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售楼处做好这些细节,才会有人气2023年房地产市场展望-供给篇
截至目前,22个热点城市2022年三批次集中供地均已完成,部分城市在继续第四批次集中供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言,房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、项目体量、开发商资金等因素的不同而有所差异,但拿地之后,3个月之内应该开工,超期2年政府可无偿收回,因此从趋势上,今年土拍情况,直接决定明年商品房的供给。
中央经济工作会议指出2023年房地产工作重点仍是“保交楼,保民生,保稳定”。明年新供住宅,将来源于两个渠道,一是今年新拿地项目,二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清,明年是否面临有效供应不足的压力?进而有局部城市房价上涨压力?
本文从今年的土地供应量、拿地主体、供地节奏等方面,探讨明年的新房供应格局。
当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月,全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平,占去年全年的51.4%,与往年成交量相比,供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为:21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。
明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口,需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交9.1亿平,热点城市还在积极谋划第四批集中供地,12月预计还会有0.9亿平的新增宅地成交,预计全年成交10亿平住宅用地。假设100%会被正常开发形成有效可售供应,则新地块对应明年住宅供给10亿平。
2022年预计全国商品房销售13亿平、商品住宅销售11.4亿平,假如明年销售11.6亿平,那么将有1.6亿平住宅缺口要靠存量项目供给。
广义库存处于历史高位,说明目前市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年1-11月份,全国狭义库存,即商品房待售面积5.5亿平,累计同比增长10%,预计去化周期5个月。广义和更广义库存2022年出现小幅度下滑,但总量仍处于高位。截至11月,广义库存,即已开工未售的面积42.6亿平,去化周期较2021年底增长5个月,达到35个月;更广义库存,即含待开发土地的未售面积51.2亿平,去化周期较2021年底增长7个月,达到42个月。广义库存较高,说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。
2、预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大
2.1、一线市场热度较高,需要积极盘活存量项目、新盘快速入市,以维持供需平衡下的房价稳定
一线城市市场较热,当年销售一般都大于上一年土地供给。“本年商品住宅销售面积/上一年住宅用地成交建面”,该比例可以粗略表征供需关系。2020年一线城市该比例接近114%,2021年为99.3%。
预计一线明年住宅供给存在1048万平缺口。2022年1-11月,一线城市住宅用地成交建面2643万平,占全国比例为2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在2800万平左右,假设100%会被正常开发形成有效可售供应,对应明年2800万平的住宅销售。预计2022年全年住宅销售3773.3万平,2023年全年住宅销售3848.4万平,那么将有1048万平缺口要靠存量项目供给。
2.2、二线城市处于供需平衡的临界点,盘活二手项目很重要
预计二线明年住宅供给存在0.1亿平缺口。1-11月二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平,占全国比例为22.8%,预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平左右,假设100%形成有效可售供应,对应明年2.2亿平的住宅供给。预计2022年全年住宅销售2.1亿平,2023年2.3亿平,那么将有0.1亿平缺口要靠存量项目供给。
分热点城市来看,热点二线城市市场热度较高将造成比较大的供需缺口,需要盘活一定的存量项目进行补足。非热点二线城市市场活跃度较低,供需缺口较小,甚至存在已供给的住宅用地卖不完的情况,后续供地需谨慎。
2.3、三四线市场疲软,有供给过剩风险
预计三四线明年住宅供给存在1.4亿平缺口。1-11月三线城市住宅用地成交规划建面6.7亿平,占全国比例为74.2%,预计今年全年三四线城市住宅用地成交建面在7.5亿平左右,假设100%形成有效可售供应,对应明年近7.5亿平的住宅供给。预计2022年全年住宅销售8.9亿平,2023年全年住宅销售8.9亿平,那么将有1.4亿平缺口要靠存量项目供给。
三四线城市供地充足、市场疲软,有供给过剩风险,后续无需大幅供地,应将重点放在保交付、消化存量供给上。
3、城投拿地影响供应节奏,阶段性影响供给
无锡、福州、苏州、郑州、沈阳等热度较差城市依靠城投托底拿地,可能不会很快开发。在民营企业整体拿地意愿减弱的情况下,部分城市的城投企业开始积极拿地,从拿地金额方面看,无锡、福州、苏州、郑州、沈阳、青岛、武汉、济南所供地块主要由城投托底,在武汉、沈阳等城市城投企业拿地金额占比超60%。无锡、济南、郑州等地城投拿地金额占比也超过50%。
地方城投企业不同于高周转的房企,在地块推进上整体速度相对缓慢。统计显示,2021年第一批成交地块中,规模房企拿地开工率高达61%,而城投公司拿地开工率仅23%。截至2022年8月,2021年集中供地项目中,国央企整体入市率超四成,民企入市率超三成,而地方国资(以城投为主)整体项目入市率不足10%。
城投公司拿地基本是以底价成交,且所拿地块多数是非热门地块,托底意图明显。城投公司本身并不是专业的开发商,其在土拍市场托底拿地更多的是出于稳定市场的考虑。所以城投自行开发项目可能性小,一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块,中间存在较长时差。
城投入场,有地方稳定房地产市场的考虑,但城投开发经验不足,后期需要通过代建等方式运营土地,开发节奏较慢。
一线、长三角等核心热点城市国企拿地占主流,开发速度预计相对正常。北京、上海、天津、长沙、重庆、苏州、南京、厦门在今年二批次土拍中国企始终为拿地主力,拿地金额占比超50%,其中,北京超九成以上。除北京等一线城市外,保利、中国铁建等大型国央企也积极在长三角城市群拿地。
地方国企由于具备资金优势,项目大概率会如期开发。大型央企以及地方国企直接受国家或地方政府监管,资金流动透明,不会出现预售资金被挪用的风险,购房者对国企的信任感相对较强,所以回款状况相对较好。并且国企具有融资成本低、资金实力雄厚这一独特优势,没钱建房、房屋烂尾、无法交付等问题发生概率小,预期项目将会如期开发。
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责任编辑: nanyangadmin
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