房地产低成本，根本是伪命题

房地产低成本，大概率是个伪命题，因为一分钱一分货，想要皮好瓤好也要赚钱，在当下的环境下变得十分困难。

我也看过很多地产开发商的所谓“极致成本优化宝典”，大抵都是通过降低配置来实现的成本节约的，这在地产内部中也被“诟病”，但也实属无奈，想在地产寒冬下想活下去，节衣缩食是保命的必备之选，并无不二之法。

如果从全生命周期来看，地产可进行成本控制的东西还很多，只是目前现状是，前置管控带来的成本节约并不能被“衡量”，反而被认为是“理所当然”，这就造成了很多隐性的工作不能被认可，反而被认为是分内之事，没有很好的制度和流程或者奖惩办法来衡量工作前置带来的效果，这就造成了很多地产人更加喜欢被动的成本节约，因为这容易在目标成本的范畴内衡量你节约了多少成本。

华佗大哥和二哥治未病，名气却远远不如华佗。

地产高阶控成本的方式正如治未病，疗效好却没有成绩，但现阶段的地产形势又必须早出成绩、出大成绩，你说这不矛盾么？

问题一：关于货值最大化及损容问题

高周转时代，各大地产都在讲究在方案设计时一定要做到货值最大化，当然这种前提条有着时代背景，即无论开发商出什么产品，都会很快去化掉。现如今，地产形势已经远远不如以前，潜在客户对购买商品的冲动变得不再冒进，这就导致理论上的货值最大化，并非可以反映实际销售的情况，这在地产三四线城市变得明显。

举个例子而言，在一二线城市通过拉高排低的规划手法可以实现一定程度的货值最大化，而在三四线城市，由于客户对高层产品甚至小高层产品的需求不高，甚至抗性较大，用拉高拍低手法未必可以实现较好的去化速度，当然也就没有了所谓的“货值最大化”一说。

此外，前几年探讨的比较多的通过是通过损失容积率获得较好产品形态的问题，这在业内被认为是不允许的行为，很多开发商都在反思，如果不损容造一大批高层建筑卖不掉又有何意义？随着对这种事情反思的越多，目前开发商也基本达成一致，不一定非得做满容产品，做销的出去的产品才是当下应该做的。

问题二：总图挖潜的一个问题，通过减少楼栋数量，提高可售比，降低建安成本

建筑总图是开发环节中最重要的输出内容，代表了开发商的经营取向、开发逻辑等等，一直都认为最大化的建筑密度，可以降低楼层层数，从而提高项目的货值，这也代表了高周转时代很重要的一个设计逻辑。

随着地产行业下行，以及业主对高档品质的追求，最大化的建筑密度势必会降低项目内部的空间感和序列感，所以通过减低建筑密度，适当减少楼栋数量，从而获得较大的楼间距、较好的中央景观以及项目内部的轴线、序列关系成为了一部分开发商追求的理念。

同时，减低建筑密度，减少楼栋数量，可以让车库的布置更加集约和高效（因为塔楼的占比对单车位影响指标比较大，参下图1），从而减低地下面积，提高项目可售比。

图1：塔楼占比越大，单车位指标越高

另外，减少楼栋层数，可以增加景观面积，减低景观硬景成本，从而提高居住的舒适性和社区空间感。

但，应该明确的是，提高楼栋层数应考虑客户的抗性和去化速度以及货值的问题。

【案例】来源于网络资源

问题三：限额依然是当下最容易做到的成本控制方式

无论地产显性成本和隐形成本，成本限额依然是最有效和直接的手段，这里应该考虑到：

（1）标准化才是限额输出的工具，减配不然要减敏感性成本

很多企业在成本控制中认为，所谓的限额无非就是给设计单位或者总包单位在合同中明确要求，说这里不允许超，超过了就罚你钱或者你承担相应的费用增加。

这种限额管理属本末倒置，只是单纯的将压力和风险转移给乙方单位，但当风险集聚到一定程度势必会造成乙方配合上的困难。限额标准化，应该是开发商在经营过程中形成的可量化、可实施的文件，这些才是开发商的成本管控依据。

限额内容除了常规的刚性成本限额，如含钢量含混凝土之外，应该也包括敏感性成本和功能性成本。刚性成本不存在所谓的级配差别，它是开发商所有产品线中统一遵守的准则，而敏感性成本和功能性成本是存在着级配差别的，和产品线有关系，如果开发商要打造低成本的项目，其成本降低的关键便在于敏感性成本和功能性成本。

低成本策略中，刚性成本无法压缩，只能从敏感性成本中降低

（2）低成本建造中，依然要讲究成本的不均衡策略

在上述案例中，立面属于敏感性成本，考虑到销售端无法支撑售价，也只能在立面上进行简配，但是立面简配也要考虑：保证客户体验的前提下，不过度做减法。

所以立面减配上，依然要从非近人尺度上、装修线条上以及灰空间上做大减法，在主入口空间适当小减法。

问题四：地产成本控制中要控设计费

设计费要限额，这是必然的。

但设计费有无必要过度优化，比如通过设计施工一体降低设计费、比如让设计单位免费二次设计、比如寻找一些低成本的设计小团队等等。

个人觉得控制设计费在合理空间才是地产成本控制的东西，毕竟一分钱一分货，专业能力虽然无法百分百用金钱来衡量，但起码也不至于烂大街，你们说呢？