房企年报合集（一）碧桂园篇！

【1】唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企。

【2】选择“右侧”拿地。

【3】和其它头部房企聚拢一二线不同，碧桂园依然拥抱三四线，但开始往五大都市圈聚拢，选择人口净流入城市。

【4】2022销售额将保持稳定

【5】碧桂园“科技”开花结果。

【6】不会增大负债规模。

此外，2022年1季度，在市场销售疲弱，整体销售额大幅下滑的背景下，碧桂园虽受行业基本面下行影响较往期有所下滑，但仍实现权益销售额1038亿元，继续保持大幅度行业领先。

碧桂园在此次业绩发布会上，明确表示，将在业绩明显好转后，选择在右侧再大幅投资！

具体到今年的拿地，程光煜透露会根据回款多少来进行控制。其中，今年第一季度碧桂园已在公开市场上获取了5个项目，同时亦在一级项目和合作项目里进行了一些收并购安排。

“当然现在也可以看到部分城市是处在土地和房地产市场陆续筑底的过程中，再过一段时间大家会看到我们在一些局部市场上会有一些动作。

但更多的预算预计将安排在今年较后的时间，更大量的或者说机会型的获取土地，我们是希望在市场筑底的右侧启动”。

“收并购方面，过去收并购一直是碧桂园一个重要的投资手段，占过往几年每年新增面积接近5成。

我们预计在未来一段时间里，收并购占比或者量也会增多。因为机会多，我们会加大一些这方面的部署”。

程光煜称：“从去年四季度到现在，大概跟十多个合作方就80几个项目进行了沟通。已将35个项目收入囊中，并已敲定了另外约30个项目。碧桂园还跟一些银行和AMC进行接洽，因为它们手头有一些好的收并购标的。”

程光煜提出，碧桂园近年布局策略从来是均衡布局，并不限定在一二线或者三四五线城市落地，用于对冲风险。同时，也是市场导向的，“哪里有市场，哪里有经营的空间，我们就去哪里经营。”

但在「散」的全局意识背后，碧桂园的布局又有着「收」的聚拢效应。

程光煜也提及：“碧桂园在未来将适度地提高市场能级，主要思路是布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。

如今各大市场参与者的普遍共识是往主流城市布局，往核心城市走，碧桂园也在顺应这个潮流。因为高能级城市有利于加速存货周转，加快销售，更有利于实现销售规模的稳定。

2021年全年，碧桂园共获取333宗土地，其中，85%地块位于五大都市圈，一二线城市比例为34%，三四线城市占约66%。与此同时，碧桂园2021年底可售货值中，98%位于常住人口超50万的县市，93%落子在人口净流入区域。

「散」与「收」两个字，是碧桂园对「稳健」一词的长远见解——既拥抱更大基数人群的三四线城市市场，又保障人口净流入区域有充足的潜在客户。

截止到2021年底，碧桂园拥有位于中国内地的权益可售资源约1.48万亿元，另有潜在权益可售资源约3400亿元，合计约1.8万亿元。预计可维持公司未来3年左右的销售需求，这足以帮助碧桂园穿越可预见到的市场低潮期，维持销售规模不变。

用程光煜的话：从2018年开始，我们企业就进入了“行稳致远”阶段，这跟企业的自身发展和整个行业的发展是吻合的，所以销售的规模不是我们的追求，合理的量价关系，有质量的销售、有质量的经营才是我们的追求。

现在来看，我们还是有比较大的灵活性，手头货量是比较充足，去年流入到今年的权益货量大概是2700亿左右，今年安排的大概在3500亿到4000亿左右，总可售货值大概是6500亿左右。这部分我们希望精准供货，提高货量利用效率，使得去化水平提高到70%到75%，这部分就奠定了我们全年销售的整体基础。

再加上今年的新增投资，预计会顺应市场节奏，保持一个比较稳定的销售，同时在这个过程中我们要平衡好我们的量价关系。

现在依然处在一个市场波动的周期，属于底部，我们预计今年整体销售规模，从全国的商品房销售，预计会有所降低，而且市场会呈现前低后高，逐渐企稳的过程，随着一些城市的政策、市场基本面、供求关系改善，是一个逐步企稳的过程，相信我们自己的销售节奏也是这样的安排。

尽管业绩会上多次提及要“控支出”，要“节流”，但莫斌表示控支出只是面对目前形势的应急措施。“未来我们一定是要发展的，发展才是硬道理。”他说。

截至2022年2月底，博智林21款建筑机器人，在25个省（直辖市、自治区）超350个项目投入商业化应用，累计交付超750台，总应用施工面积超700万㎡。

诸如：腻子打磨机器人、墙砖铺贴机器人、物料运输机器人、外墙喷涂机器人早已广泛忙碌在碧桂园项目工地上。可以说，碧桂园机器人已全面开花结果，产生实质生产效应。

图为墙砖铺贴机器人工作中

莫斌提出，碧桂园内部今年调整了考核目标——

——“前期市场上行时，以销售额作为考核目标；在市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标；现在市场下行时，以可动用资金作为考核目标。”

碧桂园目前的状态就是：“开源节流，保现金流、保三道红线”。——目前，碧桂园“三道红线”方面仍处黄档，但其可动用现金余额约1813亿元，现金短债比达到2.3倍。

莫斌在业绩会上透露，“截至业绩会当天，碧桂园年内已无境内债券到期，而境外则在7月份有一笔7亿美元优先票据到期。公司已提前做好还款计划安排”。

作为当前房地产业内少数几家资质优良的民营房企之一，碧桂园融资渠道畅通，年内加权平均融资成本比去年底下降36个基点，进一步降至5.2%。

今年1月末碧桂园成功发行了年内首笔民营房企ABS，金额5.2亿元，3月份亦首次在银行间交易商协会获批准了50亿中票额度。

“关于融资方面，大家看得到央行从去年11月份之后，在开发贷、按揭、并购贷上都是很给力的。”

伍碧君认为，2022年对整个地产行业的优质企业的融资环境应该是会比较好。“但碧桂园2022年会继续坚定地向三条红线转绿努力，所以我们自身不会继续去加大融资额度。”伍碧君表示。

之前2021年下半年按揭贷款收紧，使房企回款率受到影响，不少房企回款率跌至80%以下——最近对房地产融资的放松亦正传导到房企回款上，“碧桂园高度重视回款，追求“有现金流的利润，有利润的现金流，碧桂园在今年前两月回款率达到了95%。

莫斌提到，“去年全国商品房销售突破了18万亿。这个市场一定是永远存在的。”莫斌指，从目前主基调看，房地产仍然是一个支柱性的产业，国内城镇化率仍不算高，市场发展空间仍然是巨大的。

针对低迷的市况，程光煜补充道，他认为现时市场依然处在一个波动周期，属于底部。他预计：“今年整体销售规模，从全国的商品房销售来看，会有所降低。”但随着一些城市的政策、市场基本面、供求关系改善，整体市场会呈现前低后高、逐渐企稳的过程。

下期，我们一起来看龙湖、中海、旭辉……