这才是地产变局下，最大的确定性！

如果用一个字给2022的不动产供应链做总结，我“变”！2022年不动产行业跌宕起伏，正可谓数十年之大变局！

政策的否极泰来：从三道红线到三支箭，仿佛是一夜之间，数万亿元银行授信让房企应接不暇，数千亿债券发行计划得以秒批，甚至冰封12年的房企股权融资也应允放开。从五限调控政策到遍地开花各类政策呵护托底，促进房地产业的良性循环和健康发展成为政治正确。

市场的寻底复苏：可能谁也没能预料，才告别2021年18万亿的黄金盛宴，市场就急转直下。上半年市场跌入深渊，开启漫漫寻底之路，全国商品房1-5月份累计销售额同比下滑31.5%；下半年随着各项政策发力，全国商品房1-10月份累计销售额同比下滑26.1%，虽然仍是负增长，但复苏苗头渐显。

企业的分化加剧：危机是一个放大器，让企业差距进一步显现。所以我们看到：品质房企逆势增长，而品质平庸房企则随波逐流；区域深耕小而美房企抢占了规模房企离场的市场空间，而追求规模至上的房企则雷声不断；有品牌有能力的房企转型代建，各类政府代建、纾困项目接到手软，而缺乏开发能力的部分城投类企业拿地后却迟迟未能开工。

供需的角色翻转：过去时有甲方凭借价值链支配地位，对乙方提出种种苛刻要求，压价、垫资、款项拖延等，所以暴雷受伤害最大的往往是供方。在行业至暗时刻，供需信任崩塌，乙方把合作风险放在首位，进而精挑采购方，抬高合作门槛。

改善需求增长

虽然2022年房地产市场总体萎缩，但我们深入研究发现，改善型需求却是不降反升。各地日光盘基本上是大面积、高总价的豪宅。今年跑赢大势的房企，清一色是品质力优秀，主打改善需求的房企，比如绿城、滨江、仁恒、瑞安、越秀等。

对2022年1-9月份12个城市市场成交数据分析，豪宅占总成交量比重相对于2021年上升了1.93%。从成交面积来看，140平米以上比重相对于2021年上升了2.3%。

这原因主要有四点：一是刚需类客户被公共住房分流，比如首批深圳人才房开闸，4422套房吸引到16305户提交申请。二是刚需购房者比疫情影响更大，信心不足，另外暴雷企业以刚需高周转产品为主，也伤害了这部分人群。三是多孩政策的发酵，让购房者更倾向于一步到位。四是高净值人群对品质项目的追求和资产保值的追求共同作用。

改善型需求展现出来的强韧性和抗周期性，房企和供方应主动作为抓住机遇。对于房企而言，重点抓产品力、交付力、服务力。改善型需求对于产品，尤为关注健康、智慧、颜值，以及户型可变性。比如保利聚焦健康人居，推出全周期well2.0十大体系。交付在今年尤为被客户关注，不少标杆房企在交付力发力，形成了比较优势。比如围绕交付前、中、后客户的关注点，推出透明工地、客户预验收、在线验房、交付即拿证等创新举措，赢得了客户的信任和口碑。

对于供方，第一是产品品质引领。围绕健康绿色、智能、颜值等改善型客户的关注点打出差异化优势。第二是服务差异化。包括建设阶段，主动参与到房企前期设计深化、产品选型，做好贴身服务；在售后服务阶段，要注意小业主的服务体验。第三是品牌塑造，不遗余力打造标杆项目。如顶豪深圳湾一号的相关供应商在竞标其他高端项目时，案例优势是显而易见的。所以在面对适合的标杆项目时，供方的身段应更柔软。

基建热度不减

自2022年政府工作报告首次提出“适度超前开展基建投资”，全国各地掀起一轮基建热潮。据国家统计局2022年1-10月份数据显示，基础设施投资同比增长8.7%，而房地产投资则是下滑8.8%，呈现明显的剪刀差。

财政资金对于基建的支持力度非常大，发行3.45万亿专项债券，主要用于市政产业园区、交通基础设施、社会公共事业、保障性安居工程等领域。虽然今年资金已经投放，但并未全部转为化有效的开工量，所以2023年是基建实际工程量的大年，对于开发企业和供方都是难得的机遇。

承接众多不同业态的基建开发的企业主要有四类群体：地方平台公司、市场化国央企、政府主管的建设运营部门、产业背景的实体企业。

其中地方平台公司一般主导市政基建和保障房项目；市场化国央企则负责地标项目、能源和交通基建；政府主管部门重点负责当地重大项目、开发区；产业背景的实体企业重点负责产业园区、物流园区等。我个人最为看好产业基建在2023年的机遇，兼顾短期固定资产投资，和长期的税收和就业回报。

基建开工激增，同步会带来对供方产品与服务的需求。提前布局基建的供方，已经享受到基建增量红利，对冲了房地产下滑的风险。比如东方雨虹等。基建在未来较长时间在景气度上将明显高于房地产，所以供方应从战略重视、产品适配、组织调优、营销策略等各方面进行整体性布局。

保交楼是刚需

对比历年国家统计局关于房地产商品房销售面积和竣工面积统计数据，可以发现销售面积是远大于竣工面积，且差额逐年提高，累计的未交付存量，更是一个天量。

2022年因暴雷房企的项目停工、交付烂尾让交付问题首次被全民关注，由此还出现二季度断供潮直接冲击我国金融秩序，更打击民众的购房信心，进一步导致市场萎靡。不论是从民生稳定，还是恢复信心促进房地产良性循环，保交楼是首要任务，所以2022年7月28日，中央政治局会议首次把“保交楼、稳民生”列为重要任务。

从8月份的2000亿保交楼的纾困基金，到11月份新增2000亿免息再贷款，专项用于保交楼。各地政府围绕“保交楼，稳民生”配套的相关政策也应出尽出，并逐步取得良好成效。

保交楼对于不同境遇的房企都是难得的机遇：一是对优质房企，可以代建代管或并购出险项目。比如绿城管理就大举进入纾困项目代建，同比增长70%。二是对出险房企，可以通过政府出面，实现资源对接整合，获取资金和政策扶持，起死回生。

保交楼对于供方而言，价值更大。一是政府主导复工带来的资金支持，拖欠的款项有了政府背书；二是大量保交楼项目的复工，带来增量的商机，比如 修材料、工程。而且这些项目由于工期紧，出险房企的姿态也比较低，合作条件更好谈，现款现货也是常态。

城投开工提速

自2021年下半年以来，地方城投企业在土拍市场异军突起，急速填补民营房企离场的空缺。

统计2022年1-10月拿地百强榜，超过40家城投城建类企业位列榜中。然而拿地仅仅是第一步，真正难题是项目开发，城投平台类公司的拿地开工率远低于市场化房企开工率。这主要是组织能力不适配。过去城投类企业大多从事市政基建为主，追求的是行政和公益目标达成，而房地产市场则是高度市场化、产品要符合终端小业主的需求，对经济效益也有较高的追求。

虽然城投类企业当前面临开工难的问题，但长时间未开发只会带来城投企业负债滚雪球激增，所以我预判2023年城投类企业开工速度会大幅提升。城投企业主要会有三种开发模式，带给优质民企和供方不同的机遇。

（1）自主开发：城投企业之前已经涉房或者后续将重点发力地产，且具备一定团队规模，就会选择自主开发模式，并需要构建与之匹配的组织能力，比如设计力、营销力。由于城投企业在房开领域经验少，所以特别需要品质佳、配合好的供方资源。而供方应发挥自身专业优势，前置介入、贴身服务，比如向城投企业输出专业咨询建议、给城投团队培训赋能，让城投企业开发过程少走弯路，这样可以快速赢得城投企业上下的认同。 

（2）合作开发：如果城投专业能力短时间无法弥补，或者开发任务紧，会选择一家与自身能力互补的专业房企，尤其是国企背景的品牌房企，如华润、保利。双方成立项目公司，由城投出地和部分出资，品牌房企则负责小股操盘，采购主导权也移交给品牌房企。所以供方应重点对接操盘房企。

（3）代建开发：若城投企业不以地产为主业，只是基于当地政府土地托底要求拿了项目，往往就会采取代建开发模式，选择一家团队能力强，自身品牌好的代建企业负责操盘。如绿城管理就很受城投企业欢迎。由于代建只输出能力和品牌冠名，不出资，所以采购还是由城投主导，但往往代建方有供方推荐权。所以供方应从城投和代建方两边共同推进。

公共住房加码

报告中开宗明义阐述房地产未来五年的主基调是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这宣告我国从过去商品住房占绝对主导地位，切换成公共住房与商品住房的二元结构。

公共住房包括保障性住房、公租房、人才安居房、共有产权房等，以满足基本居住需求为主。住建部十四五规划明确全国筹建保障性租赁住房870万套，到2025年公共住房比例将超过30%，一线城市甚至会达到60%。同时，不要以为公共住房就是亏本的公益项目。

2022年多支保障房公募REITs的火热发售，公众超额100倍认购疯抢，一方面表明保障租赁房的开发、运营、退出闭环机制日趋成熟，实现了重资产投资循环；另一方面这些项目能提供4%以上年平均回报和稳定现金流，实现了轻资产回报循环。所以，在政府大力倡导和经济利益驱动下，公共住房在2023年将迎来爆发年。

对开发企业，首先是要高度重视公共住房的机遇，商品房与公共住房的此消彼长是确定性的。其次公共住房并非国企的专属权利，民企同样可以同台竞争。公共住房会逐步走向专业化，对于开发建设、运营管理、客户服务提出更高的要求。对于国企而言，要珍惜当前首发优势，整合专业资源，锻造自身能力；对于民企，则不一定要全价值链通吃，而是某一个领域最强一环，比如工程代建、运营服务、金融运作等。

对于供方企业，一是要认真分析公共住房差异化需求，比如标准化、工期紧、低成本的特点，推出适配的产品。比如装配式、全装修相关需求会大幅提升。

二是研究公共住房的采购模式，提高赢单率。特别要明确保障房开发的管理方是谁。常见有三大类群体，一是地方城投类企业；二是品牌房企；三是政府的项目管理部门，这三类主体的采购模式有较大差异，供方应随需而变。

绿色低碳崛起

我大胆预言，绿色低碳是中国未来40年最确定、最大的发展机遇，对每个企业或个人都是如此！抓住这个机遇，就像40年前抓住改革开放的机遇。

2022年11月份，政府各部委围绕建筑领域碳达峰接连发布三项政策，包括《关于扩大政府采购支持绿色建材实施范围的通知》《建材行业碳达峰实施方案》《重点用能产品设备能效先进水平、节能水平和准入水平》密度之大、力度之强实属罕见。政策端的导向性已经足够明确，但企业端仍将信将疑，行动缓慢，极有可能错失良机。

对于房企，第一要有绿色发展战略和碳中和行动路线图。比如朗诗地产是行业率先第一个发布碳中和行动路线的。对于国央企，政府已要求相关企业尽快发布行动方案。第二是打造绿色产品。比如中海、保利都形成绿色产品的系列，并逐步形成产品IP。第三是做全价值链绿色改造，包括设计、供应链、施工、运维等。

对于供方，首先要战略重视，要认识到绿色低碳将重塑竞争格局，是实现换道超车极为难得的机遇，应形成专项小组统筹制定短中长期策略。二是要单点突破，快速推出少量符合绿色标准，且市场接受度高的产品；三是以绿色建材去赢得政府补贴和支持，争取成为当地绿色建材领军企业。四是营造绿色品牌，逐步实现全产品绿色化。