房企爆雷前，慌乱中都出过哪些昏招？

根据财联社的报道，万达商管正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元。

遥想万达集团自2017年7月开启“卖卖卖”模式，最大一笔甩卖资产交易金额达637.5亿元，显得十分悲壮。但是，正是关键时刻的断腕，让万达快速遏制了资金危机侵蚀公司的肌体，迎来王者归来。

相比之下，近期，多家规模房企甚至巨头，出现危机的苗头后，不仅没有及时遏制，而且还朝着愈演愈烈的态势发展。核心就在于，大多数房企没有万达那样的魄力，仍试图用战术性的努力，解决战略性的失误。典型的表现是——仍想勉力维持，不舍得断腕，拆东墙补西墙的结果，就是将整个产业链条上的机构和个人都得罪了一遍，加速了公司走向破产。

拖缴土地出让金

挪用预售金

被政府拉黑名单

国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其中最大的三个资金来源分别是：个人按揭贷款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。预售金占到房企开发资金的35%。 随着调控高压持续对房企“去杠杆”，地产项目对房企自有资金的要求越来越高，房企挪用预售金的“动力”也越来越大。 由于监管银行通常是由房企来选择的，而房企选择的银行通常都和自己有业务往来。相当于银行既做裁判，又做开发商的合伙人，监管非常容易被架空。 过去，由于房地产单边上扬，问题不大。可是，近年来，城市分化严重，一旦预售资金被挪用，很容易导致停工、烂尾，因为房企挪用预售资金，说明本身已经资金链紧绷。 一旦停工和烂尾，购房者不会去找监管银行，而是会去找相关政府部门，这是很让人头疼的事情。因此，地方政府对此也变得敏感。 前不久，某房企就因为预售资金未进入监管账户，被当地政府暂停网签交易，顿时引起轩然大波。  更严重的是拖缴土地出让金。 最近，兰州市自然资源局官网挂出一则公告，称有41家企业欠缴土地出让金，并令各欠缴单位尽快到该局缴纳。将一些房企，再次推向风口浪尖。 《国有建设用地使用权出让合同》第30条规定，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金。 追缴土地款，一直是地方政府头疼的问题。此前，多个地方政府就拖欠土地出让金的行为出台了严厉政策，比如，商丘方面将欠缴土地出让金称为“一种后果严重、性质恶劣的失信行为”。 一旦被地方政府“拉黑”，不仅企业的信用会受到重创，而且后续的拿地、开盘等，也会受到影响。

债转股，债务逾期

金融机构敬而远之

导致流动性的枯竭

2015年，由于一家信托机构为一笔不到2亿的债务纠纷冻结雨润旗下60多亿资产，引发其全面的流动性危机。 无数血的教训无非在讲述这么一个道理：高杠杆的企业，流动性是命，命悬流动性。流动性缺失，再庞大的资产也是僵尸，瞬间就会油尽灯枯。 尽管有无数教训在前，仍有不少房企掉进了同一个坑里。 早在几年前，银行就采取名单制，决定对哪些房企放款，哪些不放款。有些百强或者50强房企，觉得自己规模在那里，在银行的白名单上，妥妥的靓仔。 正是这种认识，最终坑了自己。比如，某规模房企，一笔资金即将到期，该房企现金流压力比较大，希望金融机构展期，但出面跟银行沟通的人级别不够，机构觉得他们没诚意，直接把消息捅出去了，瞬间被社死，再也没机构敢借钱给它。 还有不少房企，试图通过债转股，逃出生天。据明源地产研究院了解，近两年，多家信托公司接手了不少烫手山芋，被动“债转股”，成为大量地产项目的股东。债转股的事情一旦发生，整个金融圈，都会绕着这家公司走。因为金融机构并非开发商，哪怕还不错的地产项目，也没有处置和管理能力，是十足的烫手山芋。

安信信托就是最为典型的例子。安信信托原实控人高天国，起家于房地产。在安信信托的业务中，房地产信托占比最高（截至目前，安信信托对外投资60家子公司中，涉及地产共计20家）。2017年最风光时，安信信托的业绩一度在全国68家信托公司中排第一，实现36.68亿元的净利润。可是，自2018年就开始急转直下，2019年11月以来，安赢42号（总规模240亿元）因上海董家渡金融城项目进展的不顺而被爆逾期之后，更引发了安信信托旗下产品的陆续暴雷。2018-2020年，安信信托分别亏损18.33亿元，39.93亿元和67.38亿元。目前，公司正在重组。

▲来源：公司年报

至于公司层面的债转股，对信用影响更大，是十足的饮鸩止渴。毕竟，债主变股东，谁都害怕。

商票拒付，没有说法

用尾盘抵工程款

总包停工，引爆危机

夜总会，中午不午休，周末不休息……在地产行业，加班是常态，可是，滨江集团的人均产能（销售额）高达1个小目标，还不加班。因为，很多活，供应商给他们干了。 供应商之所以这么卖力，是因为跟着滨江集团干，有奔头。 中海的成本管理业内闻名，明源君曾当面向中海的一位副总请教：你们管控成本的秘诀到底是什么？

该副总笑谈：一张A4纸两面用，三楼及以下走楼梯（不坐电梯）……当然是节省成本的措施，但最核心的是对供应商付款及时。 开发商，其实一个资源整合商。标杆房企，都很注重维护优秀供应商资源，甚至在内部禁止用“甲乙方”来描述双方的关系，改用“合作方”“合作伙伴”“同路人”等。某TOP50强房企一老总甚至亲口告诉明源君：一个项目出问题，通常我们的责任占6，供方占4，好的供方我们都是求着人家跟我们合作…… 与之形成鲜明对比的是，一些陷入危机的房企，丝毫不顾供应商的死活。 「我们给D房企垫资几个亿干工程，对方只开了一堆商票给我们，现在到期无法兑付，我们公司账上的资金不到1000块，马上就撑不住了」 以上，是前段时间D房企的某供应商跟明源君聊天的内容。他认为，哪家公司都有遇到困难的时候，逾期不能兑付，如果有个说法，倒也还能理解。但是，D房企的区域总裁电话不接信息不回。最后，只好无奈网上曝光。 该供应商老总表示，「我自己也是做企业的，知道曝光之后，D企会更加被动，但我也没办法，只能死马当活马医」。 最后，D企终于采取了措施：现金没有，着急收款的供应商可以拿房子。 对此，该供应商老总依然很气愤：「可供我们选的房子都是比较差的，在市场上不好变现，我们想要的房子压根不给，他们区域公司有点职位的领导在低价买入，D企简直烂透了」！ 这其实只是冰山一角。因为D企很多区域已经被总包赶出工地，并停工。 类似D企这样的房企，也不在少数。一旦停工，已购房的立马要求退房，仍在犹豫的，立马转身去别家房企的售楼处。 事实上，在2015和2016年，明源君对话不少百强房企老总时，他们也坦言存在以房抵款的情况，但供应商的情绪比较稳定： 一是之前合作一直比较愉快，供应商也理解企业的困难，二是拿出的房子都是不错的房子；三是沟通比较顺畅。

逼迫买房、买理财

导致员工离心离德

市场 ，供不应求，买房靠抢，甚至要找关系的时候，大家都开心。一旦市场横盘，强迫内部员工买房、买理财产品的事情，就不时见诸媒体。 比如，早在前年，H企的某个区域就要求部门内所有员工（包括试用期员工）必须在月底前购买一套房产（也可以找亲戚或朋友购买），首付20%半年内付50%，不完成者将被除名。 更有房企强制所有员工购买公寓，并且将在未来几年扣掉员工每个月薪水的50%以上，而且员工还得轮班兼职后勤工作，因为没有请清洁工。 去年以来，这种情况就更加普遍了。 「我是来公司卖房的，结果，还没来得及卖出去一套，自己却买了一套，现在公司又推荐我们买理财，说是推荐，其实就是强制……我是来挣工资的，结果把以前挣的工资都砸里面了」 对此，小林郁闷不已。外人都觉得员工购房有优惠，但小林发现，自己享受到的折扣，并没有比外部客户多。 不过，小林说，相比之下，他又还算好的，至少买了房之后，工作还在。有些房企的试用期的员工，刚掏空家里的存款买了一套房，没过多久就被公司优化掉了，简直欲哭无泪。 如此一来，即便还在职的员工也战战兢兢，不知道自己能干到什么时候，当一天和尚撞一天钟，甚至趁机捞一把的，也大有人在。这也是为什么越是危机中的房企，越是有很多荒唐的事情，因为绝大部分员工的心思已经不在工作上，而是如何自保，以及怎么寻找退路。

购房返款，一房多卖失去人心，影响销售几个月前，一网友问明源君：我妈妈准备去买一个房子，对方承诺返款，我觉得有点问题，但劝不住我妈，怎么办？ 明源君当时建议她必须要阻止她妈妈的行为。因为—— 第一，购房返款属违规销售，今年6月8日，长春市住房保障和房屋管理局就发布过一则处罚通知，对某房企“按照商品房申报备案价格与购房者签订合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款”的行为予以严肃处理。 第二，该公司去年以来，高层变动特别频繁，销售业绩不佳，之前为了冲规模，拿了很多高价地，资金链很紧张，即便想返款，怕也是有心无力，大概率会肉包子打狗，有去无回。 最终这位网友没能阻止她妈妈，因为返款的力度太诱人了，她妈妈觉得百强房企能有什么问题。

最后，出事了。 最近，这位网友告诉明源君：该房企最近确实返款了，不过不是现金，而是商票，还让她妈妈交回原来的协议，并签署收款确认函。直到这时，她妈妈才发现自己上当了。因为该房企已经出现了商票到期拒付的现象。

抗争过一段时间之后，她妈妈发现，想要把钱拿回来，短期是无望了，因为该房企处于风雨飘摇中，根本就没有钱。

这个事情，经过媒体报道广为传播之后，现在该房企的销售情况更差了。如果没有外部资金的注入，倒下只是时间问题。 除此之外，一房多卖；销售时说 交房，实际毛坯交付……也是房企遇到危机时，惯用的手段。短期，似乎确实能让自己喘一口气，但一旦购房者发现问题，立马会让房企陷入更大的危机。因为，一个项目或许可以骗过所有人，但你不可能所有的项目都骗过所有人。只要某个项目的问题暴露，其他项目的销售立马受到影响。 在预售金占到房企开发资金35%的当下，这无疑是自杀。