TOD越来越火，这些公司赢麻了...

2022年是地产大变局的一年，大型民营房企没落的同时，一批低调的“大佬”逆势崛起，其中就包括地铁公司。

据上海易居房地产研究院统计，去年各地地铁公司共计拿地72宗，较2021年同比增加了60%！

众所周知，地铁公司是TOD开发的主力军。去年地铁公司所拿地块绝大部分也都属于TOD项目类型。这也意味着，随着地铁公司拿地规模的大幅上升，TOD开发也将迎来新一轮扩容。

当然，各地TOD开发经验不同，项目运营能力也有差异。目前，一些较为成熟的TOD项目，已经迭代4.0乃至5.0模式。进化后的TOD模式，有哪些特征？对于想参与TOD建设的房企来说，又有哪些要求或影响？

去年，多家地铁公司晋升为当地的拿地大户。

比如，上海易居房地产研究院的统计显示，深圳地铁2022年拿地面积占到全市土地成交面积的38.8%，沈阳地铁和厦门地铁拿地面积也达到当地土地成交面积的20%以上。另外，昆明、广州、苏州、南宁等地的地铁公司成交的土地面积也占到当地出让地块的7%以上。

很多人可能会说，地铁公司加大拿地，是为了帮土拍市场托底。明源君认为，地铁公司积极拿地，其实也是一种主动选择：

1、TOD已成为地铁公司重要的利润来源，拿地也是基于自身发展考虑。

对地铁公司来说，副业比主业赚钱，已是不争的事实。轨道交通具有公益性，无论是建设和运营阶段利润都极低，甚至还可能亏本。多年来，TOD综合开发已成为不少地铁公司最重要的利润来源。

以深铁集团（即深圳地铁）为例，2022年深铁集团的利润主要来源于TOD。2022年半年报显示，报告期内，TOD的利润占比达217.54%。而2022年全年物业公共住房建设在深铁集团的主营业务中占比更是超过50%，在建及交付公共住房达到4.5万套。

正是得益于强大的TOD综合开发能力，深铁集团的盈利能力常年领跑同行。

2、政策支持TOD发展，地铁公司是TOD建设最合适的牵头者。

土地资源紧缺，交通拥堵，职住失衡等现象，在各地尤其一二线城市日益突出。而TOD通过对轨道交通地上地下空间的综合开发利用，可以从一定程度上缓解这些问题。

近年来，政策不断为TOD打call，去年国家发展改革委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》就明确提出支持TOD模式，打造站城融合综合体。响应政策号召，各地纷纷发力TOD综合开发。

目前，政策对TOD建设的规划，有两个明显趋势：

①要求加强轨道交通与周边用地的融合，助力保障性租赁住房建设。

例如，天津“十四五”期间规划新增保障性租赁住房5万套（间）。考虑到保障房人群对公共交通依赖程度较高，天津要求，加强轨道交通站点周边有效服务半径内进行保障性租赁住房规划设计。

②强调TOD建设运营与城市功能深度融合，促进都市圈发展。

以长三角地区为例，上海、江苏、浙江三地联合印发的《上海大都市圈空间协同规划》就提出，以“新建城际线路站点必须进入城市中心地区”为原则，完善都市圈轨道网络布局；充分利用既有普铁线位优势，强化站城融合。广州、东莞等地也提出了依托都市全轨道交通站点，促进都市圈融合发展。

地铁公司作为轨道交通建设运营的主体，自然也是TOD项目最适宜的牵头者。不过，术业有专攻，地铁公司进行TOD开发运营，也会整合社会力量，与专业的房地产开发商分工合作，共同完成项目开发运营。

TOD项目虽然利润高，但业态复杂、资金量大、开发周期长、技术难度高，地铁公司选择合作伙伴时也非常谨慎。从目前来看，地铁公司的合作对象仍以地产国央企为主。

例如，广州地铁入股越秀地产，由广州地铁拿地，越秀地产配合开发；深圳地铁则是万科的最大股东，此外，深铁集团也与华润置地在TOD项目上有较深入的合作。

房企也在积极谋求与各地地铁公司合作，介入TOD开发。例如万科与成都轨道集团联合成立成都轨道万科物业有限公司，共同进行TOD相关项目开发。当然，TOD的高门槛，决定了很多地产民企无法企及，目前仅少数头部民企有参与TOD开发的经验，比如龙湖集团就在北京、武汉等地都已有落地的TOD项目。

TOD（Transit Oriented Development）是指“以公共交通为导向的发展模式”，也即围绕公共交通站点进行住宅、商业等的综合开发运营。

截至目前，各地、各企业在TOD开发上积累的经验各不相同，有些TOD项目已经进化到4.0乃至5.0模式。

比如越秀地产是广州市TOD建设的主力军，其所提出的TOD5.0模式中，就重点强调产业导入增值，建立产城融合生态圈。