“特殊楼盘”，撕开了南阳房地产又一层残酷真相！

前几天，收到一位读者的私信：

叫瘦，能不能写篇文章，表扬表扬我们的开发商。

说实话，做自媒体这么久，这种要求还是第一次听到。

我们最常收到的私信是：哪个黑心开发商恶劣至极，赶紧写篇文章骂死他们！哪个烂尾楼N年不交房，快曝光这样的无良房企......

南阳业主居然主动要求赞美开发商，这是太阳从西边出来了。

读者发来一张图片，忽然就明白了是怎么回事。

明伦现代城，这个不是问题楼盘的“问题楼盘”，终于可以聊一聊了。

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粗略来说，南阳楼盘大致分三种。

第一种是相对正常的项目，不管是商品房安置房经适房，产权明晰没太多纠葛；

另一种，属于“302”整治项目，问题楼盘，五证不全或烂尾多年；

第三种，介于前两者之间，不好界定，难以归类。姑且称为“特殊楼盘”。

明伦现代城就是第三种的代表：五证齐全，却一直办不下来房产证；不在302整治范围；之前没有明确的解决政策；舆论关注度也不高。

买房多年，入住多年，望穿秋水却望不到房产证的一丝踪影。这种焦灼和愤懑，始终在业主心头萦绕。

过去几年，不断有明伦现代城业主在网上反映无法办证的问题。

简单总结一下业主们诉求和疑惑，有以下几点：

1、项目五证齐全，为何10年办不了房产证？

2、究竟是开发商的责任，还是相关部门的责任？

3、问题一拖再拖，项目还有没有解决问题的机会？

1200余户家庭的强烈呼声，振聋发聩，不容忽视。

一位现代城业主告诉我，该小区二手房价格7000左右，而位置更为偏僻的绿都如意湾由于房本到手，房价早就飙升到了9000+。你说房本重不重要？

对比之下，心态难免失衡。

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这就是位于车站路和雪枫路交叉口西南角的明伦现代城。

小区总建筑面积15万平方米，景观绿化和物业管理在南阳虽然不算顶尖，但业主整体满意度还可以。

据了解，最初这块地的主人是南阳市金土地农业科技开发有限公司。2006年，南阳市金土地与南阳明伦房地产签订联合开发协议，由明伦控股，双方进行合作开发。

项目共分两期开发，一期、二期分别于2007年底、2010年7月开工建设，并相继取得了建设、施工销售等各项手续。五证齐全。

现代城一期以2200元的均价于2009年销售完毕，并于2010年7月竣工交付使用；二期以3000元的均价于2011年销售完毕，并于2013年8月竣工交付使用。

在2014年市中心城区房地产市场秩序专项整治活动中，由于该项目五证齐全，而且已交付使用，不属于问题楼盘，所以并没有纳入302个整治项目之中。

没想到，明伦公司在随后为现代城业主申请办理不动产手续过程中，发现项目现状与土地局地籍档案界址点、容积率等不相符，市不动产局据此不予受理，不动产手续办理就此陷入搁置状态。

那么，问题到底出在什么地方？ 在过往的一系列政府批示文件中，我们找到了答案。

最初的2006年，根据南阳市城市总体规划和土地出让合同约定，明伦现代城是按多层建筑进行设计报批的。2007年，根据市政府最新要求，为了集约利用土地，市规划局将该项目由多层建筑全部改为高层建筑。

为此，市规划局分别于2007年7月17日、8月9日以宛规意【2007】13号、22号文件形式，分两次对该宗土地的实用面积、土地用途、容积率等指标进行了规划调整。

调整后，由于城市广场和道路建设需要，将已出让给项目单位的实用地面积调整为41203.0平方米，比原出让面积减少15263.5平方米(合22.9亩)，并将A区住宅用地全部调整为商业用地。

2008年3月7日，市规划局又以宛规意【2008】107号文件再次出具补充规划意见，最终将现代城一期实用面积调整为27267.3平方米(因增加城市广场和区间路西移使B区增加577平方米)，容积率不大于3.8。

2009年5月18日，市规划局又以宛规条字[2009]53号文件对现代城二期出具了规划条件，规划用地性质由商业调整为居住用地，实用面积调整为18926.11平方米，容积率不大于3.0。

从2006年到2009年，连续四次变更规划条件。不仅开发企业有点蒙圈，在外人看来也是难以理解。

恰恰正是由于规划条件的频繁调整、宗地实用地面积大幅度减少、又加上当时规划、国土等各部门之间沟通衔接不够，从而致使项目无法办理土地变更手续。隐患就此埋下。

说到底，历史原因，一言难尽。

3

人生短短几个秋。等待房产证的日子无疑是漫长的。

与烂尾楼业主比起来，明伦现代城业主虽不算太惨，但仍然不能释怀。投诉、维权、反映问题，都是家常便饭。

并不奇怪，无论是相关部门的不专业，还是开发企业的不上心，利益受损最直接的是业主。

这些年，明伦地产倒也没有回避问题。

在此之前，明伦面临的困局是：如果要变更土地手续，势必要根据现有建设情况和容积率补交土地出让金。但是如果按今天的地价缴纳，估计要超过当年的销售总价，不合情理。

明伦地产为此也多次向市政府、土地局、市整治办、卧龙区政府反映情况，申请按照项目交房时土地价格计算出让金。

好事多磨。

2019年5月29日，南阳市信访工作联席会议办公室关于化解问题楼盘的情况汇报，被主管副市长批复。

2019年6月19日，南阳召开问题楼盘推进会。针对众多五证齐全楼盘房产证无法办理的问题，市领导在会上明确表态：参照许昌、三门峡问题楼盘整治经验，采取“证事分离”原则，“容缺”办理的方式。即先满足业主诉求，为业主确权办理不动产证。

2019年10月，明伦现代城等19个楼盘被纳入专项整治范围，参照整治政策执行。

2020年5月9日，明伦现代城正式补缴690万元土地出让金。

至此，业主盼了十年的明伦现代城房产证已经遥遥在望。

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据说，今年6月30日前，南阳问题楼盘要清零。

最近相关部门更是加快了问题楼盘的整治速度，土拍市场补票项目接二连三。

但有些项目，并非zf单方面努力就能救业主于水火。开发商不给力，甘心堕落，自我放逐，或者有心无力，一切都是白费劲。

而且，不同的楼盘，业主诉求不同。五证齐全的只求办证，项目烂尾的就盼复工，手续不全的只求五证。显然，眼前的重点还是302范围内的楼盘。

但对于很多类似明伦现代城一样未列入302整治的项目而言，房产证，始终是无数业主心中不可言说的痛。

他们的呼声和诉求，和烂尾楼业主一样不容忽视。房产证问题何时解决，如何解决，众人翘首以待。

明伦现代城的补票，撕开了南阳房地产市场的又一层真相：

原来，冰山下面，还有冰山。