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开发商飘了，开始涨房价！中介都看不下去了！

发布时间： 2022-12-09 11:12:16

来源：大江湖解局

分类：行业动态

昨天还在ICU抢救，今天就想去KTV蹦迪，这是一些开发商眼下最真实的心态！

今天要讲的这家开发商，是广州木土的央企地产商保利。

从去年房子不好卖之后，保利就化身价格屠夫，成为了广州的价格卷王之王。

上一次保利被广州的房产中介刷屏，是今年的6月份；彼时，广州增城板块，保利开了一个新楼盘，叫保利水木芳华。

作为一个地铁配套盘，保利水木芳华直接将均价定在1.6万元，震惊了整个广州房产界。

要知道，保利水木芳华周边的二手盘，几年前都是2万多卖出去的。

可以说，保利水木芳华直接套死了这个板块的二手业主；如果这些业主想将房子卖出去，最多只能将单价降到1.5万元，每平米最少亏5000元。

假设一个100平米房子的二手业主，之前最少是200万进去的，现在只能150万出来，不仅亏掉了当年首付，还亏掉这几年还的利息。

保利的这波骚操作，让周边业主杨百万进去，杨白老出来。

由于当时广州的楼市极其冷淡，买房者都在观望，真正会出手的人寥寥。为了不让开盘遇冷，保利开通了全渠道销售。

所谓全渠道销售，就是与全广州的中介和房产大V合作，只要他们带来的客户成交了，他们都可以拿到价值不菲的佣金。

保利芳华的低价和渠道销售的策略，彻底点燃了广州中介和大V的情绪，朋友圈、微信群以及头条，都被这个楼盘开盘的盛况刷屏。

中介们疯狂带客，售楼中心人头攒动，看房客被现场热闹的场景带得上头，上演了一场抢房大戏，完全不像是楼市寒冬的景象。

保利的这次开盘非常成功，开盘连续两日成交破百套，在当时的楼市环境下，实属瞩目。

保利这一战，奠定了广州卷王之王的江湖地位，成为了新一代价格屠夫。

保利想将这一销售策略，再复制到位于广州科学城的一个新楼盘——保利锦上。

在楼盘开盘之前，这个楼盘的吹风价在2.6万元左右，与周边的二手楼盘价格齐平，在广州的科技之城，这个价格非常有吸引力了。

还是同样的套路，保利这个楼盘也开全渠道销售。

中介和房产大V上次在保利芳华尝到了甜头，疯狂地吹嘘这个楼盘将成为广州科学城的卷王，会卷死科学城的所有楼盘。

然而，就在这段时间，国家出台了救助房地产的政策，开发商的预期悄然发生变化。

正当全广州的中介、大V和购房人，被保利锦上这个楼盘吊足胃口的时候，12月3日它隆重开盘了。

但是，开盘的价格调到了3.5万，远远超出了吹风价，打了所有中介和房产大V的脸。

看到保利这次吃相这么难看，一向视开发商为金主爸爸的中介们，都看不下去了，纷纷反水倒戈。

这个价格毫无竞争力，一早去现场准备购买的人，被这个价格直接吓跑了。

收到风的中介，停止了带客，原来有意向低价抢购的客户，也停下了去现场看房的脚步。

对于这样的开发商，在如此冷清的行情之下，购房者都不会惯着的，分分钟就教开发商做人。

不出意料，截至开盘当天下午1点钟左右，只卖了十几套，成交量大跌眼镜。

眼看购房人不吃涨价的套，开发商受不了了，当场调低了88平户型的价格，由原来每套290-310万，降低到了260万元，均价降到了2.9万左右。

但是，即使单个户型降价之后，相比于原来的吹风价，以及购房人的目标价，还是高出一截。

在有大量竞品可供选择的情况下，购房人依然用脚投票，就是不买。

看着惨淡的成交量，曾经的价格卷王，这次开盘背叛自己的人设之后，被购房人抛弃，在广州的寒风中瑟瑟发抖。

那么，是什么政策改变了开发商的预期，让他一改价格卷王的风格呢？

原来是在11月，央行会同有关部门，从债券、信贷和股权3个融资渠道，向房地产企业射出了三支利箭。

第一支利箭：11月11日，房地产“金融16条”落地，从房地产企业开发贷等方面，支持房企融资需求；有数据显示，截至目前，银行给房地产企业的授信额度已超过2万亿。

第二支利箭：11月23日，中债增进公司出具对龙湖集团、美地集团、金辉集团等3家民营房企发债信用增进函，分别支持对应企业发行20亿、15亿、12亿中期票据。

第三支利箭：11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

简单来说，自从房地产行业三道红线之后，现在又允许房地产企业贷款和发债了，甚至能让房地产公司到A股和港股去融资了，这可是开发商十几年都不让干的事了。

总之一句话：开发商没那么缺钱了。

开发商不缺钱了，就没必要那么着急卖房回笼资金了，也就没有必要降价销售了。

开发商与购房者斗智斗勇这么多年，早就掌握了购房者的心理：买涨不买跌。

大多数购房人都有这样的心理，房价在下跌的时候，倾向于再等等，期望等房价更低的时候再出手；但如果一直看不到房价的底，购房者对房价的预期就会变差，就一直不出手。

这两年房子的销售情况，也证明了这个规律，房子降价并不能带来销量大增，还会让购房人观望，导致总体销量在下降。

真正能让购房人出手的，是房价上涨的预期，而不是房价下跌，也不是低价。

2015年到2016年之间，我国出现涨价去库存奇观，也正是基于这个原理。

对于开发商来说，不到万不得已，绝对不会降价销售；但凡有一点能涨价的机会，他们绝对会第一时间涨价。

现在国家出台各种各样的利好政策救市，大力支持房地产行业发展，开发商手头上的资金开始充裕起来，他们就会开始尝试涨价了。

我相信，保利这次涨价开盘，就是对购房者的一次试探，看看购房人的反应。

后面，随着开发商资金链变得更加充裕，会有越来越多的房企，加入涨价的大军。

也就是说，后面会不断传出开发商涨价的消息，不断地去挑动购房人的神经，营造出房价即将上涨的氛围，彻底扭转购房者的预期，点燃消费者的购房情绪。

只是，现在购房者还在和开发商博弈，双方僵持不下；将来，开发商的涨价奸计能否得逞？最后谁胜谁负？还有待观察。

无论怎样，保利这次开盘，算是打响了涨价的第一枪，虽然枪声并不算大。

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