活久见！地产融资“第三支箭”落地

活久见，这个月针对房企融资的政策利好，简直是“倾倒式”出台。银行为房企提供数万亿授信支持的热度还在高位未退，房企又迎来更罕见的大消息。

11月28日，证监会新闻发言人表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，并且从即日起施行。被媒体称为证监会“新五条”。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

这五条中的前三条都是和房企股权融资相关，也代表着“三支箭”政策中的“第三支箭”正式射出。

大家都知道，由于国家对地产方面的调控，A股近年来都是不接受房地产公司上市的。

从2010年开始，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO 基本停止。已经在A股上市的房地产公司，也基本失去了再融资功能。

从2010年到现在，只有招商蛇口吸收合并招商地产，实现A+B股转A股整体上市。新城控股在2015年B股转A股上市，以及绿地2015年的借壳上市。都是属于极其特殊的情况。

除此之外，12年时间里没有一家房地产开发公司成功“入A”。2015年时，万达商业递交招股书，到2021年3月，还是无奈宣告撤回A股IPO申请。甚至后面已经和房开没啥关系的万达商管，想上市也依然艰难。

彼时还是巨头的恒大，从2016年起，就一直试图借“壳”上市，历时四年，从深深房到嘉凯城，几次易“壳”，最终也不得不终止计划。

可以看出，这一次的股权融资放开，是相当罕见的，对房企来说，也意义非常。

一是历时12年，终于放行，有利于恢复企业信心。

毕竟，这一扇门从关上之后，就没有打开过，过去也有过大力度的房地产救市，但是过去的每一次救市，都没有在这个方面做出过任何的让步。监管层面的这一次放行，意味着监管层的态度，已经从严防死守资金流入房地产，转向想方设法保住优质房企。

二是相较于“第一支箭”的信贷和“第二支箭”的债券，“第三支箭”的股权融资可以在输血的同时，不增加房企的负债。

这也是和之前所有融资利好政策，最大的不同。在项目预售资金监管不能松的情况下，既可以让房企通过融资来活下去“保交付”，又不会进一步增加房企的财务负担。