危机过后，房企现金流要怎么管？

发布时间： 2022-12-12 09:52:24

来源：明源地产研究院

四季度以来，关于房地产金融领域的利好政策频发，11月更是迎来新高潮。信贷融资的放宽、民营房企债券融资的放宽以及暂停12年的房企再融资的恢复陆续出台，共同组成了重振行业信心的“三支箭”。环环相扣的政策，一举拓宽了房企融资渠道，缓解了行业的资金压力，更给足了市场信心，可谓是强势托底中的王牌，市场迎来狂欢。

然而，大家不要忽略，政策背后体现的不仅是稳楼市力度之大，改善决心之强，更暗示了房企现金流危机被挽救的急迫性。

政策一方面是接下来宏观和行业数据走势的前奏，另一方面也是此前经济和行业数据共同作用下的结果。接连不断的金融端利好政策，实际上是对当前房企现金流问题的一幅侧面描写和映射。

都说近两年房企现金流压力大，那么现金流危机到底是如何产生的？三支箭的狂欢后，行业又将发生什么样的变化？未来如何发展？

管中窥豹

房企现金流危机的根源到底在哪？

这两年，房企的债务危机和暴雷频频发生，有人认为是三道红线、两集中等政策的严监管对行业产生了较大的冲击，也有人认为是高杠杆高周转高负债的运营模式让房企的资金链过于脆弱，导致疫情的来临让其不堪一击。其实这些都对，也都不对，因为这些确实是造成问题的原因，却不是行业现金流危机爆发的根源。

那么行业为何普遍面临现金流危机？

我们需要清楚的认识到，房地产是资金密集型产业，资金就是一切。房企现金流的危机，外部冲击只是导火索，根源还要从房企内部找原因。

抛开暴雷房企不谈，这次我们选择一批优质房企一探究竟。下面，我们通过对华润、万科、保利、招商蛇口、越秀等八家优质头部房企的现金流近五年的详细拆解和变动分析，深度还原行业现金流的变化，从中一窥现金流的秘密。

现金流量表主要包括经营性现金流，投资性现金流以及筹资性现金流三类，通过三类现金流的流入流出，最后会对企业现金流净额产生影响，也就是房企的资金池还有没有钱。

从现金流净额来看，房企近年来现金流持续承压，资金链明显紧缩，行业净额增速呈急剧下降趋势，尤其是2020年以来，平均现金流净额跌幅超130%，可见即使是稳健优质的头部房企们也是囊中羞涩，深陷行业的资金困境。

微信图片_20221212094859.png

详细来看，首先，八家上市公司的拟合经营性现金流净额明显呈急剧下降趋势，这是房企资金链紧张的重要原因之一。

经营性现金流为正历来是房企稳健经营的标准，万科就被屡屡提及其经营性现金流净额连续13年为正的稳健标志。因为经营性现金流的流入以回款为主，而流出以拿地和建安费为主，经营性现金流大于零，表示回款可以覆盖拿地，是现金流稳定的重要保证，也体现了企业抵御流动性风险的能力。

从图上可以看到，即使是八家稳健房企，今年上半年的平均经营性净额也已经无法保持为正，深层次原因就是回款的大幅下滑。据统计，10月房地产销售面积、销售额同比跌幅再度下探，70大中城市房价也延续下跌趋势；前11月百强房企累计销售业绩，无论是全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超4成。回款的下滑直接导致行业整体经营性现金流流入的大幅缩减，虽然流出的拿地也同比缩减，但是建安费用支出却并没有减少，因此拿地的缩减并不能改善现金流压力，房企的经营问题暴露无遗。

其次，行业平均投资性现金流收缩明显，上半年增速缩减超60%。房企的投资性流出，主要是对合营企业和联营企业的股权投资，房企可以通过收并购间接获得项目和土储，助力规模扩张，但普遍增收不增利。杠杆驱动时期，房企重规模轻利润，流出数额巨大；如今，市场下行，利润为王，通过合联营规模扩张明显行不通，反而增加了资金风险。很多企业在土地争夺激烈情况下，过度乐观的投资拿地不仅没有预期的收益，甚至带来了亏损，严重影响了资金安全。行业投资净额在今年上半年的明显收缩亦体现了行业普遍停止扩张，选择权益回归的战略调整步调。

最后是筹资性现金流净额的收窄，也就是融资问题。从下图可以看到，虽然去年暴雷企业较多，但是优质房企的融资其实是有所增长的，不仅是由于杠杆和负债的缩小导致的还款金额较少，也由于行业出清后，优质房企有了更多融资机会。不过，随着融资环境的持续紧张，今年上半年平均融资跌幅已近5成。融资属于“接受输血”的科目，也是受政策等外部影响最大的科目，因此靠融资驱动的房企反而是最容易暴雷的，优质房企即使融资大幅缩减，也不会从根本上影响企业经营安全。

通过对头部房企的分析可知，现金流危机的根源其实是多方导致的，包括经营性科目中回款的骤减、投资性科目中盲目扩张和非理性投资带来的亏损、融资科目中有息负债的压力等等，可以说现金流的每一科目的流入流出，都深刻影响着企业的资金链。

而行业近几年现金流科目的变动和调整，已经深刻反映了整个地产行业多年积累的隐疾。在那个蒙眼狂奔的年代，房企们盲目追求规模制胜，严重缺乏科学的资金管理机制，企业发展战略也缺乏长期永续性的考虑，没有留足够的安全边际，因而一个小科目的断流都会导致整个企业的崩溃。寒冬之下，死伤无数。

回到当下，即使已经躲过暴雷危机的房企，如今也依然要时刻警惕现金流断裂的危机。

正如郁亮曾提到的，当行业习惯了高增长的惯性、追逐规模成为流行、土地争夺愈演愈烈时，房企对部分城市的投资就会追高冒进，而各城市和房企的能力又参差不齐，随着业务复杂度的逐步提高，短板必然暴露无遗，叠加对市场判断的过于乐观，最终项目问题、毛利问题、资金问题都愈演愈烈。可见，现金流危机是一场全行业的定期大考，无论地位、资质如何，都要随时做好准备。

千帆过尽

未来现金流要怎么管？

房地产历来有着较强的“政策周期”，政策对行业起伏有着密切关联和影响。今年以来，伴随着这10个月行业的低迷，政策也由弱转强的持续调节，从“纠偏供给”到“稳需求、稳供给”再到“供需齐发力”，政策始终在为改善拿地、开工、销售等各端而努力。据统计，2022年以来已有超200个城市累计出台稳楼市政策500余次。

然而，从当前行业形势来看，即使是头部房企，资金情况依旧不容乐观。这也是为何监管层连发多个大礼包，针对性挽救优质房企现金流的重要原因。这并不是未雨绸缪，而是雪中送碳。

如今，供需两侧的政策宽松仍有空间，房企现金流的融资渠道也从撕开一个口子到全面打开的状态，那么优质房企自身又如何调整到最好的自己，用好这份大礼呢？

其实，当前房企的现金流结构普遍是混乱的，可以说是三道红线叠加经济下行等多个措手不及情况下的紧急调整，如投资规模的迅速收缩，筹资性现金流还本付息的压力增大流量锐减等，因此未来现金流的每个波动都关联着房企的整个战略部署。

现金流管理，核心需要做好现金流结构的精密设计，对现金流的每一步做好铺排和预测，实时风控预警，才能提前预判风险，避免危机。

现金流，总体来说是一个补偿的逻辑，流入需要补偿流出，也就是回款和融资收到的钱需要大于刚性支出，才能补偿现金流缺口。在地产经营中，主要是资金对“地”的补偿逻辑，顺序为“现金-地-开发-销售-回款-现金”。流入主要是回款和融资，而流出除拿地外，还要考虑到折旧摊销、股权投资、还本付息等。因此每一个结构都要提前做好预测和铺排，兼顾三大现金流流动性和收益性的动态平衡，才能保证现金流的安全。

基于当前行业环境和政策环境，我们预测今年和明年现金流将有截然不同的改变。首先，经营性现金流方面，由于净额流入与回款拿地关系紧密，而政策的传导又需要时间，预计今年经营性现金流回正可能性较小，最乐观也要明年3-6个月以后才会有明显上扬走势，考虑到当下市场信心的逐渐恢复，预计今年年底与年中相比可能会有小幅回升。

其次，投资性现金流方面，预计未来三年基于权益回归等行业整体战略，仍然是整体收缩态势，不再走以往增收不增利的合作扩张模式，即使少数房企会有逆势扩张的机会，也是择优并购，加上多元化发展中的理性投资，预计行业投资性现金流会稳定在一个区间，不会继续明显扩张或者收缩。

筹资性现金流方面，预计是最快得到改善的，当前六大行已经向多家头部房企提供超过10000亿元的意向性授信，央行预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，多重利好之下，预计2023年年初头部房企们的筹资性现金流就会有明显上扬，也是最快带动现金流净额改善，激活整个资金链条的一项。

在三大现金流的综合影响下，房企现金流净额虽然不会马上反弹，但随着政策的落地和市场信心的恢复，预计明年会有明显改善。

基于此，房企们更应提前对现金流的管理做好管理和铺排，留足安全边际，以迎接下一轮机遇。保证现金流健康稳健发展的过程并不轻松，每一科目都要认真经营管理。

那么，房企可以采取哪些动作来提高资金长线运营能力呢？

首先必然是狠抓回款，做到应回尽回，应收尽收，应供尽供，盘活资金，保证经营性流入稳定；其次是量入为出，以销定产，以收定支，先收后支，收大于支，使IRR最大化，提高现金流效率；再次就是重视债务结构的优化，融资要统一梳理铺排，虽然当前融资渠道已全面打开，但仍要关注融资成本，尽量降低有息负债，增厚企业安全垫；最后，也是最重要的是注意建立现金流风险预警机制，实现现金流净值缺口预警，对现金流管理尽量自动化、智能化，有足够的时间规避风险。此外，持续推动主业的健康发展和“地产+”的开枝散叶，理性投资，注重长期发展，亦是企业保持现金流安全的经营之本。

结语

上一轮的现金流冲击威力巨大，现金流的紧张和断裂带来的危害，让房企们已经交足了学费，即使当前依然稳健的优质房企，现金流压力也依旧不减。下半场的序幕已然拉开，这一次行业格局又将分化几何？

“三支箭”只是起跑的信号枪，竞争的关键依然是房企本身。要想平安穿越周期，就必须在根源上解决现金流危机的隐患，顺势而生，重视现金流的结构设计、提前预测和精密部署，才能抵御风险，避免被淘汰的命运。

稳地产进行时，房企未来可期。这一次，我们选择有准备的乐观。

热点阅读