产业地产的新格局，出现了

在过去很长一段时间内，产业园业务对于民营房企来说都是比较难展开做顺的一个领域。

国央企或者一些市场化程度比较高的城投公司，具有明显的政企招商资源优势，在争取扶持政策的时候，也比纯民营园区相对顺利一些，所以在这个领域内他们一直是主力。

但随着近几年我国产业园开发运营的参与主体越来越多元，行业也在迈向更成熟、更市场化的阶段。

中央与各地方政府近期也频频出台新政，一方面强化了对政府PPP类项目的管控，压制部分地区激进的园区投资行为；另一方面也在进一步鼓励社会资本、民间投资项目来深度参与产业园区的建设与运营工作。

上个月，财政部出台了号称史上最严的PPP政策“119号文”，对此类项目的规范化发展提出了诸多新要求，强调项目的长期稳定经营性收益，也进一步提出要严防地方隐性债务。

叠加各地产业地产相关政策的密集出台，未来产业园区行业的格局兴许将出现一些变化，今天就一起来了解一下近期各地的政策走向吧。

史上最严政策出台

PPP发展模式回归理性

PPP模式自2014年开始在我国大范围推广开来，是各地政府调动市场资金参与城市产业建设的重要有效途径之一，这些年来一直是各地与社会资本合作投资、建设产业园区、开发区的主要方式。

财政部PPP中心10月27日发布了《全国PPP综合信息平台管理库项目2022年三季度报》，其中显示自2014年以来，累计入库的项目达到10331个、总投资额16.5万亿元。

分地区来看，累计在库项目投资额前五位是云南、贵州、四川、河南与浙江，PPP模式已然是众多省市加速城市建设与产业发展的重要手段。

不过随着各地PPP项目投资额越来越大，近几年中央也开始加强对这种合作模式的规范与管控。

今年11月18日，财政部发布了《关于进一步推动政府和社会资本合作（PPP）规范发展、阳光运行的通知》，也称为“119号文”，进一步强化了对PPP项目多维度的监管。

这份通知旨在“推动政府和社会资本合作模式规范发展、阳光运行”，提出了做好项目前期论证、推动项目规范运作、严防隐性债务风险、保障阳光运行四大方面要求，其中有两个比较关键的方面。

一、做好项目前期论证，强调长期稳定经营性收益

通知首先提出，PPP项目应该充分做好项目前期工作。要求“属于公共服务领域、需求长期稳定、回报机制清晰、收益水平合理、具有运营内容”的项目，才可采用PPP模式实施。

而且强调了要优先实施“具有强运营属性、具有长期稳定经营性收益”的项目。相比此前的政策来说，这次通知为PPP项目的具体质量方面，提出了更具体、更高的要求，开始强调收益水平。

过去各地PPP项目中，存在缺乏实质性运营内容、经营收益不明朗的项目，实际上会增加地方隐性债务，难以成为优质有效的投资。因此当下中央显然是希望对这类项目进行限制，加强项目资质审核，不能再随意入库。

另一方面，也对项目的运营能力提出了更高的要求，对只建设不运营的现象进行监管。各地城投不仅要做投资建设的事，更要做好经营的事，提高政府新增存量资产的质量。

二、推动项目规范运作，充分发挥社会资本的能力

通知的第二部分提出了几个关键点。

一是要充分给予社会资本参与项目的机会，和公平竞争的空间。地市级、县区级地方人民政府实际控制的国企（上市公司除外）只能代表政府方出资参与PPP项目，但不得作为本级PPP项目的社会资本方；

二是强调政府方应带头诚信履约，维护良好营商环境，不得以拖延竣工验收时间、延迟绩效考核等方式，拖欠政府付费，强化项目的履约管理。

三是强化对社会资本的激励和约束，完善项目绩效管理，将PPP项目绩效评价结果作为按效付费的重要依据。这对想要参与PPP合作的社会资本方，提出了更实际的运营能力要求。

提出这些要求，目的很明确，就是要严防各地通过PPP模式虚增财政收入。通过扩大社会资本的竞争空间、建立完善的绩效评价体系等方式，来力保PPP类项目能够落到实处。

这份通知对于如今的PPP模式，做出了最严格的约束与界定。意味着未来各地政府与城投公司，必须更加严谨地对待PPP项目的投资，并要高度重视自身经营水平的培养，以及对合作伙伴的甄选。

而从这份通知中，也能看到更多社会资本的机会。基于中央对PPP项目长期稳定经营收入的要求，未来由地方政府牵头的开发区、园区类建设运营项目，势必需要更多的市场化力量来参与和协助。

虽然未来符合国家要求的园区PPP项目的数量可能会减少，但质量必定会有所提高。具备园区运营实力的民营企业，基于自身的专业力量与资源沉淀，反而可能迎来更多与政府、城投或国央企合作的机会。

各地频出政策鼓励产业发展

民间资本迎来更多机会

虽然国家对地方政府和城投公司层面，加大了项目投资上的监管力度，但针对民间资本、市场化主体，却是不断在出台新政，鼓励它们参与到城市的产业与园区发展当中来。

无论是在投资建设端，还是在需求端，各地近期都推出了不少支持政策，未来民间资本、民营企业在产业园区领域，将会拥有更多的发展助力。

在投资建设端，各地的支持方式包括创新用地类型探索、融资支持与交易支持等方面。

比如上个月，广州市南沙区人民政府发布了《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见（征求意见稿）》。其中提到了一个新鲜事物：新兴产业园用地（M9）。

与常见的M1、M0不同，M9用地的产业功能计容建筑面积最低为60%，而配套服务（商务办公、商业、住宅）功能计容建筑面积最高能做到40%。

按照这份意见中的定义，新兴产业园可融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务，这个范围比M0用地还要更加丰富，而且加入了企业生产经营中更加轻量化的环节，比如品牌、营销等。

意见中还明确指出，M9用地以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象。相比M1、M0，M9似乎是更接近城市综合体的一种用地类型。

这在控制产业用房供应总量的同时，也对城市配套、产业配套功能提出了更多元的要求产城融合的导向更加明确，这也更加符合发达城市的复合化发展需要。

值得注意的是，M9用地的出让对象并没有明确的限制，而且可以通过“带设计方案”公开出让方式整体供应，允许多家中小企业通过签订联合竞买协议，组成联合体竞拍土地，统一委托国资企业建设科创楼宇，推行联建竞拍创新型产业用地开发建设科创楼宇。

这就给了更多中小企业进入产业园领域的机会，能够更广泛地调动社会资本，从建设端来参与产业园区的发展进程。

而在资金支持方面，西安前阵子发布了促进工业有效投资若干措施，决定通过盘活存量基金、统筹各类产业资金出资等方式，设立100亿元的西安市工业（支柱产业）倍增引导基金。

基金的其中一个重要投资方向，就是保障工业园区建设。除了新增政府专项债券和政策性金融工具外，也鼓励各地与社会资本共建园区，许多城市都在推行类似的基金。

而且上个月，国家发改革委还发布了关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见，表示支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。

意见提出，要鼓励民间资本通过PPP模式参与盘活国有存量资产，并通过开展混合所有制改革、引入战略投资人和专业运营管理方等，吸引民间资本参与基础设施项目建设、运营。

同时，在发行基础设施REITs时要对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。

一旦民营企业的REITs通道跑顺畅了，那么一定能给更多市场主体以信心，调动更多企业参与到项目的建设经营当中来。

在产业空间需求端，一些城市直接亮出了诚意。比如深圳市龙华新区，前两个月发布了《龙华区创新型产业用房管理办法（征求意见稿）》。

意见提出入驻区内创新型产业用房的企业，首年直接给予租金参考价格的30％-70％优惠。另外还将针对租赁面积，给予不同程度的免租期福利，最长免租期达到4个月。

目前多个省市都在招商引资上发力，给出丰厚的入驻优惠，以期最大限度地调动实体企业的进驻热情，将当地园区的产业生态做实做强。

结  语

这几年来，国家一直推动经济的高质量发展。产业园区作为经济活动的重要空间载体，也必须跟随国家战略，做到脱虚向实。

近期国家对于政府投资型项目的严监管，以及对民间资本的积极调动，都显示出了其严控隐债风险、做实经济、做强产业的决心。

而产业园区行业未来将更充分地市场化，真正具备产业运营服务能力的企业，在其中会有更广阔的空间。