这个万亿市场正加速起飞，房企快跟上

最近，房地产行业的利好消息，可谓是一个接一个。“金融16条”的热议还在，昨天（11月28日），证监会新闻发言人又表示，在资本市场支持房地产平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化措施，并从即日起施行……

前所未有的力度，对推动房地产行业尽早回到平稳、健康发展的轨道上来，肯定是好事情。

不过，小明注意到，绝大多数对近期政策的分析还是聚焦在传统开发业务上，对保障性租赁住房几乎直接忽略。但不管是“金融16条”还是昨天的5项优化措施，都有保障性租赁住房的内容。

事实上，随着多方形成合力， 报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的表述，有了更丰富的内涵，保障性租赁住房的发展，正驶入快车道。千万不可忽视。

市场和政府形成合力

扩大了产品的丰富性

全联房地产商会创会会长聂梅生有一个观点，她认为，之前租购并举没怎么发展起来，是因为在租房领域没有一个非常有力的、核心的供应主体。

确实，一直到今天，中国的租房市场，基本上还是C2C，没有一套像商品房一样的系统供给体制。在租房市场中，机构的占比很低。

她认为，如果没有大的、权重型的B端出现，以及强有力的制度来保障的话，租购并举很难做起来。

之前，很长一段时间，保障性租赁住房，基本都是政府在做，市场力量缺位，供给量严重不足……

前些年，租购并举提出来之后，长租公寓一度如火如荼。这是纯市场化运作。但随着大量运营商暴雷，导致人们对这种模式也持很大怀疑态度。

租赁住房市场，需要大的B端，但这个B端角色纯粹由政府或者市场来扮演，都存在问题。

对保障性租赁住房里的“保障”，正确的理解，不仅仅指完全由政府出资、对城市中低收入的保障，还要从整个市场的角度，保障公民的住房权利，这个保障应该是分段的。在这里面政府和市场机构，都要参与。现在，政府和市场正在形成合力。

一方面，现在符合条件的长租公寓，也可以纳入保障性租赁住房的体系，各地都在因地制宜地出台相关政策，带动了市场参与者的积极性。市场机构参与进来的好处，一是扩大供给、二是产品更加丰富，形成多层次的租赁住房格局。

另一方面，政府也在发力——自2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，各地就开始加速扩大保障性租赁住房供给。住建部提出，“十四五”期间全国40个重点城市计划新增650 万套（间）保障性租赁住房。其中，超过一半指标在2021年和2022年完成，两年需筹建330万套（间）。

今年下半年以来，各地还出台了收购商品房的举措，收购主体多为地方国企。比如7月1日，河南郑地住房租赁有限公司发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓；8月30日，济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称济南城发集团）公开收购3000套商品房作为租赁储备……

这既解决了当地部分库存问题，又扩大了保障性租赁住房的数量，可谓是一石二鸟之策。

土地和资金形成合力

完全可以正向循环了

看到这里，肯定有人要问，地方国企/政府收购的钱从哪里来，未来怎么形成良性的正向循环？毕竟，从过去的数据来看，做保障性租赁住房是很难赚到钱的。

在万科2017年中期业绩会，郁亮就表示，（长租公寓）从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。

万科的融资成本和管理水平，在业内都是顶尖的，当时都如此谨慎。为何现在就行了吗？这就要说到土地（物业）和资金的合力了。

众所周知，目前，对租赁住房需求大的一二线城市，租金收益率都是很低的，一线城市在1.5%左右。如果买地、盖房（或者直接买房）出租运营的话，连贷款利息都覆盖不了。但现在，这两个问题都在快速得到缓解……

一方面，诸如集体用地可以建设保障性租赁住房，存量住房符合条件的可以转变性质变成保障性租赁住房了，一些国有资产也可以盘活……

比如，近日，北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，条例将从2023年3月1日起实施。条例规定，存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。在符合规划和安全等规定的条件下，商业、商务办公建筑可以用于宿舍型保障性租赁住房。

再比如，盘活国有存量资产。在BOT模式下，成都市国企通过租赁方式取得房屋产权公司适宜改建的房屋使用权后，将房屋改建为租赁住房。验收合格后，再将租赁住房返租给房屋产权公司员工租住，并由该国企负责运营管理，合作期满后，将租赁住房无偿移交给房屋产权公司。

以中电科十所37号楼租赁公寓为例，中电科十所将闲置办公楼出租给成都城投资产经营管理有限公司（以下简称“成都城投”），成都城投负责投资改建、运营管理，项目建成后全部出租给中电科十所的员工。

成都城投按“保本微利”原则确定租金，中电科十所将成都城投缴纳的该闲置楼房租金补贴给入住员工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住员工补足。投入租赁经营10年后成都城投将该项目交还给中电科十所。

通过BOT模式，中电科十所实现了闲置房屋的高效利用，员工得到了安置，且租金仅为附近同品质房源的三分之一左右。成都城投也在该项目实现了适当盈利和品牌扩张。

籍此，成都城投与万科旗下成都泊寓公寓管理有限公司出资成立了成都城投泊寓资产管理有限公司，以包租方式获取中心城区的住房资产，通过装修、改造，盘活老旧资产，未来还将陆续投资运营城投集团旗下的闲置资产，盘活国有资产，提升收益价值。形成正向循环。

这跟报告中的“多主体供应”高度契合。未来的土地供应，慢慢不会像原来那样子，完全通过农村集体用地、集体建设用地变成国有土地然后招拍挂，这么一条线。多渠道保障应该包括对土地的保障，不光原来招拍挂一条渠道了，还有很多其他的很多渠道。这些渠道正在不断打开。

土地或者拿房的成本下来了，租金收益率自然就上去了。金融的逻辑通了，资金也就跟着来了。最近，建设银行300亿基金入场住房租赁，就是一个典型的案例。

从建行项目储备情况来看，目前项目资产总规模超过100亿元，多数推进中的项目属于商办物业等“非改住”项目，这些收购的目标项目通常都具有同一个特点：能够纳入当地保障性租赁住房项目。建行住房租赁基金的运作模式可以有效盘活存量低效资产，并通过保障性租赁住房公募REITs的渠道实现退出。

以大兴绿地智慧健康城项目为例，建信住房租赁基金拟通过收购北京市大兴区生物医药基地产业园区内的部分办公楼，改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。项目主要是满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。

基金在前端重资产收购，改造后产运营，然后通过发行公募REITs的方式实现退出……随着今年8月首批租赁住房公募REITs的发行，这一闭环已经完全跑通，后续会有更多包括国企在内的机构逐步进入……

从这个角度看，去年下半年以来，城投大量拿租赁住房用地，逻辑是通的，一方面，城投需要承担国企和地方政府的社会责任；另一方面，金融的逻辑形成闭环之后，后续只要运作的得当，是可以形成良性循环的。

观念和政策形成合力

为机构发展创造条件

过去，住房租赁市场长期没有发展起来，还有一个很重要的因素，那就是房价长期普涨，导致买房不只是为了居住，还是一个大家热衷的投资行为……

但是，随着近些年房住不炒的压实，房价告别单边上涨，开始有涨有跌了，而且即便上涨的城市，涨幅也大大减小了。住房的投资属性在减弱，居住属性在上升。

人们慢慢发现，租房其实也不错。特别随着各地在入学等方面出台政策，对租房群体给予更大的支持力度，使得人们的居住观，较以前有很大的改观，观念跟“租购并举”的政策方向，终于形成了合力。

同时，新市民对居住品质是有要求的。这跟当下购房市场高度相似，当下购房的主体，也越来越以改善客群为主体了。

相关报告显示，目前我国租赁住房市场存在严重的供需不匹配。一方面，全社会的平均房龄达18年，难以满足品质居住的需求；另一方面，租客品质租房需求占比高达70%。

如上所说，现在我国的租赁住房供给，主要是C2C，C端房东，普遍没太大的动力去升级住房，难以满足新市民的要求，这就为B端的租赁住房供给创造了条件。一些运营商，早就推出了资产增值服务，也让租客住得更有品质……

小  结

多主体、多渠道、租购并举这三个关键词，一定会影响今后的中国房地产整体格局。一个数万亿的住房租赁市场，正驶入加速赛道。关注传统开发领域的同时，也要关注租赁住房市场了。无论是国企还是民企。