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地产代建,已经变天了一年一季的房地产人踩盘节点,不知不觉又到了。
大部分内行人,并不会踩盘,你通过他们的姿势就知道了:
点赞派:去别人家的售楼部,看到景观和场景的营造,止不住的兴奋,不断拍照和尖叫。回去也想在自己的售楼部复制一下。遇到这种踩盘人,请原谅他们没有见过世面。
感受派:尽量把自己模仿成一个买房人,顺着路网,到售楼部结束,以一个买房人的感官来评价楼盘,比如区域太糟糕拉,上面有飞机啦,接待很不爽。其实你评分高的未必卖得好,评分低的未必卖得差。
收垃圾派:去了就要图纸,总平图、区位图、户型图都来一套,发现对方楼书还不错,包装袋也漂亮。办公室集了一堆。
这是业内人士踩盘的三种主流姿势,我一度怀疑他们不是去踩盘的,而是去春游的。去麓湖和去宽窄巷子,对他们没啥差别。
房地产是一门生意,成功则说明效率最高。你要学习别人的精华,自然要从楼盘的“边界”入手。
房子是长在地图上的商品,当经纬度确定,这块地的城市位置、配套和发展,优点和缺点,所覆盖哪些社会阶层,全都命中注定。至少很难在销售周期中遇到土地命运的变化。
开发商的题呢,是土地价值和土地价格两条边界对生命的炼狱,有难度才够劲道。
每块地都有容积率、密度、高度的限制,除了那种限高40米容积率又在2.5的变态要求之外,大多数地,不可能将所有指标全部顶满。
1)大围合型:密度最低,高度最高,这种摆法,说明开发商认为中庭值钱,缺点在于楼栋太厚;
2)小组团型:一定舍去了高度,或者容积率过高,可能追求洋房和多层;
3)高密度型:高密一定低层,否则容积率超标。
4)拉高拍地型:牺牲了高层的舒适度,认为低密度会值钱。
5)胡乱型:就是高高低低排排坐,那这个开发商一定是户型优先,让设计院摆下户型。
总平确定了,户型的总面积也就100%明确了,比如每套120平。户型图不代表开发商的智慧,但是代表开发商的取舍:
土地、规划总平和户型,决定了楼盘的基本价值观。
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责任编辑: zhangmeng
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