那…被抛弃的地产人

本文转自卢俊

天凉好个秋，无谓雪月，无谓伤悲，

作为资深地产人，你的价值还有多少...

凉意渐浓，，

不以物喜  不以己悲。

这不知道是不是房地产最难的一年，但毫无疑问这是地产人最难的一年

好像现在作为一个从业者，自己的价值突然就消失了

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房地产这行一直有个讨论，就是什么样的职位更容易升上去做项目总

一种叫产品总经理，他们一门心思做好产品，愿意投入时间投入金钱为品质买单；

一种叫财务总经理，以集团截点考核为最大指标，在成本和营销之间辗转腾挪，提倡用最少的钱最短的时间创造最大的价值

产品总经理到最后，往往看腻了行业的各种选择自己做老板，守着一个项目慢慢开发慢慢打磨然后一起慢慢变老

当然也有不成功的，最后失去了项目也和主流企业没办法兼容，说的残酷一点也被这个行当淘汰了

毫无疑问过去20年财务总经理是最风生水起的

升职快，跳槽快，故事也多，行业内很多的逆天故事都是他们造的

这一类财务总经理职位越来越高越来越高，没被公司淘汰，但是一转眼来看，好像公司自己要被这个行业淘汰了

还记得每年都会冒出的“黑马”企业么

福晟、中梁、祥生、中南……

现在又都在哪里

速度换来造神的故事，但背后换来是企业的透支

每一次的规模背后，他们都信奉一个哲学：大而不倒，只要把规模做大，银行不会让他倒，地方政府不会让他倒

就是这样的逻辑下几乎没有人考虑明年只在乎今天

时至今日大家才发现，房地产这行终究没有恒大的企业，只有健康的企业

在三条红线下的他们突然意识到了当初的原罪，而这原罪之下他们在讲台上说的道理都变成了事故的证据

曾经有一个地产同行和我吐槽，说自己很纠结的一点

说公司为了加速回款，给内部员工买房一个非常非常低的折扣，而且房子本身地段产品自己都很喜欢，问我要不要买

我说这有什么好考虑的，房子合适而且价格还厚道，你还有什么好犹豫的

听完我这句，他看了我一眼闷了一口啤酒之后说到：但是连我都不知道这个项目能不能顺利交房

是的，信心往往都是在内部开始崩塌的

虽然公司的公众号还是会隔三差五的转发一些利好消息，但是所有地产人突然意识到，这是一个不一样的时代

当游戏规则开始对企业清算的时候，他们和他们的公司是否能度过这一劫

02

如果说对资金的重新规划是让企业优胜劣汰，那么一手房游戏规则的变化，也让不少内部部门开始有不一样的振荡

我经常听到营销总和设计总这样的魔幻对话

“这一批的预售证要不要拿，如果拿了那么装修就不要做了，这个价格再做装修就是血亏。”

“第五批就是年底了，到时候再拿回款指标铁定完不成，我们都得完蛋。”

“你完成了有啥鸟用，完成的越多亏的越多，你以为你在老板那边有好果子吃。”

这样的对话经常会无疾而终，因为谁都说服不了谁，谁也都没有一个很好的答案

很多操盘手都在问一个问题：现在应该如何做产品

或者说现在让他们做好产品，有什么理由

卖的更贵了？不可能，价格限定了

卖的更快了？谈不上，都积分摇号了

能够赢得口碑？好像广告都不让做了，开盘要低调

那么现在要做什么样的产品

土地出让的时候明确了要做，但是怎么样的装修是

或者说怎么样是可以让公司理所当然去做的

这个问题仿佛是一个囚徒困境横竖都没有答案，所以在每次部门之间的争执到最后就是：不聊了，喝酒去吧

那这件事情在拿地的时候能不能根治解决，拿合适的地就不会在后端有这么多问题

投资总和我说，现在拿地到底选一二线还是三四线是非常困难的选择

选择一二线是低风险但是亏本，三四线是高风险但是低利润

这横竖都不是一个好的选择

好不容易碰到上海有比较好营商环境的土地供应市场，但是突然发现，上海的区域公司没人了

为什么没人了

因为两年前上海区域公司倡导转型，放弃了房地产市场转做长租公寓了

当初写了一百份ppt告诉自己长租公寓市场前景好，现在想想无非是拿不到地之后给自己找了一个借口转型

两年之后的现在，长租公寓没有做好，做最传统的商品房市场的团队也全部解散了

公司内部在上海零零散散几个人处理一个远郊酒店式公寓的交房工作，编制也都归属江苏

美名其曰苏沪区域公司

03

其实大家都知道，组织架构的调整是最好的裁人的方式，而这一批离开的清一色的都是管理层

有人和我说，自己在一个地产营销大拿群里，他有一个朋友经常在里面高谈阔论，最近他的朋友开始不再说话

我想了一下反问了一句：你说的那个朋友，是不是就是你自己

地产人要着最后的体面，朋友圈也不再更新设置成了三天可见，然后最彻底的不见了

地产人都要着最后的体面，但午夜时刻总是在想一件事：之前好好的，怎么就混不下去了呢

在三条红线下，项目开发变得出奇的简单，拿地、开发、入市、交房

每一步都没有惊喜，每一个环节就是彻底的执行

所以对于团队来说，管理变成了一件很累赘的事情

而且老板们发现，两个区域公司合并之后，人少一半公司一点事都没有，规模不再增了但是成本控制了下来

这是一件让老板欣喜的事情，这也让他们思考过去20年来自己都做了什么

如今的他们都在迫不及待的抓回款，费尽心机的保现金流，股权转让和项目合作其实都是名义上的体面，卖子救父才是最后的真实

当然，也不代表他们全面的放弃

城市更新如今是他们的发力方向，不少岗位开出了城市更新的项目总薪资，很罕见的可以在今年有七位数的额度

毫无疑问，城市更新是如今看来不论规模、利润、效益以及口碑来说最好的一个蛋糕了

但就是这一块蛋糕在自己面前的时候，无数人突然发现自己不会，而且是一点都不会

这种不会是属于原来地块外面有建筑的时候，我都不知道自己的房子应该怎么排了

确实，在城镇化20年的时代里，无数开发商习惯了在空城里盖房子，在郊区立地标

没人考虑过这个房子会不会对周围建筑产生影响

而现在的城市更新，是让你把一块地嵌入在一个密密麻麻的老破小之后

你这么做排布，怎么退红线，消防怎么留，环环都要解扣但一个扣都不会解

城市更新反倒像是一个城市给到优秀开发商的一次奖励，感谢你解决了城市更新的一个部分，从而让你能在这里有深耕下去的能力

2021年无数房企重新认识到深耕这个词的定义

以前都以为在一个城市一直开发一直卖房子就叫深耕，今年开始留在这里开发并且运营一个项目，可能才叫深耕

而2021年的城市，需要的可能也是这一类的深耕房企

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你看，今年还有人在讨论渠道的问题了么

去年轰轰烈烈的谈论被渠道绑架的营销总们，一年之后突然发现，不是别人太猛，而是自己太弱

如今付出的每一笔佣金都是当年为自己在红利时代下的自满所交的学费，而好的项目团队学了新技能：如何劝退客户

这确实是一个没办法躺平，但又怎么做都是错的年代

从业者的焦虑实质上是过去这段时间经验的匮乏

我们突然意识到这些年来我们都过得太幸福了，每次调控几乎熬一年之后就会有好日子来

每次拿到一个差项目等一段时间总是能够卖好，市场不太给这个行业教育，也造就了无数地产人的自傲

所有的培训都是碰碰酒杯换换房卡，每一次的上课都是为了结束之后的KTV，毕竟没有什么身份比同学更容易喝酒的了

所有所有的一切，在今年按下了暂停键

转型的不够体面，离开的略显狼狈，行业的内卷让我们意识到：原来我们靠天吃饭这么久了

那么后面，我们还能不能靠自己

2021年已经入秋，后面还要多久