别再说房地产不行了，答案在这

房地产到底行不行了？

这是疫情持续三年来，尤其是去年下半年开始我们一直在慎重思考的一个问题。

正在发生的。一些业内老朋友转行离职，在职的很多也都降薪甚至更困难的暂缓几个月发放。

但是也有很多企业，该拿地拿地，该正常开发的还继续开发，似乎丝毫没有被地产行业的寒意波及。

这样的企业呈现泾渭分明的两极分化。

一者如保利、华润、招商、万科这样的央企国企或混合所有制企业，资金实力雄厚，有金字招牌，业主不担心烂尾，所以2023年第一季度的销售业绩保利已经冲到了第一。

一种如滨江仁恒，深耕城市，踏踏实实做好每一个项目，赢得了当地极佳的信任度。比如滨江起家杭州深耕杭州，在2022年的营业收入同比增长超过9%，在杭州的销售额超过1200亿，当年新增的41个项目，有38个项目都在杭州。

一种如美的、新希望这种主业极其牛地产属于战略副业，还有我们刚刚推送的神秘房企，股神刘益谦旗下的

另一者就是那种专注三四线的中小房企，规模不是很大，往往在一个小城市已经持续经营多年，有稳定的口碑和客户群体，尤其是县城那样的人情社会，大家买房往往更相信亲戚朋友的推荐，这类企业的品质在当地都极为不错。

也正是从这样的变化中，我们看到了未来房地产洗牌和品牌重塑的新的机会，一个新的发展思路。

做小而精的慢企业。

其实关注中小房企我们从2020年就已经开始了，当时一个很典型的样本就是南阳的财富置业。

企业本身可能很少有人听说，但它隶属的集团大家肯定都知道，宛西控股，张仲景大药房、香菇酱和六味地黄丸都是他们公司旗下产品。财富置业成立于2006年，开发的项目遍布整个南阳，从未出过大本营。

当时我们看完财富置业的项目后只有一个评价：拿一线的品质，在三四线市场做产品。

为什么这么说呢？

你看这张图，坡地、三重立体景观、全石材地面，你能想象到这是一个交付多年售价仅仅3000多元的高层项目吗？

还有这个楼顶的雾森系统，在酷暑的时候，每间隔一段时间就定时喷洒水雾，既可以增加社区湿度，也可以物理降温，这是财富置业在欧洲考察的时候，在一个露天广场看到的设计，觉得很棒，就引进到了自己的小区里。

财富置业虽在三四线但是一个学习能力很强的企业，绿城、龙湖、永威都是它的学习对象，把这些经验照搬到县城就是降维打击。

比如学习龙湖别墅的龙湖庄园

还有学习绿城乌镇雅园做的仲景养生小镇，搞医院搞配套，从大健康突围。

也正是基于对品质的不断追求，财富置业在南阳的项目比竞品都要高1000块钱左右，即便这样财富的二手房也基本上出一套清一套。

这个起家于柘城县的本土房企我们也写过很多次，成立于2007年，一直未出过商丘，在4个县城和商丘市累计开发了39个项目，目前同时在建项目15个，都是当地的口碑王。

先给大家看几张图，都是手机直拍无修的。

这是近两年比较流行的交互式景观

水磨石+金刚砂的车库，打磨了很多遍，地面明可鉴人。而且有没有发现，管道都是在避开主通道的位置，不会有很压抑的感觉。

那你知道这个项目当时卖多少钱吗？

3000元/平米。

而这也仅仅是金沙口碑王中占比很小的一个因素，商丘本地人对金沙最拍手称道的是他们的物业服务。

不说别的，就说前段时间引领流量头部的淄博烧烤。为了能让业主足不出户也能体验烧烤的热闹氛围，金沙在自己小区里搞了一场近千人参与的烧烤大会，牛羊肉、蔬菜薄饼、啤酒饮料和桌椅板凳业主可以随意取用

除此之外，还有一些打破常规的常规性服务。比如金沙物业还给业主提供洗车服务，在车库里设置了洗车区，你根本无需浪费时间等待，把钥匙留下，直接回家，上班时再来取车即可。洗车5块钱，内外精洗一次只需要10块钱。

下大雪时，物业会巡视并帮业主竖起雨刷器，防止因结霜冻在挡风玻璃上。大雪后，尽可能多的用吹雪机吹去业主车身上的积雪。

下大雪时，物业会巡视并帮业主竖起雨刷器，防止因结霜冻在挡风玻璃上。大雪后，尽可能多的用吹雪机吹去业主车身上的积雪。

还有金沙的反哺计划，每年根据业主建议实施反哺计划，对老小区景观、安防、水系、便民设施等进行升级改造。

所以，也造就了金沙物业费99%的收取率。

用金沙集团总裁张永涛的话来说，作为深耕三线城市的小企业，如何与国企和央企竞争？大型房企走全国连锁模式，中小房企只能走“私房菜”模式，全面走向改善产品，吸引注重品质的客户，通过与众不同的定位来吸引客户，只能老老实实靠有颜值人性化的设计、精细化施工、高品质交付和有温度的服务。

而与金沙有异曲同工的是濮阳的冶都，就在上个星期，我们又专门组织了全体员工去集体参观学习了下。

冶都这家企业位于濮阳的清丰县，是2010年才成立的房地产企业，至今开发了14个项目，业主口碑也是极好。

之前我们也写过冶都一次，大部分人对它印象深刻的是卫生变态般的干净，因为生活馆内的卫生要求必须用抹布擦干净，要细致到每一个边边角角，保洁大姐坐在特制的小凳子上，既轻松又省力。

厨房的地面是干的，下水道也每日一清，很多饭店老板都拉着团队来学习后厨的卫生。

还有职工宿舍，我们看完之后的第一感受是：

这难道不是样板间？

地板光可鉴人，床铺是四方块，生活用品归置的整整齐齐，桌面上还有公司提供的水果零食，就连卫生间里都完全不输大商场的标准。

园区里的垃圾桶也是每天定点清理两次，争取做到无异味，还会喷香水。

冶都还自营的有一个小冶家生活配套体系，有超市、干洗店还有一个馍店，蒸出来的馒头每天下午统一配送到各个项目，业主自取即可。

这个配套体系未来还会加入书店、餐饮、药房等等，但冶都董事长给的定位是，5年不盈利，即使有薄的利润也要回馈到业主身上。

正如冶都人希望的那样，他们不希望别人称呼自己为开发商，而是希望称呼为服务商，冶都凭借着出色的服务和品质在一个小县城完成了年市场占有率30%左右的成绩。

仔细研究这些活的很好的中小房企，你会发现它们有共同的特质。

不盲目冒进，坚持深耕。这些企业不追求规模，没有迅速冒进的进行全国化或者强省会城市进军的战略，保持一个低的企业成本，每年只做一到两个项目，在区域内深耕，形成口碑效应，足够活的很好。

没有资金成本。无论金沙还是冶都都坚持用自有资金，不借贷，没钱扩张就步子小点，将节省出来的成本放到品质提升和员工福利上，这也是这一轮寒冬没有波及到这类企业的主要原因。

专注品质。县城的生态与一线大城市不同，这是一个人情社会，城市很小，一点风吹草动很快全城都能知道。同样的，如果在品质上打折扣，这家企业基本上断绝了在县城的活路，所以对他们来说品质尤为重要。

专注物业服务。如果说品质是基石，那优秀的物业服务就是它们开疆扩土的利剑。传统的小县城哪见过好的物业，在他们的眼里电瓶车不丢，电梯不停，垃圾桶别堆的那么满就可以了。这时，一个将服务做到深入肌理的企业，绝对是一个大杀器。