地产人快熬出头了……

发布时间： 2022-07-12 09:40:17

来源：明源地产研究院

分类：行业动态

最近，小麦换房、大蒜换房的新闻持续刷屏，各地卖房手段五花八门，令人应接不暇。

开发商从未像现在如此迫切的渴望回款。从去年下半年到现在，楼市低位徘徊已有一年左右。对许多房企及地产人而言，都是有史以来最难的一年，用内外交困来形容毫不为过。

如今，2022年终于熬过一半了。站在半年度这个节点上，每个地产人都寄望下半年楼市回暖，房企回血。好在，从近期来看，市场已经触底，行业好转的信号越来越多，地产人有望熬出头了……

五六月份市场好转

销售端触底，土拍端有所回升

在6月28日的股东大会上，万科董事会主席郁亮对当下市场做出判断：“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程”。话音刚落，六月份的数据出炉，果然，环比五月又有所回升了。

市场连续两个月回升，大家终于看到黑夜中的一缕曙光。

一、市场筑底，新房二手房连续两月成交量增长

这段时间以来，各地的调控工具箱相继打开，对于刚需及改善的支持力度仍在继续加大，从数据上来看，政策对于需求的释放还是有一定效果的。尤其是5、6月以来，多地二手房成交筑底，市场呈现回升迹象。

一是成交量筑底修复。

易居研究院智库中心发布的《2022年全国百城6月和半年度新建商品住宅成交面积报告》显示，6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积2837万平方米，环比增长37%。虽然与去年同期相比仍有差距，但6月份环比5月份降幅收窄了22个百分点。

克而瑞的另一组数据也显示，6月份TOP100房企销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。

二手房方面，据贝壳研究院的数据，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。整体上，二季度成交量比一季度增长约15%。

二是，价格跌幅在缩小。

有人质疑，6月份房企回款压力大，销售回升主要是以价换量。而事实上，从中指研究院的数据来看，6月份全国100个城市新建住宅平均价格16205元/平方米，较5月份上涨了0.04%。房价上涨的城市共47座，比五月份增加了7座。另有41个城市环比仍下跌，12个城市与上月持平。

其中，市场好转较为明显的，是强二线城市尤其是长三角城市群，上海疫情好转以及各地政策的放宽，带动了苏州、南通、合肥等城市复苏。

销售端的筑底，可以说是房企回了一大口血。

二、土拍市场回暖，进场拿地的民企增加了

近期，已陆续有城市启动第二批集中土拍。较首批土拍相比，也呈现了一些积极的信号。

第一，与首批土拍相比，第二批集中供地的流拍率在下降

截至目前，北京、苏州、青岛、西安、厦门、福州、杭州、宁波、武汉、合肥、重庆、东莞等地已经完成年度第二批土地集中转让。深圳、上海、广州、长沙等地也已发布土地转让公告。整体来看，有几个信号值得注意。

一是已完成拍地的城市，整体流拍率下降。今年首批集中供地的整体流拍率为15%。包括合肥、厦门、福州、杭州等地都有一定数量的地块流拍，而目前部分已完成第二批供地的城市，虽然地块质量整体不及首批，但流拍现象却有所缓解。

以杭州为例，首批集中土拍60宗地块，1宗流拍轮。第二轮45宗涉宅地块全部成交，其中有12宗地块溢价触及中止价。

福州首批集中土拍挂牌18宗地仅成交12宗，流拍率达33%；5月份第二批土地集中转让14宗地块成交11宗，流拍率有所下降。

最近完成第二批集中土拍的武汉、宁波、合肥等城市均未出现土地流拍。

第二，热门地块竞争激烈，触顶地块增加，本土中小房企进场抄底

去年以来各地土拍基本都是国央企和地方平台在兜底，从第二轮拍地来看，国央企依然是主力。但值得一提的是，目前已完成第二批土拍的热点城市中，民营房企的活跃度有所提升。

杭州第二批供地平均楼面价比第一轮高出11%。但民企的积极性却不减反增，其中滨江一口气拿了12宗地（含两宗合作拿地），华景川、星创、华元、金帝等中小房企也都有所收获。

本轮集中供地共成交了45宗地块，其中，有26宗由民营房企所得，占到总成交量的65%，其中有17宗是溢价地块。

重庆第二批供地推出了13宗地块，全部成交了。参与土拍的民企有保亿、海成、国瑞，其中，保亿将两宗地块收归囊中，国瑞也拿了一块地，海成在与重庆建工争夺渝北区人和地块时，摇号抽签未能抽中，最终与地块失之交臂。

苏州第二批集中土拍，吸引了众多中小房企参与，包括亨通、苏州嘉盛、金新城、山东万城、连云港赛特置业、连云港汇铭置业等，虽然部分房企最终没有摘得地块，但参与的民企增加，本身就是一种积极信号。

目前各地土拍大多还是国央企唱主角，民营房企拿地的依然较少。但无论是民企拿地增加，还是民企参与竞拍，对于提振整个房地产行业的信心都有重要意义。事实上，对于热门城市的优质地块，房企拿地的热情并不低，一些触顶摇号或竞品质的地块，也是国央企与民企同台争锋。由此可见，土地市场的分化也在进一步加大，好地块依然是抢手香饽饽，而差的地块则可能完全无人问津。

从宏观到微观都在向好

最差的时刻大概率已经过去

虽然数据上有所改善，但很多地产人还是表示，感觉不到市场回暖，现状依然很艰难。

确实，正如万科董事会主席郁亮说的，恢复是个缓慢温和的过程。目前更多是一线及热点二线城市率先在修复，许多的三四线城市尚未有明显改观。不过，比较肯定的是，部分城市率先筑底回升，对于行业信心修复会有积极促进作用。

一、多重因素作用下，市场信心将进一步恢复

当前影响新房市场回暖的因素比较多，其中一大重要原因，就是购房者对交付问题存疑，担心房企出险影响新房交付。而二手房所见即所得，购房者显然买得更放心些。这也是为什么，部分热点城市限价未放开，一二手依然存在倒挂，但新房市场的表现却不及二手房市场。

信心比黄金更贵。这句话用在当前的房地产市场再合适不过了。

可以肯定的是，去年下半年以来国央企的拿地力度明显超过民企，这些地块在今年到明年会陆续上市，随着市面上国央企的项目逐渐增加，购房者的“安全感”会越来越有保障。

其次，各地强力“保交付”，有些地方政府已介入被挪用的预售款的追求和监管工作，这无疑也是给购房者打了一剂强心针。

再者，二手房市场率先复苏，将带动新房修复。

去年以来，二手房房价下挫，让新房二手房之间的差价缩小了。某种程度上挤压了新房的套利空间，降低了新房的“吸引力”。

而从目前来，二手房已经复苏，价格也进入修复通道了。