百万年薪招不到人，这个地产岗位很紧缺

这或许可以从一位国企老总的观点里找到答案。最近，明源君跟一大型国企老总交流，他开诚布公：「虽然我们有非常多地，但是，我们现在都不开发住宅了，住宅用地直接卖掉，专注科技园区的开发，并且加速盘整，让产业园区能够尽快地发行基础设施公募REITs，欢迎推荐靠谱的资管、运营人才给我，年薪百万」。

该老总的观点很有代表性，有先见之明的企业，在房地产上，早已加大对住宅以外的「房」——也就是「产」的载体的投入。拥抱公募REITs刻不容缓。因为它不仅是一个简单的融资工具，还是模式的切换。抢占先机才能赢得下一个时代。而发行是有条件的，这十分考验运营水平……无论从短期、中期，还是长期考虑，都要大力引进资管、运营的人才。

1小时认购超100亿元，2小时超200亿元……如果房企的销售达到这个速度，全公司甚至全行业都会陷入疯狂。但，200亿远不是终点，当天其认购金额超过650亿元，第二天，突破1500亿元！

这是今年首只公募REITs，也是目前市场上规模最大的公募REITs——华夏中国交建REIT——公开发售的情况（4月7日-4月8日的9：30-11：30、13：00-15：00进行业务办理）。最终，华夏中国交建REIT公众发售部分的配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

华夏交建所对应的基础资产为湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目，即中交建旗下项目公司湖北中交嘉通高速公路发展有限公司（下称中交嘉通）所持有全长达90公里的武深高速嘉通段的经营收费权。

在打包成为REITs产品之前，2013年10月开工建设的嘉通高速及中交嘉通仍然处于亏损状态。

2018年至2021年前三季度，中交嘉通营业总收入分别为0.67亿元、4.53亿元和3.66亿元和3.86亿元；同期亏损分别达3.32亿元、0.84亿元、1.34亿元和0.03亿元。不过，亏损幅度持续收窄并最终有望扭亏为盈，是该项目能够得以REITs化的关键。

随着华夏中国交建REIT入市，基础设施REITs将扩容至12只。若再加上已问询的鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金，标志着基础设施REITs的数量还将继续扩容。

无论是出于盘活固定资产、优化财务结构，还是将其当作一种创新型融资方式，REITs都极具吸引力。3月以来，发改委、证监会一系列动作引发了公募REITs领域一波高潮，众多企业摩拳擦掌。

在中交REIT结束认购的4月8日晚，北京能源国际公布，公司计划透过公开募集基础设施证券投资基金的结构，将公司两间附属公司持有的合计400兆瓦光伏发电项目于中国境内证券交易所上市。

4月11日晚，嘉诚国际公告称，公司多个重大物流园区项目与中国工商银行签署战略合作协议，其中包括REITs产品发行；嘉诚国际拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库……

西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，发布公募REITs项目的基金管理人及资产支持专项计划管理人遴选项目招标公告……

政策的导向是，推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs，这让还没有达到发行标准的项目，以及背后的公司，十分着急。

卷——是最近一两年的流行词。券商是真的卷！前几天看到消息，国电投要搞海上风电公募REITs，中信建投的报价是2745万元，中金公司的报价是320万元！

以张江光大园为例（数据来自其准半年报，报告期是2021年6月7日至12月31日），资产支持证券管理人（上海国泰君安证券资产管理有限公司），按照0.05%年费率收取管理费。

所以这样的例子还有很多：

南京江宁科教创新园选了华泰联合，REITs上市承做费用千分之三点五，存续期管理费率千分之一点八。

湘水发展，发行规模大概是15亿元，发行费限价600万。

前端少收点，先把坑占了，收管理费，后续REITs产品一扩容，还是很可观的。毕竟，这事已经在推进了——

4月15日，沪、深交易所就发布征求意见稿，对基础设施基金的新购入基础设施项目的原则和条件、新购入基础设施项目的程序、信息管理与停复牌、基础设施基金扩募发售、自律监管等进行了规定。

简单说就是，原来的投资效益不错，于是申请扩充资金，扩大投资规模，从而产出更多效益。

扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。国外数据显示，优质的资产不断装入，对于公募REITs本身的价值也有巨大帮助。

REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。

根据征求意见稿，未来，公募REITs可以通过扩募资金（增加所有者权益），即发行更多的基金份额来募集资金，然后购买资产。扩募可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售。

鉴于基础设施公募REITs自2020年启动以来，从意见到落地一贯十分速度，小明相信扩募的正式规则也会很快推出，成熟REITs扩募项目也会很快落地。

受政策利好，预计今年新增公募REITs数量将不低于11只，参考去年的估值，今年底我国公募REITs总市值有望迈入千亿级别。

考虑到我国的存量基础设施资产价值超过百万亿元，若证券化率达到1%，基础设施REITs的潜在市场规模将达到万亿级别……

可以预见，未来REITs必将获得蓬勃发展。抢先发行，进入成熟阶段的REITs，可以获得更多机会。

以产业园区为例（去年首批发行的REITs，有一半，底层资产是产业园区），我国有近两万个不同类型的产业园区。是公募REITs的肥沃土壤，但能达标的不多，运营水平差是很重要的一个原因。

对抢先上市，运行成熟的REITs项目来说，这就是大机会——未来可以通过扩募，收购新的资产。所以，即便已经上市的REITs项目，也将运营摆在十分重要的位置。某上市REITs就在公告里明确表示，运营团队的变动是很大的风险。由此可见，专业人才的重要性有多高！

除了扩募，扩围也在有条不紊地进行。

2021年6月29日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs发行的行业范围。

在此之前，基础设施REITs试点限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、新基建、产业园区等特定领域。

3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》。要点就两个：一是研究制定基础设施REITs扩募规则，二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

当天，上交所和深交所均表示，正积极配合证监会，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场……

4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送国家发改委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。可以说，从《通知》发布到落地，十分迅速。

媒体报道显示，深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，首单保障性租赁住房REITs的底层资产是4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，且项目均已取得保障性租赁住房认定书。

此外，赵宏伟还透露，4个项目整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。

毫无疑问，公募REITs将拓宽长租公寓的融资和退出渠道，降低整体融资成本和间接融资比例，加速资本循环，促进资产运营水平和投资回报的提升，更好地吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型。

据世邦魏理仕统计，2021年下半年以来，上海、北京等城市的长租公寓投资意向明显提升，总交易金额近40亿元人民币。

从企业来看。旭辉开始追逐保障性租赁地块，希望未来从REITs扩围中获益；万科总裁祝九胜亲自担当万科租赁住房业务的负责人，也应该是看到这背后的机会。

虽然发行REITs，需要长租公寓先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市对纳保事项尚未出台具体实施细则，但扩围都这么快落实了，这些细则已经不是什么大的障碍。

2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》规定，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

认定上，由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具保障性租赁住房项目认定书。目前，上海、青岛、襄阳等，都已正式发布了有关保障性租赁住房项目认定及管理的办法或试行办法；南京、广州、南宁等城市发布了征求意见稿。

一长租公寓老总告诉小明：机会留给有准备的人，我们做好准备，等风来就可以了。因为对REITs试点项目，发改委确实在质量上有着高要求。

根据发改委去年6月发布的申报要求，REITs试点项目要满足的条件不限于：

1、 基础设施项目权属清晰、资产范围明确；

2、近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于 4%；

3、首次发行的当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，且扩募不低于拟首次发行时资产规模的2倍。

除了长租公寓，以商业不动产为底层资产发行公募REITs也变得更加值得期待。近一两年随着房地产政策调控、市场理性回归等一系列原因，资产价格逐步回落，定价更趋合理，回报率更加稳定。这为商业不动产公募REITs的发行奠定了一定的基础。像龙湖、新城商业等都已经表现很不错。

证监会抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具。加快落地商业地产REITs，也是加快探索房地产行业新发展模式的需要。旭辉等都在加大布局，导致人才紧缺。

REITs是接下来地方政府发展的融资模式中的重要一环，因为传统房地产开发退潮的大背景下，信贷模式无以为继，必须找到新的出路， REITs就是这条新路。这个领域的机会才刚开始。