地产工程，常常会掉进这个大坑

不管是项目前期策划还是项目报建策划都是为了项目能够正常快速推进做的前期工作，而项目开发的主要工作还在于施工阶段，因而对于施工阶段的策划成为重中之重，今天跟大家分享一下项目工程策划。

首先，明确标段划分，场地功能分区；根据运营计划排布资源（人、财）分配方案，保障项目顺利推进。并确定项目管理目标，如质量目标、进度目标、安全文明要求、管理目标等。

其次，提前确定项目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控要求、管理职责划分及奖惩细则；

再次，能够针对企业技术、质量、管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等过程管理要求。其作为招标文件的内容，要求投标方予以响应和执行。以避免后续工程施工中因前期不明确造成扯皮或引起成本争议；

最后，通过工程策划避免因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题；

开发节奏

明确项目开发体量、开发业态情况、经营周期、（整体开发时间、开盘、交房等重要时间节点）、经营策略等信息，以此来进行施工标段的划分，发包范围的划分等。

例如一个20万平米左右的项目，如果同期开发，开发周期18个月，高低配（高层+别墅），那么在目前的总包配合意愿及能力下，建议分标段开发，且高层标段不宜超过15万平米，别墅标段不宜超过6万平米。

对于多标段开发的项目，一定要合理安排出入口，水电接驳点等。

示范区策划

示范区作为重要的销售道具，其重要性不言而喻，由于其工期紧，品质要求高等特点，历来成为工程策划的前期重头戏。对于展示区的策划，重要要注意以下几点：

1. 展示区的范围以及与大区施工区的分割方案

2. 售楼处、样板间的位置合理性，售楼处、样板间的位置要以便于施工、便于展示为选址依据，同时由于售楼处和样板间时间要求紧，如果是永久建筑，建议修建在无地下车库的位置。

3. 售楼处及样板间的形式（永久or临时），如果是临时性建筑，可选用钢结构等工期短的结构形式，同时，临时建筑后期需要拆除，尽量减少成本投入。

4. 施工及展示动线，合理设置动线，一方面提高展示区的展示效果，同时可以有效避免大区施工对客户的影响，切忌展示动线与施工动线交叉。

5. 展示区供电、给排水、消防、网络等的设置策划

6. 展示区工作计划，需要强调的是，展示区是多职能短期高度配合的工作，所以工作计划不能仅仅是工程计划，而应该涵盖设计（出图）、招标、营销、报建、工程等各相关职能的工作，尤其是招标计划一定要前置。

总平面策划

总平面策划主要考虑功能区设置（办公区、生活区）、三通一平、大型机械等。

总平面策划的原则是：

1. 施工作业面最大化

2. 周边交通及场内交通组织顺畅

3. 不影响现场销售展示及参观路线安排

4. 避免的二次或多次搬运，保证场地、机械的合理有效利用

5. 将施工期间对周边众多公共建筑的影响降到最低

6. 临时施工道路充分结合正式道路

7. 道路、大型机械、主要材料堆场及加工场地布置对后续施工影响降至最低

现场三通一平策划

下一步到了具体实施阶段，但作为前期必须解决的问题，现场的三通一平必须提前策划，不仅便于施工，也可以通过三通一平的策划控制成本。

A. 临时道路

临时道路主要指的是现场的施工场地周边的道路建设（场地内的由总包筹划并实施）。

临路的策划必须考虑几点：

1. 便于施工，尤其是项目分标段开发时，需要考虑每个标段有单独的入口，避免多标段交叉交通影响施工的情况。

2. 避开营销设施，施工道路的策划要避免影响营销道具的使用，因为施工车辆观感差、噪音大、不安全，因而要避免跟售楼处动线或者看房通道路线交叉带来的效果影响和安全隐患。

3. 尽量利用现有道路，如果项目周围有已建道路，尽量利用，避免额外的费用发生

B. 临水临电

临水临电的策划主要考虑地块的形状，考虑路由最短的方案。如分标段建设，就更加重要。

C. 临时建筑

这里说的临时建筑主要指的为后期施工使用的临时办公室、临时生活区等。

在这些临时建筑选址时一方面要考虑方便，更重要的是要跟后期开发节奏匹配，避免临建搭设在后期的施工场地内，影响后期开发，也会因多次拆建带来额外的成本发生。

工程质量策划

质量是工程的生命线，因而做好工程质量策划是必不可少的，一个好的工程质量策划通常有以下几点：

1. 坚持样板引路，根据项目特点及公司要求合理策划、布置各分项工程样板区，样板制作要体现规范要求、操作要点及流程，固化质量标准和节点细部做法，规范现场施工。

2. 管理可视化，保留管理痕迹，各分项工程实测数据上墙（有条件的二维码上墙），数据真实、规范，便于及时分析问题，改进管理；楼面双控线、标高控制线、楼层内混凝土养护记录等记录牌上的信息及时更新。

3. 混凝土浇筑质量及观感需严控，柱梁板、二次结构收面细致，表面平整，无蜂窝麻面、鼓膜等情况，标高准确；后浇带、预留洞断面清晰，尺寸准确，钢筋保护层符合规范要求。

4. 砌筑前深化图纸、绘制排砖图，砌体外观尺寸规范，无明显破损，拉结筋设置规范，组砌正确，表面平整，顶部、过梁、预留洞等部位构造正确，各类砌块应用规范，门垛部位采用预制过梁扳进行安装加固。

5. 落实通病预控措施，确保地下室及外墙无渗漏，螺杆洞封堵密实，过程中节点验收记录、影音资料齐全，并建立档案进行管理。

6. 做好模板工程的管理，从模板选材（有些公司有明确要求，如高层标准层须使用铝模）、配模设计、集中加工、模板安装进行全程管控；尤其是地下室阶段支撑架体应规范、扫地杆、剪刀撑设置到位；后浇带区域模板支撑体系应单独设置，不得随意拆除。

工程安全策划

对于项目现场管理来说，安全是必须重视的，一旦出现安全问题，轻则项目停产，重则有法律风险，所以现场的安全策划需要重点注意以下几点：

1. 脚手架规范设置，外立杆钢管为了醒目，通常用红白色或黄黑色油漆涂抹，并保持一致，严格控制立杆间距和垂直度，外露长度应保持一致，控制在10cm左右为宜，安全网挂设整洁、美观，并保持安全网的完整性，每一步架满挂木质踢脚板。落地式脚手架立杆底部垫置通长槽钢。

2. 三步一隔离，脚手架与建筑物之间的隔离板必须设置纵向水平杆，隔离材料优先选用脚手板或者兜底网。

3. 现场用电规范，钢筋制作场电缆线使用50*50槽钢固定防护；底层二层电箱固定按箱体大小制作架体固定并做到下部封闭上部有防水防雨措施；车库顶板主电缆敷设宜使用100*50槽钢盖住并固定防护，能有效防止电缆被碾压破坏；穿过道路部位，宜埋地处理，通常挖深800mm预埋钢套管防护，上部用细砂填实。

文明施工策划

文明施工管理是项目综合管理水平最直观的体现，良好的文明施工管理对现场质量及安全管理能起到一定的促进作用，现场文明施工管理需要常态化。

设置集中加工区，体现过程规范管理，有利现场文明施工管理，场地整齐规范

现场材料管理，不同材料分区管理，材料堆放整齐

废料二次利用，废料回收利用形成标准流程，统一进行回收及二次利用

设置标准的厕所、定制化八牌二图，定制化宣传栏，定制化防护棚、定制化围墙及其他美化设置。

项目有效的开发有赖于计划的合理性和严格的执行，在这重点提一下施工赶工预案。

很多时候公司为了经营需要（提前销售、提前交房等）会要求项目进行赶工，而项目施工本身情况复杂，只有在项目工程策划阶段想好预案，在后期真正遇到赶工情况才能从容不迫。预案通常需要考虑以下几点：

图纸会审前置，工法优化，最好形成标准工艺工法

交底彻底，进行专业叠图

奖罚分明，责任到人

明确重点，专项措施提前策划，如夜间施工措施、冬雨季施工措施、降噪措施等等

施工道路策划合理严谨，材料分区堆放，保持交通顺畅

项目实施阶段时间长、情况复杂，如果能够做好工程策划绝对是对后期顺利施工的有力保障。当然，工程策划的内容远不止以上所说的这些，希望各位工程大佬能够从容不迫的应对工程施工过程中的各种问题