注意！下半年，楼市走向已是明牌！

“下半年，房价怎么走？”

这是进入7月以来，读者问的最多的一个问题。

直接说答案，不够深刻，今天我准备把分析逻辑分享出来。

“研判后市”的前提是读懂前市，正所谓老祖宗讲话，“温故而知新”。

我把上半年归结为八大热词，大家跟着我耐着性子回顾，方知二三。

1

历史洪流

实话说，今年上半年的楼市真的很危险。

根据贝壳数据，全国上半年房子卖得非常火，重点50城二手房同比增长达6成，较去年下半年增长12%。

新房更夸张。

根据国家统计局数据，今年1-5月销售面积达到5.97亿平米，交易额为6.46万亿，同比去年分别增长39%、56.5%，同比2019年增长22.6%，43.4%。

今年上半年新房交易额创下2016年以来，同期最高纪录。

我们要明白2个概念：

1、2016年是上一轮房价大潮的峰顶值

2、2016年是房住不炒的开端，背后是数千次大调控的密集轰炸

在这种情况下，还能形成这种行情，那么假如没有调控，你会看到，今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。

其中新房销量超过二手房，证明全国主要城市还处于“新房市场”结构，城市的边界在延伸，基建大规模铺开，是人口流动、城镇化红利的一大表现。

2

分化依旧

当然上半年的这一轮行情，仅限于部分城市。根据数据，主要集中在一线城市，重点二线城市，以及长三角城市群的三四线城市。

其中福州、绍兴、合肥、苏州等二手房成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

有些城市虽然二手房成交量不高，但新房成交突出，比如武汉新房上半年新房霸榜。

这波房价上涨的逻辑，我之前讲过。

疫情后货币放水、国外订单大量流入、国际资本活跃、人口增加、长期积压的刚需购买力被释放，是综合交错的结果。

这些因素会让当地人的财富暴涨，从而转向房产消费或投资，利好高能级城市。

比如金融产业发达的城市，北上广深、杭州、成都、武汉等等。

比如制造业发达的沿海城市，苏州、福州、泉州、东莞等等。

比如实体经济复苏较快，人口流入量较大的城市，成都、武汉、西安等等。

除此之外，弱二线城市以及普通三四线城市，都没有“沾光”，上半年楼市没有任何声音，有的反而是在下跌。

3

休克疗法

行情火热，中央出台政策严打房价，强令问责，在“一城一策”战略下，所有城市开始变得不择手段。

有的甚至闻所未闻，见所未见。最典型的就是“二手房指导价”。政府帮买家限价，要求二手房业主打折卖房，此令一出，犹如“杖蛇七寸”，断了老命。

年后深圳，在资本的催熟下，涨势不近人情，无法按压，直到出了“二手房指导价”，楼市一夜入冬。

现在的深圳，卖家都在耗着，有的耗不住了，只能降价出售。如果年底二手房指导价还不松口，深圳就会被砸个坑出来。

随后二手房指导价用在了成都，效果惊人，迅速降温。

这个杀手锏很好用，但副作用也很大，会导致市场暂时性“休克”，如果在炒作泡沫较大、能量不够的小城市，很可能会造成房价踩踏式下跌。

所以不可能出现在一般城市中。不过，深圳、成都的成功试行，让所有人知道，在中国调控房价，只要想调，就可以做到。

4

房贷利率

房贷利率上调是近期的热点事件。

它是最常见的调控方式，见效慢但疗效不错，对楼市热度有强抑制作用。

我去年年底就预测过，如果2021年小阳春楼市太热，房贷利率会越涨越高。

央行公布的金融数据显示，今年一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98 万亿，规模创近10年同期历史新高。直接导致二三季度贷款额度紧张。

所以你看到，全国主要的热门城市，有的在上调房贷利率，有的在延贷，有的甚至停了贷。

很多热门城市，延期房贷都在半年以上……

房贷利率调控是长期的活儿，预计今年上调趋势是主流，对于行情冷淡，但房贷利率还奇高的城市，千万不要买，比如河南洛阳。

5

集中供地

集中供地也是今年发明出来的，过去政府卖地，无论何时何地都可以“开场”，但现在只允许一年集中卖三次。

这样相当于把所有开发商围在一起竞标，一年只给三次机会。

这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根子上进行“房住不炒”。

地方肆意卖地的行为会被叫停，而过去喜欢玩土地财政，对土地有强依赖性的城市，未来会显得捉襟见肘，房价绷不住，开始进入下行周期。

同样也会加剧行业内部斗争，龙头强压，小开发商被加速淘汰，马太效应愈发强烈。但集中供地政策出台后，因为没有完善，反而造成了地方集中炒地价，比如重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上，直接带动房价行情上涨。

不过我相信，如果坚持调控，马上会有政策出台，要求地方控制地价水平，就看下一场如何博弈了。

6

变相打击

打击背后的大旗是“教育均衡”，“粉碎阶级固化”，是符合国家大战略的，每年都会出现一轮，但今年有了本质性的提升。

比如上海，出台“定向指标到校”政策。无论一个学校的教育质量有多差，学生都有上名校的机会，这样导致尖子生的名额减少，从而引发一线    价下跌。

比如杭州，决定用分数打平高房价。前几天杭州中考炒得特别热闹，因为数学试卷的难度降到了小学生水平，无论尖子生、优等生、中等生，都可以轻易考“满分”。

大家都满分了，那些名校毕业的尖子生的优势荡然无存，而背后高价买来的    的价值也将不复存在。既然我动不了房价规则，但我可以动“考制"。

这招很损但很有效。随后杭州   价开始动摇，出现业主抛盘的情况。上海和杭州打击高价的成果可以复制到全国，当然我认为主要还是一二线城市，三四线没有打击  的动力。

7

狼来了这个东西属于老生常谈，上半年又提了好几次，每年都是“狼来了”。

但说实话，今年这头“狼”，很可能在年底出现。

因为在北京的一场会议上，有关部门已经强调了，“不立法先试行”，而且把主要试点放在深圳和海南。

不立法，房地产税的出台就大大降低了难度，而试点某个城市，在房地产联网、信息透明等方面，也相对容易。

深圳不像北深广这种城市，“盘龙卧虎”，高层建筑可以动摇。而且这几年房价涨势太凶，当地人赚得盆满钵满，即使房地产税造成房地产预期利空，房价下跌，这些人的可承受力还是比较稳的。

至于是否对其他城市造成影响，还要看试点效果，但我觉得，这个过程异常漫长。

8

三胎上半年还有一个大热点，“三胎”。

这是中央面对国内生育率低，人口增量下降的一个补救措施。说实话挺奇怪的，没有激励生一胎，反而是生三胎，可能是认为二胎家庭的经济实力强，不差再生一个吧。

但补救效果我是存疑的，因为桎梏生育的是现实压力，比如房价、医疗、教育、带娃精力和工作之间的权衡。

不过配合生三胎攻坚战的各项措施，正在陆续上台，比如对校外补课的管理，限制寒暑假孩子补课，意在减少家庭的多余支出。还有最近传的沸沸扬扬的，北京要求寒暑假，在校教师帮家长们带娃。

一个北京教师朋友跟我诉苦：“连续生三个月的气，每天用嗓过度，孩子成绩不好还被领导指着鼻子骂，为了讲好一节课，连续备一个月的课，大家都看到了教师光鲜亮丽的一面，背后的辛苦和内卷带来的焦虑，谁能理解？”

“唯有寒暑假能让我有一丝希望，现在让我暑假帮家长带娃？不好意思，我不干了……”

其实减轻父母压力这一块，我更感觉应该在上层建筑入手，比如多生一娃多免税，成本低，大家就乐意生。

比如控制资本企业对员工时间的压榨，对加班、婚假、产假有明确要求，同时给予企业税务补贴，一切无法解决的问题，都可以通过利益去博弈。

9

趋势上面这8个关键词，我都写过对应的长篇文章，今天之所以再拿出来，是让大家有“串联”概念，由点及面。

这就像一个纪录片：首先上半年楼市很热，一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市迎来火热行情，主要原因工业复苏，经济向好，市场资金充裕。行情火热，就要压制。

为了打击房价，中央出台调控政策，“二手房指导价”冻结楼市，上调房贷利率对冲楼市，现在看来，几个主要城市已经在全面降温。证明当下房地产调控手段已经炉火纯青，非常精细化。

在这种情况下，所有城市未来都不可能出现，普涨或者大涨行情的机会。

可以预测，下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发，经济持续向好，主要城市依旧面临房价上涨压力。

但现在明确有两大利空对冲因素，一个是政策调控，一个是利率调控。

双方博弈，就会出现几类分化情况：

1、上半年涨势凶猛，遇到过特大调控的，比如深圳、合肥、成都、东莞等，这些城市下半年不着急上车，可以观望，等到年底看交易量，捡漏空间很足。

2、上半年成交不错，但房价没有开始出现大规模上涨行情的现在就可以抓紧入手，比如武汉、重庆、福州等，要抓住行情窗口。

3、上半年楼市没有声音的，不符合此轮房价底层逻辑，下半年也没有增长势头，可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部，比如青岛、石家庄、天津等城市，这些城市可以买，但可以慢慢挑，尤其是二手房。

4、下半年会继续严打   ，高能级城市的顶部  不要碰，风险很大，其他的可以上车。低能级城市的  依旧可以买，它是独立市场，物业，而且很难被政策波及。

5、今年有一定概率，会在海南、深圳试点房地产税，这些城市在年底之前要尽量观望，因为谁都无法预测试点后，市场的反应，缴税力度对房价的冲击如何。

6、三胎对楼市影响极其有限，未来“人口自然增长”趋势依然看空，这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。

但人口“流动趋势”看多，抢人大战在继续，人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变，在这个层面，房产价值分化会越来越严重。