实质性解决。

另一方面，郑州楼市问题的根源，在于错把人口红利当成了人口吸引力，实际上在当下，能不能吸引大学生、农民工安家落户，主要由这三个方面决定：

（1）城市本身拥有发达的产业经济和教育配套

（2）城市本身有极强的地域文化特色

（3）城市管理水平也是衡量人口吸引力的一个重要指标

而郑州在这三个方面，都可以说做得并不算好。具体可参见文章《人口红利≠人口吸引力，降首付只是最后一剂春药！》

也正因为如此，就怕河南一波棚改，结果长三角的房子卖的更好了。就像东北有资金扶持，最后海南房价涨了。

毕竟，拿了安置费，是留在郑州，还是奔向北上广？

你会怎么选？要说实话哦。

我一直觉得，咱们中国的楼市，就像是人工养殖的牛蛙。

为啥这么说呢？在牛蛙们的哲学里，蛙生的终极意义就是趴着不动等饭吃，不需要自己捉虫。

这就跟地产人的宿命一样：行情大于能力，一切看天吃饭。

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行情下次什么时候来？只有天知道。

（这波）棚改是否可持续？我也很难说。

某种意义上来说，我们都是超市里的牛蛙。

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