抄底产业地产的时机到了？

目前地产行业仍处于下行通道，国家近期从信贷、债券、资本市场融资三个方面连续出台政策为地产企业在资金端松绑，推动行业复苏，但业内企业大多忙于自救、保交楼，拿地拍地谨慎。

而近期一些其他行业的龙头企业却大手笔跨界涉足产业地产，显得格外耀眼，宛然成了行业内的一股新势力。难道它们认为地产行业已经触底，是抄底的绝佳时机么？

非地产企业

近期涉足产业地产的原因剖析

首先，环境原因。在当前风高浪急的国际政治经济环境下，这些行业龙头为了契合我国经济双循环发展格局，保障自身涉及的产业链、供应链正常有效运转，更好地发挥链主作用，带动整个产业跨越经济周期，需要一个实在物理载体来聚集产业链的技术、人才、资本等各种生产要素，搭建推动产业发展的平台，推动建设现代化产业体系。

其次，经营原因。为了更好地贴近客户、生产基地、原材料和人才供应市场，提升效率、降低成本，需要布局建设区域总部、运营总部、生产总部、物流总部或营销总部等。

再次，身份原因。有可能是因为国企央企性质，为了服务国家战略和促进地方经济发展，彰显职责担当，开展央地合作、政企合作，而投资拿地，进行开发建设运营，为促进当地的经济发展导入自身优势产业资源。

另外，当前各地方政府财政普遍吃紧，而各地招商目标产业同质化严重，内卷厉害，在招商产业时，为了吸引优质产业入驻，用地勾产成了一个重要手段（与之前地产商用产业勾地反了过来哈），面对土地诱惑，一些非地产企业也就进入了产业地产业务。

当然，在当前环境形势下，拿地拍地竞争少，在谈判过程中主动权大，优质地块获得相对之前更容易，这也是非地产企业敢涉足产业地产业务的一个重要原因。因此，就出现了非地产企业跨界涉足产业地产。

非地产企业跨界产业地产

容易掉入哪些坑

但是在地产行业寒冬时期开发产业地产项目，作为一个外行应该尤为小心，千万不能入坑拖累自身主业，几十年前史玉柱就是因为开发珠海巨人大厦，而跌入谷底，宣布破产。

那作为非地产企业应该要避免哪些坑呢？笔者根据个人经历和见识，归纳总结非地产企业容易掉以下六个坑。

第一个坑“最佳地块坑”。

俗话说得好“买的永远没有卖的精”，政府随着地产行业发展，卖了几十年地，已由青铜成为王者，与第一次接触产业地产的非地产企业完全不在一个段位。政府会利用卖家的信息不对称优势和非地产企业缺乏对地块的专业辨识力，宣传推荐地块的区位优势与交通优势等。

如：政府说 “这块地是这个片区仅剩最好的地块了。”其实实际情况有可能是这块地是这个片区目前剩下来最优的熟地，而在其他更好地段正在征地拆迁，一个月后就有更好的地块推出。而非地产企业很大可能是外地企业或者缺乏这方面意识，对相关信息掌握少，很容易就因此错过了更好的地块。

第二个坑“最优政策坑”。

企业在向政府申请优惠政策的时候，政府一般都会说 “你们要什么政策，尽管提，我们肯定给你最优的政策。”很多企业领导听了以后，都很振奋，感觉现在的营商环境着实变好太多了，但到真正项目运营后发现与之前自己想的差别很大，要么政府拖延兑现，要么发现要政府兑现政策比预期要难得多。

其实产业地产对政府来说本质还是招商，招商的目的是为了提升当地经济，增加财政税收。地方政府给你企业的所有优惠政策，除了中央财政和政策性银行的资金，其他都是建立在地方政府财政收入基础上。

因此，如果地方政府自身财政收入不行，企业就别真的指望地方政府能从政策上给你太多资金支持；

另外，地方政府给的优惠政策是“羊毛出在羊身上”，最终也是基于产业地产项目产生的财政收入，优惠政策肯定会设置与项目产生的财政收入挂钩的条件。政府给的最优政策是否能真正兑现，一要看地方政府的财政收入，二要看项目自身到底能产生多少财政收入。

第三个坑“知名专家坑”。

非地产企业在项目前期决策的时候，为了弥补自身专业能力不足，通常会聘请一些专业机构，进行市场调研、定位策划、项目可研等咨询工作。项目前期工作质量决定了项目开发未来运营能实现的经济效益天花板，因此选择合作的专业机构很重要。

但非地产企业因为初涉行业，对专业机构的实际运作和优劣势了解少，很容易被前来沟通的机构专家个人光环诱导选择合作方，从而选择了不合适的合作方。其实每个专家囿于个人学识、经验、合资源，只适合做一些特定的产业地产项目。

笔者亲身经历一个类似项目，投资方前期选择了曾是一个国内知名地产的产业地产板块操盘大佬合作，个人光环很耀眼，合作一个多月后，发现对方迟迟拿不出让人满意的阶段研究报告，严重影响项目进程，最后投资方被迫重新招标聘请专业机构合作。

为什么迟迟拿不出有质量的报告？经笔者深挖，这位大佬强项在搞定政府关系和一些产业资源，而这个项目投资方需要合作机构提供的是专业研究能力，这恰好是这位大佬的弱项，同时大佬也没有组建高水平的团队给他做支撑，所以始终无法提供高质量的报告。

第四个坑“成功复制坑”。

作为目前能投资开发产业地产项目的非地产企业，一般都是所在行业的头部企业，在自己所在领域拥有很多成功经验，很容易形成思维惯性，认为可以在项目地块复制自己之前的成功，打造第二个自己，在定位策划和项目运营时生搬硬套企业所在地区的产业发展成功经验，而忽视项目所在地区的风土人情、产业氛围。

地产行业里产品标准化最高的住宅地产也会根据地块的具体情况做相应调整，何况对个性化极强的产业地产。产业地产成功需要的“天时地利人和”涉及政府、产业、人口、文化、地理环境、自然资源等，只要其中一个环节、一个因素有变化，可能就会导致项目失败。

第五个坑“形式主义坑”。

非地产企业在管理上，为了将项目纳入现有管理体系统一管理，也常常因为追求形式上的统一，而忽视了对产业地产项目管理的本质，导致项目工作推进缓慢。

如：当前央企国企为了提升经营管理质量，在管理上讲究穿透，要求公司总部对业务现场进行有效管控。总部各职能部门经常要求下面各业务单位经常提交报表，基于方便报表汇总，会下发格式统一的模板。

而地产行业特点与企业的主业（一般是制造业）差别大，报表模板很多指标项（例如：研发投入强度指标）其实不适合地产项目，地产项目公司为了填好报表，应付上面的管理要求，相比其他业务单位要做更多的沟通、说明和投入更多人力编写，严重影响项目公司的正常经营工作。

第六个坑“好大喜功”坑。

非地产企业开发的产业地产项目的初心要么是为了打造企业新总部或者是区域性、职能性总部，要么是为了体现政治担当，所以对项目最终成果展现的核心诉求有要在项目所在区域打造彰显企业自身品牌与行业地位的标志性建筑。

那么为了彰显企业自身品牌与行业地位，企业就有可能因为维护面子而好大喜功，忘掉了项目要实现投资收益的商业使命，从项目前期到项目建设过程中不断追加投入，如：扩大土地面积、增加建筑高度（巨人大厦当时就是从38层增加为70层）、追求华而不实的风格，以及奢侈装修等，导致项目投资预算一破、再破，最终发现前期测算的项目投资收益根本无法实现，原本赚钱的项目做成了亏本买卖。

笔者了解一个项目，投资方为了体现担当，由原本普通地块换成某地的标志性建筑地块，投资预算立马翻了一倍，咨询机构为了维持之前的投资收益率，只能以乐观的情形预测收益数据，实质上如果未来商业模式不进行颠覆式创新，纯靠地产物业租售逻辑盈利，未来大概率是投资亏损项目。

非地产企业入坑

原因分析及对策建议

为什么非地产企业容易掉入以上六个坑呢？笔者认为背后原因是囿于行业经验限制，导致换位思考不够，困难准备不足，专业判断不准，从而入坑。其中行业经验限制是导致入坑的核心原因。

一方面，因为缺乏行业经验，在项目开发建设运营过程中，容易被地方政府和合作方牵着走，所以掉入“最佳地块、最优政策、知名专家”这些坑。

另一方面，企业如人容易被之前成功束缚认知与心智。尤其是成功的企业，往往自身积累的行业成功经验会形成自己的成功路径依赖，从而不能全面、客观、准确的认识和把握产业地产这个新行业的关键成功因素，要知道” 汝之蜜糖，彼之砒霜”，因此容易入“成功复制、形式主义、好大喜功”坑。

而换位思考不够是导致入坑的第一个直接原因。

换位思考是与项目干系人沟通谈判的重要手段，对换位思考投入不充分，将导致在与产业地产项目关系人商谈与合作过程中，对它们的核心利益诉求考虑不足，不能准确理解其言语背后的目的，以致于在项目的关键节点上做出一些自以为是的误判。

如：市场调研机构在给投资方客观分析目标地块优劣势，获得投资方专业认可后，又给投资方提供了另一个客观上条件看似更优地块选择。投资方若按着对方只是履行专业操守思路思考，可能就会买了一块投资更大的地块，陷入“好大喜功坑”。市场调研机构因为处于市场前端，掌握丰富的土地信息，在市场调研同时，也会为了赚取收益更高的地块转让提成，向客户推销其他区位条件好、地价高的地块。

困难准备不足时导致入坑的第二个直接原因。

困难准备是应付项目复杂性的重要手段，产业地产项目是“产业+地产”的项目，兼有产业和地产特点，既周期长、又涉及面广，相对于单纯的地产项目和产业平台要复杂得多。对项目的做出过于乐观的判断，对困难预估不足，这时容易入“最优政策坑”、“成功复制坑”和“好大喜功坑”，可能导致项目最终失败。

专业判断不准是导致入坑的第三个直接原因。

专业判断是保障项目成功运作的重要手段，产业地产项目内容综合、投资金额大、节点不可逆，为了保障产业地产项目开发运营成功，需要在每个节点做出精准的专业判断，以推动项目顺利开展。对项目事项专业判断出现不准，将误导项目要发展的方向和要坚守的底线，容易陷入“知名专家、形式主义、好大喜功”这些坑。

那怎么成功避免掉入以上六个坑？笔者建议从以下三个方面着手破局：

一是组建自有专业团队。非地产企业入坑的核心原因是没有相关行业经验，建议从外部招募有相关项目经验的专业人士，组成专业团队来负责操盘产业地产项目，为项目的沟通合作、策划布局、决策判断提供足够强有力的专业力支撑。专业人士招募从产业培育和地产开发两个维度考虑。

其中，产业培育方面的专业人士招募，因产业个性化强，以内部选聘为主、外部引进为辅；地产开发方面的专业人士招募，目前地产行业不景气，外部劳动力市场供给充分，应以外部择优引进为主。

二是以我为主开展项目。在拥有自己的专业团队基础上，接下来项目要以我为主开展，充分发挥专业团队的作用。

以我为主开展有两个层面意思，一个层面的意思是与合作方一定是自己为主，对最佳地块、最优政策和知名专家进行科学的专业判断，避免入坑。

另一个层面的意思是，因为产业地产与企业业务相差太多，产业地产项目在企业整个管控体系里，要以专业团队为主，不能为了追求形式上统一或企业领导个人偏好，而生搬硬套集团之前的管控体系进行管理和调整投资决策，要认真听取专业团队意见，尊重专业价值，这样能有效避免成功复制、形式主义、好大喜功这三个坑。

三是明确方向严守底线。虽然产业地产项目不是企业主航道业务，但企业作为项目的投资方，在给予专业团队充分授权的基础上，也要向专业团队明确项目的发展方向和需要严守的底线，给专业团队在日常经营决策提供判断标尺，牵引项目日常经营不会偏离企业干这个项目的初心，有利于避免专业团队在日常经营决策中因没有标尺，而为了讨好企业领导，陷入“形式主义、好大喜功”这些坑。

12月15日，国务院副总理 在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示：“房地产是国民经济的支柱产业”。作为房地产的分支之一产业地产，直接服务于产业发展，未来发展可期，但因为相对于普通地产项目和单纯产业经营更复杂，非地产企业需要谨慎进入，避免入坑。