暴雷房企那么多，国企救得过来吗？

6月7日，浙江省房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业”，初步成立了100亿规模的“并购重组专项资金”，推动危困房企项目并购重组。

近2年来，一些民营房企陷入了经营性危机。行业雷声不断，大家从一开始的大为震惊，到现在的微微一笑，多了几分平静，对于这些暴雷的房企来说，已是“此诚危急存亡之秋也”。

面对此种局面，除了房企在想办法自救，各地政府也在伸出援手，除了浙江省房地产协会的“百亿行动”，最近有一些明星房企已受到了实质性的帮助，据河南建业6月1日公告称，其已得到了当地国资的驰援，稍早，华南城于5月16日与地方国资直接“和亲”。

太阳底下无新鲜事，国资援助民企，早已为大家所熟知。然而，是不是有了国资或者国企的帮助，民企就都能涉险过关呢？有哪些模式取得了不错的效果？这其中有成功的，也有令人遗憾的。

以退为进

国资纾困民营房企的不同模式

房地产的特点是政策性周期，而民企天生逐利的本性，极易导致顺着周期加大财务杠杆进行投资，当两者轨道产生背离，就会极大的影响政策效果，所以，一旦银行和金融机构锁住融资大门，民营企业就会像断粮的孩子，出现“生命”危险。但，这在国字号房企身上就不太明显了。

所以，在最近几轮国资纾困民营房企之后，大家能够明显感受到，国资逐步进入房地产这一国民经济支柱产业是大势所趋。

从政府的角度来说，肯定不想看到一个接一个的房企暴雷，从而对当地的金融体系产生系统性的影响，从国资角度来看，解救或者帮助这些陷入困境的民营房企，也会考虑该企业值不值得帮，就比如某人想得到别人的帮助，最重要的是其值不值得别人来帮，得道多助。

从纾困模式来看，可分为「公司层面」和「项目层面」。

首先，从公司层面来说，在不失去企业控制权的情况下引入战略投资者，对房企而言会是最理想的选择。

1、国资直接入股

河南建业就是如此，以「股权+可转债」的方式作为解决方案，在6月1日晚间建业地产股份有限公司发布的公告中写道，公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于2022年6月1日订立框架协议。恩辉投资拟以代价6.88亿港元，向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占建业地产总股本的29.01%。

恩辉投资由建业董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有，它持有建业地产70.11%股份，是建业地产第一大股东。此次交易达成后，恩辉投资的持股比例将下降至41.1%，仍为公司第一大股东，同晟置业为第二大股东。

毕竟是自己辛辛苦苦打下的江山，拱手让人是不甘心的。能够达到双赢，才是最好的愿景。盖温•肯尼迪在《谈判》中说道：谈判的结果不是“取胜”或“投降”，而是通过谈判进行交换，以他人所需换取己之所求。

之前，也有声音说有些房企会得到当地国资的援助，但雷声大雨点小，直到现在都还没有进展，据说就是因为老板不愿意做出更大的让步。

近期，由国资入股的房企，除了建业还有华南城，扮演“白衣骑士”的则是特区建发。

据有关数据，截止到2022年11月,华南城将有9.7亿美元债到期。4月和8月，共计有20亿的境内债需要偿还。再加上华南城营收利润双下滑，流动性危机并存，急需“供氧输血”抢救！

5月16日,华南城公告称，已经收到特区建发控股支付的认购金19.1亿港元。交易完成后，华南城主要股东郑松兴持股比例降至20.16%,特区建发控股,占比29.28%,与河南建业保住了控股权不同的是，特区建发成为了华南城控股股东，再一次印证：没有白给的东西，绝对没有。

如果说去年12月，与特区建发和亲的消息爆出后，华南城获得了宝贵的“呼吸权”，而这一次认购金到账后，则真正的被从“鬼门关”拉了回来。

当有钱人碰上了有经验的人，有经验的人拿到了钱，而有钱人获得了经验。

2、“AMC+国企/央企”联手形式纾困民营房企

AMC，意为「资产管理公司」，当前，我国的四大AMC是：中国华融资产管理公司、中国长

城资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司，分别接收四大行剥离出来的不良资产。

以往多数充当的是“配套融资”角色，但接下来，AMC或许将成为参与房企化债风险的主力。

今年4月初，招商蛇口、长城资产与佳兆业达成合作，帮助佳兆业脱离险境，三方将建立战略合作关系，在城市更新等多领取展开合作，长城资产是我国四大AMC（资产管理公司）之一，也是公开与出险房企合作的AMC。

这也真正的缓解了佳兆业的燃眉之急，解决了短期流动资金的困难。

与佳兆业一样，同样获得了四大AMC之一援助的还有中南建设，其引进了华融资产与南通国资设立合作主体的不超过50亿元的资金支持。

华融资产表示，未来将重点参与实施“保交房”、烂尾楼盘活、“非居改保”等宏观政策所支持鼓励的与社会民生相关的业务，服务地方风险化解。

克而瑞研究中心指出，房企与AMC合作最主流的合作模式是重组再开发，即“不良资产处置、重组、再开发”模式，该模式下，AMC负责不良资产的处置和重组，而房企作为重组方负责再开发和运营。

总体来看，AMC参与当前房企纾困，也让市场多了一种化解房企债务压力的出路。但是，AMC当前介入地产类不良资产业务时也会慎重选择，以免徒增额外的风险敞口。

其次，从项目层面来看，民营房企已进入“卖卖卖”时代。

那一年，王健林端着酒杯，眼眶泛泪说道：“我是一个极少流泪的人，但是刚才我激动得热泪盈眶。30年万达真是不容易，但是我们一步步走到今天，万达要永远做中国民营企业的典范。”

当年，万达快刀斩乱麻似的卖掉大批项目，受到了不少质疑，有人揶揄这是王健林滑铁卢的开始，还认为他狂甩资产势必会失去整个万达。而现在作为旁观者，可以事后诸葛亮捶捶胸口说，要说变卖资产最成功的，还得是万达。

如今，时代变了，房企多元化发展，能卖的东西也多了。从变卖资产类型来看，主要包括楼盘项目、土地、股权、物业、多元化产业，私人资产六大类。由于急需拿钱还债，导致买方可以精挑细选，讨价还价，变成了买方市场。

从买家类型来看，国央企、城投是第一集团，此外还有金融投资机构以及财务健康的民营房企位列第二集团。

包括融创中国，此前将位于武汉、昆明的3个项目均卖给了国企，以14亿元的价格将昆明融创文旅城二期40%股权转让予珠海国企华发。上海国资委全资子公司以10.6亿买下上海世茂置业。还有建业集团旗下知名文旅项目“只有河南戏剧幻城”和电影小镇发生股权变更，新增股东均为河南省政府旗下的国资企业。

此前乐居财经统计过，加入资产卖卖卖的大军包括融创、泰禾、奥园、宝能、当代置业、富力地产、恒大、花样年、华夏幸福、佳兆业、蓝光、荣盛、世茂、新力、中南、雅居乐、阳光城、禹洲、阳光100、正荣。

接盘者均为我们前面所说的第一、二集团。为了尽快止颓，部分房企在卖项目的过程中，对市场表现出极大诚意，比如融创部分项目甚至打4折出售，“能打尽打”，得以快速转手。

项目卖出成功后，现金用途主要有两个，一是集中偿还到期美元债，二是完成保交付任务。

当前，还有一些民营房企正在努力引进国资战略投资者。对这些房企来说，国资入股能帮助企业增信。一旦企业融资功能有所改善，企业保自身安全有了保障，就能根据市场情况自主调整生产经营的节奏，甚至寻求新的发展契机。

有成功，也有失败

并不是所有房企

在国资入股后，都能一路高歌

国资除了在关键时刻帮一把之外，这些被纾困的房企今后的日常运作能否顺利丝滑，才是重中之重。成功和失败，都需要时间的印证，并不是一时的股价上涨就意味着解救成功了。

现在看来，有一路引吭高歌，连年凯奏的，也有不尽人意，一地鸡毛的。

5年前，深圳地铁最终拿下29.38%的股份，成为万科的第一大股东，截止2021年6月30日，深圳地铁持股比例为27.63%。在一份深圳市国资委表彰地铁集团的文件中，万科则被直接列为“市属国资企业”。

如今的万科，在新征程上稳扎稳打。郁亮的发言，更是成为了行业风向标。

说到民营房企“国有化”，绿城中国则不得不提。用“几经沉浮”来形容绿城中国，是比较恰当的。众所周知，其第一大股东是央企中交。双方经历了3年的磨合期，绿城中国在合同销售金额迈上千亿台阶，约1463亿元，创历史新高。2021年全年实现总合同销售金额约3509亿元。

有人说，张亚东执掌绿城中国后，找回了那“被偷走的时光”，曾经掉队被碧桂园、融创赶超，现在面对行业动荡，却能逆势赶超，现在看来，一切都刚刚好，明源君曾说过，只要是对的，就不怕慢，步子迈大了会扯到的。

万科和绿城中国，算是国资背景下的房企中的佼佼者，可以当做正面案例来学习。

我们再说说反面教材，X企可以算一个。

前不久，该企业发布公告称，将对债权进行若干修订以及豁免发起同意征集，具体包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。

也就是说本来有一笔钱（具体数字在此不作披露），是马上到期要还的，但目前是还不上了，先还少部分本金+利息，展期到明年再说。

这不是一般的暴雷，因为X企是正儿八经千亿级别的国资开发商。标普、穆迪将X企的相关信用评级纷纷大幅下调。

凡事不可孤立看待，种种迹象表明，X企此次美元债展期，并不是偶然事件。X企曾大幅压降有息负债，其流动性持续紧张，使得X企的债务压力最终爆发。

紧接着，X企公布了自救计划，但实际看来压力山大，想要完全脱险，需要时间及实际行动。

至于X企暴雷的原因，从外部来看，行业的下行，所有的企业都无法独善其身，直到现在都回暖缓慢，X企今年前五月销售额近500亿元，同比减少近6成，可以说拦腰斩断。从内部来看，其常年居高不下维持在90%的负债率，现金储备枯竭，叠加管理出现问题，自然而然导致了最后的结果。

在常人眼里，一家企业有了国有资本兜底，发展就有了保障，然而，X企用实际行动告诉我们，这种想法是错误的，所谓的什么所有制，都要遵循市场发展规律，以及商业规律，才能在正确的方向前行。

这也告诉我们，并不是国资国企，就都高枕无忧，让企业能够持续化发展的，最重要的还是自身实力，产品品质。

结  语

当前，很多民营房企依然处于水深火热之中，寻求国资帮助的不在少数，有的已经达成了意向合作，有的还在谈。

国资纾困民营房企，意义当然是重大的，第一、有国资做背书，对安抚债权人情绪，增强企业信用等级都能起到积极作用；第二、当前多数国资是资金状况都是不错的，可以为涉险房企引入充裕的资金，解决债务和资金流动性问题；第三、国资通常会帮助解决财务上的问题，而不会干预太多企业战略方面的问题。