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终于,房企放下这个执念- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
- 雪花飘飘:好的呢。
- 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
- 英雄:我去看过,很齐全。
- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
- 日记本:这个楼盘性价比高。
- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
- 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
- 蓝天:上周我已经签合同了。
没想到,提前还贷潮来了
一位广州的购房者小王有些无奈,他如今想要办理提前还贷,不仅需要到线下申请,还需缴纳契约定下的三个月罚息,“罚几个月利息都不是关键问题,关键是能不能尽早还上。”
他遇到的是目前提前还贷购房者的共同困难。购房者要提前还贷,银行则给购房者设置条件。去年各家银行的提前还贷流程还颇为简便,大多通过手机银行APP即可办理,如今由于预约还款申请集中,购房者普遍反映提前还贷难度提高,部分银行的APP已不关闭提前还款申请通道,甚至需要三个月以上的排队等待才有还款名额,并且一些需要缴纳违约金。
采取收取违约金增加提前还贷成本,或采取提前预约、长时间轮候等手段,也是在尝试降低购房者提前还款意愿。
显然,银行并不希望提前还贷的事情发生。住房具有天然的抵押品属性,个人住房贷款安全性高,不良率始终低于商业银行其他类型个人贷款不良率,也低于商业银行整体不良贷款率。
过去20年,只要是关于房子的贷款,就不怕没人贷,也不怕还不上。“提前还房贷的人多了很多,现在办理提前还贷也确实比较困难。”2月7日,广州地区一家大行人士告诉观点新媒体,今年贷款总量要求很高,而且还涉及到银行的利息收入。
上述人士举例,比如今年要求整个支行贷款总量增加一个亿,提前还款的话,这个增量就会变成负数。“如果-2000万,实际就要完成一个亿才行”,而贷款额也是贷款经理考核的重点指标。
央行数据来看,2022年住房贷款增速有所回落,当年住户存款增加17.84万亿元,而住户贷款增加3.83万亿元,同比少增4.09万亿元。其中,短期贷款增加1.08万亿元、中长期贷款增加2.75万亿元,同比分别少增7600亿元、3.33万亿元,住户中长期贷款增量为2015年以来最低。
在房地产宽松政策全面放开背景下,房地产贷款需求没有增加,市场仍然处于低迷之中。2022年末,个人住房贷款余额38.8万亿元,全年净增约4800亿元,同比增长1.2%;个人房贷增速比上年末低10个百分点,也是新世纪以来的最低值。
存在即合理,购房者排队也要还贷背后有多重原因。一方面,目前缺乏收益更高、更稳健的投资渠道。2022年,银行理财产品先后遭遇3月和11月的两轮大面积的净值回撤:3月,银行理财产品出现大面积跌破净值;11月则是伴随着债券市场剧烈调整,银行理财产品再度遭遇“破净潮”,破净数量一度超过6000只。
一些风险承担能力较弱投资者,将资金转向稳健的大额存单、国债及保险,但由于此类投资收益率并不高,不少人便选择将闲置资金配置于提前还款。
“银行存款利率太低,现在合适的投资产品很难找,还不如提前把房贷还了。”这位购房者很幸运,他去年11月在APP上抢到了还本额度。
另一部分提前还贷的原因更为直接:之前房贷利率太高了。2016-2021年,商品房市场火热,房贷利率普遍在5-6%,多数在5.5%以上,选择等额本息还款30年,利息成本甚至高于本金总额。
据悉,在2021年12月及2022年3月,新发放的个人房贷平均利率分别为5.63%、5.49%。当年6月,新发放个人房贷平均利率下降至4.62%,为近五年来最低,也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。
9月末,人民银行和银保监会发布通知,明确了符合条件的城市政府可自主决定在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后,一些城市政府积极作出相应调整,带动了新发放房贷利率有所降低。2023年1月5日,央行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
2022年12月,新发放个人住房贷款利率低探至4.26%,和上年12月相比下降1.37个百分点,为2008年有统计以来的历史最低水平。
近期,多地首套房贷利率再刷新低,春节后,包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率,大部分城市首套房利率已经降到4.1%,一些城市房贷利率甚至降至3.7%。
降低利率的目的和意图,是为鼓励有条件的购房者购置房产,却成为提前还贷的导火索之一。一降再降的房贷利率,令此前站在房价与利率高点的存量购房者开始权衡利弊。此时,要么选择提前还贷,要么还款后腾挪为低利率房贷。
或许,提前还贷潮背后,还有购房者对楼市的预期发生改变。在房价上涨阶段,房地产带来的收益远远高于利息,现在市场则处于转型期的不确定。
但楼市现状并非因为居民手里没钱。2022年居民超额储蓄一度成为热议话题,央行公布的数据显示,2022年人民币存款增加26.26万亿元,同比多增6.59万亿元。
其中,住户存款增加17.84万亿元,与2021年全年相比多增7.94万亿元,较2020年多增6.54万亿元,较2019年多增8.14万亿元,创有统计以来的新高。在投资和消费趋于萎缩背景下,存款和现金增速上行反映出居民储蓄的增长。
野村首席中国经济学家陆挺曾在接受观点新媒体采访时指,这主要是因为居民在购房中的支出减少,“购房减少、消费减少以及各种投资没什么回报,就把钱拿回来做定期存款了。”
国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售面积135837万平方米,同比下降24.3%;其中住宅销售面积114631万平方来,同比下降26.8%;商品房销售额133308亿元,同比下降26.7%;其中住宅销售额116746亿元,同比下降28.3%。
2022年末,待售商品房面积56366万平方米,同比增长10.5%;其中商品住宅待售面积26947万平方米,比上年末增加4186万平方米,同比增长18.4%。
如今疫情阴霾逐渐消散,站在2023年的时点,消费迎来强势反弹,但房地产还未看到期待中的“阳光”。
有人调侃,开发商拿出了除降价外的所有手段,老百姓提供了除买房之外的所有互动。
在这之后,他预计将有一定反弹,但也要担心第二波、第三波疫情所带来的影响:“在未来半年,有期待,但是不要有过高期望。如果有开发商认为接下来几个月就会V形反弹,春节有黄金销售期,那不靠谱的。”
所以,不少研究人员分析或有更多刺激性政策出台。一位房企人士直言,今年销售情况难以预测,他对观点新媒体说:“销售要起来也很快,就看怎么出政策刺激。就像货币化棚改,虽然有后遗症,但在一定时期也体现了积极意义。”
他供职的企业在高峰时期曾在前20之列,去年规模已收缩至千亿以内,他说以后规模可能会收缩至小几百亿,做一个中而美的公司。中金公司则预计2023年房地产市场将呈现“缓筑底、慢复苏”态势,从修复节奏上看或呈现三类特点:其一,销售修复快于投资相关指标,这主要是由于企业需要待经营现金流相对修复后才能逐步恢复投资意愿和能力。
那么,2023年房地产企业会有怎样的销售表现?
从市场份额视角看,国央企已占据市场主导地位,国企与非国企的销售力量对比从过往的3:7扭转为5:5,且民企份额已经低于一半。
中金一份研报中用2022年新增土储货值占2022中期总货值的比例,反映房企新老库存比例,该占比越高的房企往往土储质量越高,销售增速越有保证。
在表中涉及的样本房企中,滨江集团因2022年新增货值较多且位于高景气度的杭州,2023年大概率能具备较高的销售增速。
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责任编辑: zhangmeng
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