三线及以下城市楼市判断

今天，蚁人君和几个朋友一起探讨楼市的趋势，朋友们要求蚁人君写一篇关于弱三线及以下城市楼市判断的文章，蚁人君觉得目前舆论对楼市的判断聚焦在宏观层面、热点聚焦在湾、圈、带、群等城市，对弱三线及以下城市楼市进行系统预判的文章较少，在此，奉上蚁人君的观点，供参考！

01

首先，蚁人君将几个朋友的观点做一下罗列:

观点1：对这些城市持续看好，依据主要是城镇化率低、房价 基数小、农村人口基数仍比较大，城市扩张，城市更新、地方政府的财政依赖。

观点2：对这些城市楼市长远看偏中性，短期看偏积极，主要依据是人口外溢、城市升级置换、虽有农村市场做支撑，但增量在逐步减少；短期积极主要是国家调控政策，依据基础是08年的路径思维判断。

观点3：对这些城市楼市长远看悲观，短期看中性，主要依据是人口外溢、产业不行，城市发展兑现不确定性、基础配套资源优势缺失；短期看中性依据是国家本轮调控政策等。

同时，几个朋友达成的共识是，这些城市楼市将进入实实在在的下半场！

02

蚁人君观点可能有点雷人，在蚁人君看来，绝大多数弱三线及以下城市楼市没有下半场！（为什么说绝大多数，不排除这些城市中有些是经济外向型城市，如旅游城市等）

一是需求的内生动力不足：虽然城镇化不高，但流入这些城市的人口与流出这些人口逐渐形成了倒挂，绝对值是流出居多！虽然有农村人口的基数存在，但如实际去农村看一下，绝大多数农村家庭已在这些城市购置了房产。

二是政策红利缺失：蚁人君已在《中国房地产市场本质是政策市和舆论市》的文章中阐述，国家对地域空间格局发展聚焦于圈、湾、群、带，推动人口、土地等要素向这些区域聚集；另外就是2020年棚改红利的终结（以老旧小区升级来取代城市更新）。

三是留人基础不足：这些城市普遍存在人情世故，社会公平性体现要弱于高一级城市，年轻人天生对这些有排斥；最关键的是国家对产业结构性调整和升级过程走的是协同、协作、强化、优化道路，不是之前的摊饼、重复建设之路。再加上这些城市创新动力不足，这就很有可能造成这些城市产业空心化，留不住人。

四是这些楼市的存量要比纸面数据要大：这些城市很多原生居民不仅仅只有一套房，房改房、经适房、安置房、集资房、商品房可能很多家庭或多或少都拥有；且每个城市基本都经历了两波甚至两波以上的房价上涨，有钱就买房是很多原生居民的共识，以此判断未流通的、未登记的存量基数是比较大的。

多种因素叠加，蚁人君认为这些城市没有楼市的后半场，没有购房者、投资者、甚至地产企业所期望的上半场市场变化、开发模式、产品模式！

03

没有下半场，但还是存在短暂中场的！只不过中场比上半场更激烈！

在2019年初，蚁人君就判断这些城市楼市将在2019年9月份后进行下行周期或不存在周期一说，直接就是下行；在2019年10月份后，这些城市已经下行，深耕这些城市的恒大、碧桂园、阳光城、中梁等已经拉起了价格战的大旗；且在2019年12月份，国家释放圈、群、带、湾的城市群发展规划及土地要素市场放开后，这种判断就更加直接，那就是这些城市楼市会随着2020年城市更新、棚户区改造政策红利的收尾、直接进入下行区间。

疫情结束后，一波降价潮加上返乡需求积压的释放，楼市短暂小翘尾后，马上归于沉寂，在蚁人君看来这些城市楼市即使没有疫情发生，促销战、价格战也是2020年的新常态；

只是在疫情发生后，地方以及企业、媒体借助疫情的逆向政策调控制造楼市热销的舆情以期望再造旺市，发生的几率极小。

蚁人君说的中场，是目前市场上的开发企业还可按照原来的开发思路、开发模式（如bhz）教育、收割这些城市的客户，但是要快，促销、价格是其必然手段，我们这些城市的购房者也可乘机入手，还可以再等等。

这些城市楼市中场对我们购房者可能是幸福，也可能不是（因为蚁人君看来，后续这些楼市的产品品质会越来越好） ；但对于开发企业而言是在这些城市传统开发模式的终结、传统获利模式的终结。

04

没有下半场并不代表这些城市没有楼市红利，反之，红利是惊人的！

蚁人君说这些城市楼市没有下半场是因为这些城市在中场之后，市场的逻辑变了：

变化1：二手房交易量会快速加大，在2020年之后会爆发，应该在2021年或2022年之间达到与一、二线城市的水平（新房和二手房成交量维持一个常态化平衡）；

变化2：市场会进入短暂的滞涨状态，即出现促销战之后的房价比较坚挺，但是有价无市，预计在2021年5月份之前出现，并出现短暂的维持，在2021年9月份前后会破局；

变化3：市场在2021年会陆续出现高度细分化的产品，即新房的供应会出现两个极化，极化的刚需产品以及高改产（二改、终改）产品，并且这两类产品将成为这些楼市产品供应的新常态。

变化4：bhz这些企业规模化扩张、标准化产品复制在这些城市不再适用；一二手房年度成交规模总量趋于平衡且呈下滑趋势，新房成交规模先显现下滑而后趋于平衡。

结语

也就是说，对于这些城市的购房者而言，买现在市场上存量产品，抓住促销机会也是可以的；要买未来市场上的好产品，是可以等等的，蚁人君认为，这些城市的改善客户可以再等一等，等个一年半载也无妨。

对地产企业而言，应抓住中场机遇，快速销售库存产品。以后，应主抓产品，为这些城市消费者提供实实在在的好产品方是生存之路。