最后一块短板补上！房地产这次真要变天

发布时间： 2022-12-12 09:40:24

来源：明源地产研究院

分类：商铺热点

「我等这一天，等了十几年了，今天终于有些眉目了」「兄弟姐妹们加油干，好日子还在后头呢」「我就说吧，放开是迟早的事」……

12月8日上午，明源君所在的一个商用不动产群前所未有的热闹。因为，据中国证券报报道，证监会副主席李超12月8日在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这是官方首次表态，研究推动基础设施公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。从此前的节奏看（从试点启动到落地，到扩容和扩围速度都很快），距离真正落地也不会太远了。这对中国商用不动产领域来说是大事。REITs被誉为不动产金融皇冠上的明珠，但此前大门对商用不动产紧闭。一旦这块短板补齐，公募REITs将会深刻影响整个房地产行业未来的格局。

目前，美国房地产行业围绕资本，专业和精细化分工的模式，很大程度上就得益于上世纪八十年代REITs现代化法案的诞生。

美国是全球最大最成熟的REITs市场，上市REITs的市值是上市开发商市值的7倍左右。其涉及的领域众多，住宅和零售紧随基建之后（如下图所示），位列前三。未来，我国公募REITs上市公司也会慢慢占据主导。

美国权益型REITs涉及的领域

微信图片_20221212093948.png

因为，国家基础设施公募REITs试点，是资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措。购物中心、写字楼等商用不动产具有经营属性，同样是一种“生产资料”,对保就业、保增长和促进消费升级，拉动产业升级的作用巨大。

龙湖多年坚定做商业，近几年，万科、旭辉等房企，也都在商业地产领域加大投入。但是重资产模式下，大多数运营商都感觉压力山大。

一旦公募REITs的大门向商用不动产打开，只要收益达标，就能够通过公募REITs上市，回笼资金，实现退出……大大缓解重资产的压力。

允许市场化的长租房发行公募REITs，则可以有效地扩大租赁住房的供给。报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年，中央提出“租购并举”之后，不少运营商即陆续投入租赁住房的市场实践，但目前为止成功的较少。无论是采用包租模式的运营商，还是从事重资产开发的发展商，都遇到了收益率的瓶颈。

要实现多主体供给，必须要有制度保障，最近一年，各地国企也加大了保障性租赁住房的布局，一方面，确实是有政治任务；另一方面，更重要的是，各种政策助推下，逻辑闭环形成了，有了实现正向循环的可能性……

但单靠国央企去新建房源，供应力量终归是有限的。今年以来，越来越多由民企运营管理的租赁项目，获得了各地的保租房资格认定。据ICCRA统计，截至2022年三季度末全国已开业房间规模中，约有10.7%纳入了当地保障性租赁住房，环比上涨了3.8个百分点。截至7月底万科泊寓已正式纳保50个项目，共计4.1万间房源；星河控股旗下租赁房源的纳保比例更是高达85%……

不过，这终究没有将公募REITs的大门向市场化的长租房打开，来得直接。中金就认为，重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。

此前，亲历政策出台的周以升认为，中国公募REITs的推出绝不是一蹴而就的，毕竟公募REITs在我国毕竟属于新生事物，目前很多操作细节仍需完善，我国相关中介机构的专业能力也参差不齐，需要时间完善。小步快走才最具中国的改革智慧，相信在特定领域试点的基础上，其他领域尤其是包括长租公寓、购物中心等商业不动产也一定会在不久的将来被逐步纳入其中。

如今，官方“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”的表态，说明条件已经成熟。

由于房地产本身带有投资属性，此前，很多人担心公募REITs推出可能会带动新一波的房地产投机热潮——通过REITs市场募集大量资金，在市场上买买买，从而推高地价、房价。可是，公募REITs的定价机制，决定了这种情况不会发生，反而会推动资产价格回归其本身价值。

微信图片_20221212094019.png

因为公募REITs针对资产的定价机制以收益法为主，基于资产组合在保有期间所能产生的现金流（租金、物业费等）进行折现，从而确定资产真实价值，现有资产价格也能映射出其他房屋价格，从而平衡区域房价。

这一点，过往发行的类REITs已经充分验证。以新派公寓类REITs为例，基于REITs定价模式，该资产折现后的平均价格在4.7万/平方米，而其周边公寓社区的单价却在9-10万元/平方米，新派价格仅为周边的一半。

我国公募基础设施公募REITs上市以来，也未见对应底层资产价格大幅上涨。

1960年，美国推出REITs，其目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。国内推出之后，房价更平稳，老百姓有了更好的投资渠道，也不用急着强行加杠杆买房了！

会上，李超指出，进一步明确REITS税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。

最近，银行在大力推动个人养老金账户开户。公募REITs市场打开之后，资金有了更多的去处。过去，人们一直诟病，中国居民配资中，房产占比过高，未来，这一比例有望降低——居民可以从过去直接买房子，变成购买REITs产品间接持有，每年享受强制分红，以及资产增值的收益。这，应该也是房地产新发展模式的题中之义。

热点阅读