正在消失的地产刚需

这两年，很多地产人可能会发现，项目上的大户型越来越好卖，小户型反而越来越难卖了。

不少数据也显示，一二线城市的新房成交中，三房及以上户型成了绝对主力，两房及以下户型占比越来越小。

新房市场中的刚需为什么消失了？年轻人都不买房了吗？

一手市场很少年轻人，刚需在消失

早期，地产人常挂在嘴边的一句话是：得刚需者得天下。由此可以看出，新房市场上，刚需群体曾经是绝对的基本盘和主力军。但现在，新房市场上，所谓的“刚需”客群正在消失。

明源君询问了一个在深圳的朋友，他的项目去年9月份开盘，70%的产品为90平以下的2-3房的刚需户型，另30%为115-122平的刚改四房户型，卖得最好的是这30%的大户型，目前除了天地楼层外基本售罄。而已成交的近300批客户中，90后的占比不到20%，成交主力军还是80后的已婚人群。

分析其中原因，一方面是婚育年龄延迟和生活方式改变，导致刚性需求延后。

不止深圳，全国的婚育年龄都在推后，2022年，多地民政部门公布的初婚年龄在30岁左右，比2010年增加了5岁。同年，中国人口进入负增长，全年出生人口956万人，一年负增长达到85万人。

而结婚年龄延后，育龄妇女减少，生育年龄推迟，带给房地产的是功能性需求延后，如婚房需求、家庭人口增长导致的换房需求、  学房  需求，两代人分巢而居需求等，这些需求的年龄和数量也在相应推迟和减少。

而另一方面，是年轻人的购买力有限。买不了大城市工作地的房，老家的房不想买或者不缺，这部分年轻人要么转战二手房，要么先压抑购房需求。

当前住房是存在结构性失衡的，一二线城市的供给少价格高需求多，三四线城市的供给多价格低需求少。据国家统计局发布的《2021年中国统计年鉴》，2021年中国城镇居民家庭的住房拥有率为90.6%，比上年提高了0.3个百分点。

其中，城镇居民家庭住房自有率为84.4%，住房租赁率为6.2%，城镇居民家庭的户均套数为1.09套，与上年持平。其中，住房自有户均套数为0.92套，住房租赁户均套数为0.17套。

在住房结构性失衡的同时，年轻人的购房意愿较2019年有所下降。

贝壳发布的《2021年度购房者报告》的数据显示，受访者中有55.8%的90后购房者认为现在不宜购房，其中有近1/3的90后购房者表示主要原因是房价过高。此外，报告还显示，90后购房者的首次置业预算与2019年相比下降了13.2%。

不买房的年轻人，都在想什么

年轻人不买房，究其原因是生活方式、住房观念的改变，最终表现为买不起、不想买、不急买。

一、买不起：房价收入比高、经济压力大，导致许多年轻人不愿意买房。如深圳2022年深圳的房价收入比高达36.5，当没有足够的钱去平衡生活品质和房贷的时候，许多年轻人会优先选择维持高品质的生活。

二、不想买：一些年轻人不再认为买房是必需品，他们乐于租房来匹配灵活的生活状态，这些年轻人并不想买房来给自己增加束缚。

三：不急买：另有一部分年轻人如今的购房需求，已经在前些年被提前消化掉了，或者家庭有足够的住房，对于他们来说的首次购房即置换，并不着急再买房。

1、钱不多，只想花在人身上

明源君的朋友小陈，毕业后在深圳当白领，她每个月到手一两万，光鲜亮丽存款空空。问小陈每月工资花去哪儿了？小陈说道，每月固定的房租水电、健身房私教课、吃穿护肤是大头，还有培训班、保险、整牙和近视眼手术、旅游的费用。

问她没买房会焦虑吗？小陈说很喜欢现在的生活，虽然没买房，但去做了许多学生时想做的事，能感受到自己的提升，觉得很充实。如果在深圳买房，靠父母的支援勉强上车老破小偏，几十年的房贷也会压着喘不过气来。

享受当下的生活，不勉强父母，不苛待自己，是一些像小陈这样的“都市丽人”选择的生活方式。

2、是刚需，但不是韭菜，不想当大冤种

买不起市区的房子，可以买郊区呀？看完小陈的故事，相信有很多人会这样问。

同样在一线城市的小雷，在包吃住的国企工作，虽然宿舍条件差了点，但几年下来也存下了一笔钱。问小雷为什么不买房，小雷说，之前也有置业打算，买个远郊盘或小公寓作为婚前投资。

经过这两年行情变化，她认为买房不再是投资 了，远郊盘不方便住也不好出租，城区小公寓又怕不好转手变现，也怕买了房会烂尾。至于买房，会买房但也不急买，等过几年的资金更充足后再做打算。

像小雷这样的年轻人，对楼市的预期不乐观，相比之下，当前他们更倾向首要投资为股票、基金、债券等。

3、五星级享受，长住酒店真是香

钱不太够的小陈、小雷不买房，那么另外有钱的年轻人呢？

前几天明源君看到一则新闻，深圳某男子拆迁获得了2600万拆迁款，这个钱在市区也能买到一套不错的房子，可他却选择不买房，每天住在五星级酒店，房费是600一天，包月是15000元。贵吗？该男子表示很值。

酒店位于核心地段出行便利，每天的早餐有四十多个品种自助，不用负担水电、卫生、物业、停车费等，并且每天有专业的工作人员做好保洁和床品更换。

同地段买房的话，贷款每个月需要两三万的房贷，全款则手上现金流变少，不买房的2600万存入银行，靠利息也能过着不错的生活。住酒店不用操心装修不用担心折旧不用请保姆，还能随时更换酒店和城市生活。

在老一辈眼里“离经叛道”的生活方式，现在的年轻人却在践行。与其将钱转换为固定资产，不如有灵活的现金流，比起中规中矩的生活，这样的年轻人更看重居住的品质。

4、不让居住的确定性束缚生活的可能性

明源君有几个朋友，一年可能都要搬上一两次家，问就是换工作换城市了，再问就是“生活在路上”。

这类年轻人享受无束缚的可变动的生活，他们喜欢能根据工作地点、生活状态、兴趣爱好的变动灵活调整住所。

小刘的居住准则是，离公司步行十分钟以内。作为大厂程序员的小刘，换工作在所难免，他不愿意每天有限的时间浪费在拥挤的通勤上，而要保持这种状态是固定住房无法实现的。

而朋友小王更是洒脱，每次换工作只考虑工作适配度，不会被居住地束缚，前两年在深圳，去年在上海，年底被裁员后，准备拿着赔偿金gap 半年，去云南旅居。

另一位朋友小吴毕业后一直没换城市，但是因为不同时间对房子的喜好不同，也搬了好几次家。从前喜好视野开阔的高层，希望晚上看城市的夜景，后来因为爱上园艺搬去了一个带小院的一层。

她说租房的好处就是可以不停更换想住的房子，不是买不起房，而是自己的喜好和需求一直在变化，租房搬家比卖房买房再装修要省事多了。

像小刘、小王和小吴这样的年轻人，生活中有太多的不确定性，喜欢并且适应在不同的城市旅行和工作，他们不愿意将自己自己的生活重心绑定在一处房产上，租房则更灵活便利，更好满足他们的需求。

5、现在的刚需已经被提前消化了，购房能力已被透支

明源君老家三线城市的好几个朋友，工作后也没再自己买过房。原因很直白，家里现在的房产够够的。

2020年之前房地产火热的时候，家里已经布局好几套房产，早就为小柯准备好婚房，本来是现在刚需的需求，在早几年已经被提早消化了。

而朋友小朱，家里虽没有刻意为他准备房产，但父母除了现在的房产，还有城区有套比较老的职工房和爷奶辈留下来的房子。家里有空余住宅不需要再买房，所以目前单身的小朱，决定以后成家再卖两套小的换一套大的。

结语：

买房的原因大抵相似，不买房的原因却各不相同。文中提到的例子虽是个例，但当下部分年轻人生活方式的改变，以及对房产的价值观念的改变毋庸置疑。

有些年轻人已经脱敏了买房焦虑，认为房子不是人生必不可少的部分，更愿意关注自我享受当下的生活，而不是因购买一处房产而压力山大。

面对社会的质疑，年轻人想说：建议专家不要建议。当房价不会拉胯生活了，当产品做到能解决更多差异化需求了，当购房没有后顾之忧了，年轻人自然会买单。