南阳拼团购房192群（122）

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地产新模式怎么搞？各个部门表态

发布时间： 2022-12-29 08:22:41

来源：明源地产研究院

分类：行业动态

政策盘单：

1. 新发展模式怎么搞？先看看各部门怎么说

2. 降准了，但12月的降息去哪了？

3. 蠢蠢欲动大半年，南京终于还是放松“四限”

行情扫描：

1. 土地端：这次土地财政的窟窿不算小

2. 销售端：政府直接下场搞起房产“团购

政策盘点

1、新发展模式怎么搞？先看看各部门怎么说

国常会：12月20日，国务院总理主持召开会议，支持民营企业提振信心、更好发展；落实支持刚性和改善性住房需求、保交楼和房企融资等16条金融政策。

央行：12月21日，人民银行行长易纲主持召开会议，会议提出，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

上交所：12月22日，上交所党委召开党委会，会议指出，鼓励支持民营经济和民营企业利用资本市场发展壮大，充分发挥资本市场功能促进房地产市场平稳发展、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

深交所：12月23日，深交所党委召开专题会议，会议指出，坚持“两个毫不动摇”，对国企民企一视同仁、平等对待，助力国有企业提高竞争力，支持民营企业发展壮大，促进企业规范健康发展。

银保监会：12月23日，继续做好新市民金融服务，创新符合不同消费群体特点的金融产品，激发重点消费领域活力。继续发挥金融资金在住房等大宗消费方面重要支持作用。

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简评

随着中央经济工作会议定调，本周各部门纷纷研究部署贯彻落实工作。纵观本周如此之多的相关会议，其实主线脉络是相对清晰的。

概括起来只有三点：将青年人和新市民的刚性和改善性购房需求，作为激活社会信心的切入点；果断出清部分企业，支持优质房企并购重组；告别传统土地依赖与“三高”模式（即高负债、高杠杆、高周转）。

虽然经济工作千头万绪，但市场归根结底讲究的就是一个供求均衡。

现在中国缺房子卖吗？肯定是不缺的，不然各大城市的商品房待售面积也不会一直在5.5亿平的高位波动，已开工未售面积的去化周期也不会长达3年。

中国不缺房子，缺的是能够转化成切实需求的市场信心与预期。

现阶段房地产新发展模式，基本形成了以保交楼托底民众信心，从新市民和青年人的群体角度，通过租购并举的调整产品供给，形成长租市场，缓解各方对土地的依赖，再通过REITs或政府保障房采购等方式实现退出，彻底摒弃“三高“模式。

2、降准了，但12月的降息怎么没了？

央行：12月20日，央行公布，1年期贷款市场报价利率(LPR)3.65%，前值3.65%；5年期贷款市场报价利率(LPR)4.30%，前值4.30%。连续四个月保持不变。

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简评

当前大多数城市首套房利率政策为5年期LPR下调20个基点后的4.1%。此次LPR不变，意味着短期内4.1%的首套房贷款利率不会发生改变。

在融资端与政策端大规模利好消息频出的当下，市场对需求端政策发力的期待不断加大。而在12月5日，央行宣布下调金融机构存款准备金后，对后市降息的预期就不断加大，也即我们常说的降准之后伴有降息。

但事实上，12月LPR报价一般是下一年度房贷重新计算的重要依据，当前银行体系正在发挥着对社会生产的重要支撑作用，自身收益受到极大影响，12月LPR保持不变的主要目的还是给银行体系留出一定的利润空间。

另一方面，为进一步推动经济走出低谷，2023年第一季度甚至是一月，LPR下调仍存在空间，而能够对实体形成更好支持的5年期以上LPR的调降更具有必要性。

3、蠢蠢欲动大半年，南京终于还是放松“四限”；一松到底，东莞限购全面取消

江苏南京：12月21日，南京市住房保障和房产局对城市外围人才集聚板块、有60岁及以上家庭成员南京户籍家庭、能够提供半年及以上居住证明的在南京工作人员放松限购政策。

天津：12月21日，天津市住房公积金管理中心指出，调整租房提取资金划转频次，加大对租房提取职工的支持力度；加大对多子女家庭租房和购买首套住房的支持力度，更好满足多子女家庭合理住房需求；将公积金二套贷款首付由60%降至40%，便于职工申请组合贷款。

广东东莞：12月26日，东莞市中住房和城乡建设局发布通知东莞市全市范围内新建商品住房和二手商品住房放开限购，除核心城区外暂停限售政策。

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简评

在过去的半年时间里，相信大家都能感受到南京在放松“四限“上的蠢蠢欲动。先是5月底南京意欲全面取消二手房限购政策，一天后被紧急叫停，后是8月中旬南京欲降低二套房首付比例，一天后宣布暂缓执行。

南京作为强省会城市，其政策的指导和示范意义都极为重要，轻易难以出台实质性政策。但此次“半年居住证明“的限购措施在实际上与直接松绑无异，楼市”保温“需求明显，在重点城市的冲锋之下，后续或将引发更多城市实质上松绑甚至取消限制。

而东莞作为强二线城市，在调整“四限”时明显更为“激进”。先是5月将限售从3年调整为2年，然后7月放松了除5大核心区域以外的限购，今日又将限购全面取消。

佛山、南京、东莞等经济强势城市限制松绑必将导致部分客源向其流动，对那些不限购城市产生不利影响，在市场“保温”的需求的促使下，各重点城市连锁松绑的可能性正在加大。

此外随着松绑进入常态化，各省或可能根据土地出让、楼盘销售、去化效率对省内各地政策进行整体性的调整和优化。

最后，随着改善型住房超越刚需成为当前最重要的市场支撑，以多孩、投亲养老、职住距离等需求为核心的相关支持政策的市场影响力也将逐步凸显，各重点城市房市支持政策或将由此展开。

4、商业承兑汇票开始退出工程舞台

山东：12月21日，山东省住房和城乡建设厅印发通知，房企应当严格按照预售资金监管办法支付工程款，不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款。

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简评

商业承兑汇票是一种无需企业向银行圈存资金，无严格审核、无严格监管，仅以企业信用为基础的高风险商业汇票。

在当前这个信任与信心比黄金更重要的市场环境中，商业承兑汇票虽然一定程度上可以缓解甲方资金问题，但实则是对越发脆弱的信任纽带的风险加码，弊远大于利。

当前，随着甲方资金问题愈发凸显，甲乙双方合作正有向平等模式回归的趋势，商业承兑汇票的离场从各方而言都是大势所趋。

5、北京发改委：拟对九大行业征集REITs试点储备项目

北京：12月19日，北京发改委发布通知，表示将对交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、保障性租赁住房、新基建（数据中心、人工智能、5G、通信铁塔、物联网、智慧城市等等）以及其他基础设施，九大行业进行试点储备项目征集。

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简评

REITs作为新发展模式中的重要一环，扩大其试点范围，推动其运营模式成熟的相关工作都将长久持续。后续或将如证监会副主席李超所言，REITs试点范围拓展触达市场化长租房及商业不动产等领域。

6、双碳政策持续推进，各地绿色建筑/绿色建材应用标准持续出台

北京：2025年，新建居住建筑全面执行绿色建筑二星级及以上标准，新建公共建筑力争全面执行绿色建筑二星级及以上标准，新建建筑中装配式建筑比例达到55%，新建建筑绿色建材应用比例达到70%。

青海：2025年，城镇新建建筑中绿色建筑占比达到100%，新建城镇居住建筑全面执行75%以上节能设计标准，新建公共建筑全面执行72%节能设计标准，城镇新建建筑中装配式建筑新开工面积达到15%以上，城镇新建住宅全装修率达到30%以上，城镇社区物业覆盖率达到90%以上。

行情扫描

1、土地端：这次土地财政的窟窿不算小

国有土地使用权：12月20日，财政部数据显示，2022年1-11月，国有土地使用权出让收入5.12万亿元，较去年同期下降24.4%。2021年同期，国有土地使用权出让收入6.76万亿元，同比增长3.8%，2020年同期，国有土地使用权出让收入为6.51万亿元，同比增长12.9%。

青岛：12月20日，青岛第四批次集中供地收官，40宗地块全部底价成交，总成交额约142亿元。

武汉：12月20日，武汉第四批次集中供地收官，10宗地块全部底价成交，总成交额约67亿元。

南京：12月20日，南京第五批次集中供地收官，15宗地块除一宗流拍外全部底价成交，总成交价约49亿元。

合肥：12月23日，合肥第四批次集中供地收官，18宗地块中4宗延期出让，14宗最终成交，收金约74.5亿元。

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简评

受困于销售市场萎靡，2022年企业拿地意愿与现金流持续走弱，土地市场萎靡不振，进而导致与土地市场紧密绑定的地方财政收入出现恶化。在此过程中，各地积极采用包括增加集中供地轮次、减少单次供地数量、增加优质地块供应、调整土拍规则减轻企业负担在内的多类等措施刺激土拍市场。但在当前供给端利好出尽的情况下，需求端的激活才能带来实质性的影响。

2、销售端：郑州政府直接下场支持房市销售

根据中指数据CREIS，上周杭州可售面积环比下降2%，库存去化较为明显，广州、南京三城库存环比微降，江苏、北京、福州、深圳四地库存微涨，温州、上海库存增长近3%。

郑州：12月24日，由郑州市人民政府主办，郑东新区管委会、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市金融工作局、郑州市住宅与房地产协会联合承办的房地产领域银企集中签约和商品房团购系列活动启动。在房地产团购中部分，各银行皆提供特色优惠政策，其中郑州银行给出限购区首付比例最低30%，非限购区最低20%，提供活动配套专属消费信用贷款，利率3.85%起，对购买首套住房的新市民，将在贷款利率最低定价基础上，再给予5个基点的专项利率优惠。

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简评

上海成交面积连续四周回落，由单周47.60万平方米降至14.12万平方米，但仍为一线城市单周成交面积之最。北京成交面积重回月初水平，疫情后续影响有待观察。

随着地产下行的负面影响不断发酵，疫情管控放开后，以郑州、南京为代表的地方城市激活地产市场的意愿表现强烈。

当前通过多种方式进一步加大对本土优质房企信贷支持力度，加大对保交楼项目的配套融资投放力度，打消消费端疑虑，强化政府与房企项目的对接，通过实实在在的慧民活动调动消费者需求，或会成为后续尤其是明年LPR进一步下调后的市场常态。

企业动态

1、华夏基金：华夏和达高科REIT上市日期定档

12月22日，华夏基金在公告中披露，华夏和达高科REIT将于12月27日在深圳证券交易所上市。作为国内首单生物医药产业园REITs,其在发行阶段广受追捧，累计吸引近千亿元资金参与，截止于12月20日，华夏和达高科REIT上市交易无限售期安排的份额为1.796亿份，本次上市交易有限售期安排的份额为3.15份。

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简评

可交易的产业园REITs迎来扩容。

2、湖州经开集团：全国首笔园区建设经营主体可持续发展挂钩债务融资工具发行

湖州经开投资发展集团有限公司成功发行2022年度第一期中期票据（可持续挂钩），发行金额3亿元，期限3+2年。据悉，该债券为全国首笔园区建设经营主体可持续发展挂钩债务融资工具。

其关键绩效指标是由发行人获得的绿色建筑星级标识证书、预评价意见或报告、施工图设计文件审查合格书或《节能评估报告书》中明确的绿色建筑一星级及以上建筑面积所计算的“湖州经开集团新增绿色建筑面积”。

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简评

与规定必须用于绿色项目的传统绿债不同，可持续发展挂钩债券是一种19年自欧洲兴起的目的导向型融资工具，对于发行主体、发现方式、资金投向都无硬性要求，更注重企业既定目标是否达成，其资金使用更为灵活。这类新式绿债的推广将有利于进一步引导企业，加速绿色建筑与绿色建材的落地推广。

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