城市向东谎言破裂？刚需注意，买房逻辑变了！

绿博，是五年前最被看好的远郊板块之一。

郑汴融合桥头堡，公园湖泊别墅群，TOP10房企纷纷进驻，规划图上是令人神往的改善夙愿。

绿博，也是近两年最让人大跌眼镜的远郊之一。

永远在规划中的地铁，人去楼空的商业，配套落地缓慢，以及再也撑不住的房价。

早春三月，一条条白色横幅飘扬在绿博，“狂降3000”、“胡乱定价”，横幅背后定格业主悲伤而愤怒的脸。

有多少期盼在这里启航，就有多少怨念在这里降落。

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绿博神话的倾塌，没什么比房价更有说服力。

2016年，康桥香溪郡首期高层开售，均价12000元/平；2020年，康桥香溪郡在售尾盘毛坯10800元/平。

2017年，万科兰乔圣菲高层带装修14000元/平，2019年，万科兰乔圣菲高层带装修11000元/平。

2018年，建业橙园高层价格12000元/平，2020年，建业橙园高层价格10000元/平。

2019年，建业新筑洋房13000元/平，2020年，建业新筑洋房11500元/平。

四年时间，绿博房价泥沙俱下，高层跌完洋房跌，如今价差仅相错1000元/平，这也是2020绿博房价最魔幻的地方之一。

房价一度超越主城，如今却一降再降，有些人甚至开始怀疑，城市向东本就是一个谎言，三环党的坚守才是被时间检验过的唯一真理。

真的是这样吗？

不急，我们把目光回拉10公里，看看同处“城市向东”的另一区域——白沙。

2016年，星联湾毛坯高层8900元/平,2019年，星联湾带装修高层13000元/平。

2017年，东润城高层7500元/平，2020年，东润城高层12500元/平。

2019年，星联岚溪府均价14000元/㎡，2020年，星联岚溪府均价未变。

四年时间，白沙房价稳中有涨，即便地处环境最差的白沙镇中的东润城，房价在12500的位置端了三年，在大行情趋冷和疫情的双重冲击下，依然很稳。

看来，城市向东并不是谎言，只是在绿博被封印了。

2

长久以来，白绿一直被捆绑营销，如今房价尴尬分化，着实给很多人上了一课。

从区位看，白绿确实同处城市向东延展带上，但当我们由上至下、抽丝剥茧的去分析两个片区，会发现一个最大的不同点：

城市边界。

任何事物的膨胀、扩张都有极限，城市也是同样，再大的城市辐射范围也终有边界，而决定这个边界的因素，有两个。

第一、是在一个区域内生活，所能忍受的最大通勤距离。

先来看一线城市。

滴滴数据显示，北京、上海、深圳、广州的半径在30公里左右，杭州、东莞、天津、大连的半径在25+公里左右。

这些人口更多、产业更多、交通更密集的一线城市，能承受的最大城市边界也不过20-30公里，一旦超出这个距离，主城就很难辐射的到。

来看郑州。

我们以CBD为起点，可以看到，白沙到CBD的距离是15公里，还算是主城能够辐射到的边界范围内。

而绿博到CBD的距离达到了25公里，25公里的城市半径，对于那些产业更密集、吸附人口能力更强的一线城市来说，是通勤距离的最大极限，对于郑州来说，就是鞭长莫及的失落之地。

所以我们看到，五年过去，如今的绿博除了稀疏的塔吊、售楼部，大部分地方仍被杂草麦苗掩盖。

3

夯实城市边界壁垒的第二点，有无地铁。

很多人在分析绿博的时候有一个误区，就是绿博是个纯改善片区，不需要地铁，买这里的人谁家没车？

讨论这个问题前我们先抛开白绿，看看另外两个片区：南龙湖、平原新区。

这两个区域距主城直线距离差不多，但发展至今，天壤之别。

来看两个片区过去五年的房价走势——

2015-2017，楼市似火，两个远郊的房价都实现了大幅增长，但从2017年开始，平原新区房价急转直下，跌幅巨大，而南龙湖的房价一直坚挺到了2019年，在大环境持续下行的情况下略有下跌。

影响两个区域房价走势很重要的一个原因，就是地铁。

2016年，南龙湖地铁开通，自此，每年都有源源不断的主城刚需客外溢到南龙湖，有人，商业就能运转，有人，就有生活氛围，有人，房价就有支撑。

而平原新区，虽然环境地铁，人口导不进来，就救不起颓废的商业、片区的房价。

回来看白绿，132平方公里的土地上，目前确定落地的，有且仅有一条地铁8号线。

8号线西起天健湖，东至绿博园，这意味着白沙拥有了一条地铁，而绿博和地铁无缘。

没有地铁，主城大量的人就导不进来，没有人，又谈何消费？

只靠部分主城、地市的改善客户，能撑得起整个绿博的市场，撑得起绿博的商业和生活配套，能将绿博零散分布的项目连点成片吗？

不管是刚需还是改善片区，地铁都是同等重要的，它的意义，是盘活一个区域的密钥。

4

绿博的困局，是一个无解的莫比乌斯环。

超出主城辐射边界，地铁进程缓慢，让绿博的距离感弊端完整的暴露出来，从而拖住了人口外溢的脚步，人口外溢缓慢，进一步拖住了绿博商业、配套的落地和完善。

而这一切，都让绿博的距离感更加深入人心，再次拖累了人口外溢的效率。

为了从这个环中挣脱出来，绿博以一场场降价开始了轰轰烈烈的自救，所以才会出现文章开头，一次次因为降价引发的维权。

如果我们把目光再拉高一点，会发现这样的环，不仅套在绿博，也套在绝大多数远郊，比如平原新区，比如开封西，比如荥阳东，房价四年不涨，配套无一落地。

这样的环，不仅套在郑州，也套在全国绝大多数一二线城市，这些没有北上广深辐射能级的城市，很难带动超出25公里范围外的新区，靠纸上规划吸引一波波开发商，打动一波波购房者，最终又无一例外，通通走向了绿博的结局。

因此，如果你是购房者，不管是改善、刚需，抑或地市的父母给孩子买婚房准备的，但凡你有居住需求，碰到这类区域，都请毫不犹豫的放弃。

因为你永远不知道它什么时候能发展，地铁什么时候能推进，配套什么时候能落地。

记住，房子是用来住的，不是用来赌的。