绿都地产，回来了

最近，国家统计局公布了两个与中国经济密切相关的两个重磅数据，一个是2020年全国GDP首超100万亿元，第二个是2020年全国商品房销售额17.36万亿元再创历史新高。不论是已经被历史大潮抛弃乃至消失无踪的中国房地产史上著名的唱衰派牛刀，还是更多寂寂无名、持有与牛刀同样观点的芸芸众生，无论如何的舌灿莲花或执拗，终究不得不承认一个事实，截至目前为止，房地产业，仍然是货真价实的甚至无可取代的中国经济支柱产业。在此背景下，中国房地产行业聚集了天量的资金、无数出类拔萃的人才，更是诞生了众多呼风唤雨的福布斯富豪和老板，以及众多优秀的房地产开发企业，在这之中，有一个类别的房企，因其独特的出身和背景，成为一个特立独行的存在，他们就是：母公司主营业务非地产背景下诞生的房企们。一、扒一扒河南那些诞生于主营业务非地产母公司的房企实事求是来讲，河南省内名正言顺进入中国房地产百强榜单的企业并不多，截止2020年底，双双进入克而瑞和中指院2020年度房地产销售额TOP100的企业，有且仅有建业、正商和绿都，而这其中，绿都是唯一一家母公司主营业务为非地产的典型房企。中国古语有云，大树底下好乘凉，一般来说，以绿都为代表的这类房企，诞生于实力雄厚且有着极高江湖地位的制造业名牌企业，方方面面有母公司“罩着”，似乎先天就具备了一般房企所不能企及的优势，然而事实上除了乘凉，因此带来的风雨也并不少，比如他天生带着紧箍咒。而恰恰也因此，绿都今天所取得的成绩和获得的地产江湖地位，实属不易。

二、绿都地产简史

1、脱胎于宇通2002年，河南省会郑州，脱胎于鼎鼎大名的宇通客车集团的“绿都地产”呱呱坠地，以宇通彼时在河南省、全国乃至全球客车领域的市场地位，绿都地产可谓是标准的“富二代“，是含着”金汤匙“出生的。这一年，用时任中国房地产业协会秘书长顾云昌的话说，是“中国房地产的第四个黄金年“，这年的1-11月份全国房地产投资增长28.2%，相当于当年GDP增长的3.5倍，房地产竣工面积增长28.3%，需求方面销售面积增长29.8%，比竣工面积增长的还快，供求两旺，销售额的增长达到37.1%，呈现出市场繁荣景象，全国房地产市场全年处在景色景气区间。 这一年的福布斯中国富豪排行榜的前10名当中，荣智健（中信泰富集团）、许荣茂（世茂集团）、孙广信（广汇集团）、陈丽华（香港富华国际集团）、刘永好及刘永行（新希望集团）、叶立培（仲盛集团）、郭广昌（复星集团）这8位都与房地产行业密切相关甚至大多以房地产开发为主业……所谓在商言商，不论是出于灵敏的商业嗅觉，还是对于将事业持续做大做强的渴望与追求，现在来看，宇通客车掌门人汤玉祥决定在这一年“诞下“绿都地产，无疑是正确而敏锐的。

2、掌门人汤玉祥其人其事1954年，汤玉祥出生在江苏宜兴，父母都是本本分分的农民，当时正处于建国伊始百废待兴的艰难时期，小汤玉祥几乎是处于半饥饿状态，有一次汤玉祥差点饿死，最惨的时候连树皮都吃不上。1970年，汤玉祥从技术学院毕业，年仅16岁的他辗转700多公里，跑到河南郑州客车厂做了一名车间工人，因为踏实又肯下苦功夫，汤玉祥一路干到了产品研发负责人。那时候客车生产完全是严格按照国家定的计划走，因此郑州客车厂不愁吃不愁穿，国家给多少指标就干多少活，卖不卖得出去不管，反正只要指标达成了就万事大吉。到了1991年前后，国家给的计划越来越少，最后完全取消了，这一下整个客车厂犹如突然断了奶的孩子，产品一滞销就没了钱，工人们的工资都发不出来，平时只能靠接些私活，给人焊接防盗门赚点钱，严重的时候差点倒闭。随着改革开放的大潮袭来，汤玉祥发现各地民工开始大批大批地涌入发达城市。这股迁徙大潮给客运带来了前所未有的压力，抛开火车不说，当时的国产客车不但技术不完善，而且舒适性也实在不敢恭维，坐一会儿就硌的脖体验。想到这，汤玉祥一拍大腿，立刻带领了车间一班人马开发出国内第一款卧铺客车，不是坐着不舒服吗？那就躺着一觉睡到目的地好了。果不其然，这种卧铺客车一经面世就直接引起了轰动。到了1994年，国内客车的行情很不好，销量下滑11%，可宇通的客车销量却凭借这款卧铺客车逆势疯涨了98%！汤玉祥也因此实现好几级连跳，顺势成为了公司的副总经理……后来的事情，人们都耳熟能详，汤玉祥先后荣获全国劳动模范，多次当选全国人大代表，获评《哈佛商业评论》中国最佳CEO，并获任郑州市政府重大决策专家咨询委员会委员、河南省工业经济联合会执行会长、中国汽车工业协会副会长。

3、绿都地产首任专业化职业经理人赵岩春生夏长秋收冬藏，万事万物都脱离不了这个基本规律。绿都地产成立之初，可以说是在懵懂中度过前3-4年，前期也仅仅开发了郑州市百年德化商业项目、濮阳市九天城住宅项目；直到2006年，绿都地产才迎来了公认的第一任专业化职业经理人——来自河南开祥天城置业（该公司自2001年起跨入郑州市房地产行业综合实力前十强，是河南省重点培育、房地产界较早通过上市辅导验收的企业）的新任公司总经理赵岩。赵岩在任期间，推动绿都较好的实现了河南省内地产业务的全面布局和项目落地，同时在其任职的后期也有力的推动了业务全国化布局的尝试，带领团队先后在郑州、新乡、开封、洛阳、南阳、焦作和省外的南昌开发项目，在省内业界累积起了绿都地产的品牌美誉度，逐步树立起绿都独有的良好品牌形象，但由于绝大部分项目都在地市（比如新乡市，绿都市场占有率和口碑都是数一数二的），省会郑州市区项目较少，绿都地产总体仍处于省内二三线房地产企业的阵营。 脱胎与宇通的绿都地产，不仅只有“大树底下好乘凉“的先天优势，更有制造业企业管理惯性所带来的”紧箍咒“的先天劣势，这种矛盾在赵岩任职绿都地产总经理的中后期越发的突出，比如地产行业较难实现类似制造业的高利润率，而地产行业人力成本又明显高于制造业，且职业经理人更倾向于通过公开市场招拍挂摘地以便快速扩张和有更多的项目规划设计空间，而上层更倾向于通过公司自有的土地资源（老厂区）进行开发……这种矛盾在赵岩入职绿都地产的7年后达到了不可调和的程度，最终导致其于2013年从绿都离职。

4、最优秀的城市总经理——新乡丁力临危受命，接任总经理2013年前，宇通高层对于绿都地产的管理是赋予了极大的信任和权限的，基本上除了派驻一位财务老总外，其他很少干涉地产业务的管理工作，但到2013年赵岩离职后，宇通高层开始深度的介入绿都地产的管理，也是从这个时候，开始历时长达数年的系统性高层大换血……在赵岩任职的中后期，若论各个城市负责人谁的业绩最出色，名列第一、当之无愧的就是时任绿都地产新乡城市总经理的丁力；自绿都新乡第一个项目2008年底首次开盘，到2013年，丁力带领新乡城市公司团队先后连续成功开发了塞纳春天（36万平）、绿都城（70万平）、枫景上东（24万平）、温莎城堡（34万平）四个大型品质楼盘，其中塞纳春天至今仍然是新乡人津津乐道的城中心高端小区，当时的新乡地产业内，不夸张的说，绿都说自己是市场第二，没有那家敢称自己是第一，包括河南王建业在内。大概率是基于丁力的出色业绩，顺理成章的，他成为了绿都地产发展史上公认的第二位专业化职业经理人，赵岩离职后，丁力接任绿都总经理。但是好景不长，据业内消息，在丁力任职期间，宇通高层对于绿都地产未来的发展进行了可谓呕心沥血的思考，包括引进知名的咨询公司进行研究，过程或许起伏跌宕，最终的结论却是：下定决心，全面的、系统性的对公司高层进行换血，从中国地产前50强引进“高端人才“进行地产业务板块的战略布局（大力推进全国化）和组织架构调整，以及业务流程再造。翻天覆地式的人员更新和替换，再一次使得宇通高层与丁力的理念发生剧烈的冲突，2015年，丁力正式确认离职并不再担任绿地地产法人，同时期，包括金公子好朋友在内的大量绿都老人，如风起时的蒲公英，纷纷离职……彼时，克而瑞发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》榜单中，作为首次入榜的新面孔，绿都地产与河南本土房地产企业建业和正商共同入围，根据这份榜单，2015年年中盘点，绿都地产销售额39.8亿元，入围房企TOP100第97位。

5、龙湖老将、升龙前总裁冯劲义以合伙人身份，走马上任绿都副董事长兼总经理冯劲义2008年加入龙湖，先后被委任为公司执行董事、集团副总裁、运营及投资研发部总经理及投资委员会委员，主管投资工作。2014年12月15日冯劲义宣布从龙湖离职后，闪电加入升龙地产任CEO，然而世事难料，2015年5月10日，升龙天汇广场项目某现场领导热血沸腾，放出一群保安，一顿乱棍胖揍，打得前去维权的业主哭爹喊娘，一时间，升龙以爱打人、善打人驰名郑州，升龙更被冠以“恶龙”之名，这次事件，成为升龙在郑州市场从“如日中天、气贯长虹”到“家道中落、一泻千里“的历史性转折点，不得已之下，冯劲义在郑州召开新闻发布会并公开致歉后，于当年7月份挂印而去……2015年8月，由汤玉祥亲自举荐，冯劲义很快接掌绿都地产，全面开启全国化布局，以长三角、中原地区、京津区域及华南区域为核心，加速进入一二线城市；2016年2月，河南证监局受理了绿都地产上市辅导备案的申请，辅导机构为中国国际金融股份有限公司；不久后，前俊发地产CEO周德康和前新华都地产总裁赵男男也纷纷加入，成为绿都地产董事，由于三人均系出龙湖，业内给他们的组合起名“龙湖三剑客”；2016年7月，绿都正式宣布其总部进驻上海虹桥；2016年9月，冯劲义、赵男男和周德康正式宣布以合伙人的身份加入绿都地产，这件事，在当时被看做是地产职业经理人发展路径的新探索，有评论认为，这标志着在房地产行业第一次，“人”第一次与资本站在了平等的位置。冯劲义曾在发布会上表示：宇通和绿都充分对我们授权，我们以合伙人的形式组成管委会，用管委会形式对绿都进行管理，包括事业部层面，跟责任制差不多的形式。三位合伙人也用真金白银参与了绿都的项目，以上海的绣云里项目为例，三人与绿都的股份分别为49%和51%。

虽然三人为绿都开拓了新的业务，但是从销售额来看，绿都地产在三位合伙人加入之后并没有太大的起色。第三方机构的数据显示，绿都地产在2017年的合约销售额为152.6亿元，正好排在第100位。此前一年，绿都的合约销售额为156.9亿元，排名为第99。三人在绿都并没有创造出郑州本土房企走出当地，转型成全国房企、并成功上市的房企升级模版。2018年3月，赵男男、周德康相继离开绿都地产；5月，河南证监局发布公告郑州绿都地产IPO辅导备案终止，宇通系郑州绿都地产终止上市；同年6月冯劲义辞职。至此，在绿都地产聚首的三位龙湖旧将全部离开。

6、历经磨砺回归宇通旧人，杨张峰出任绿都地产董事长兼法人代表冯劲义离职后，绿都再次回归宇通旧人手中，现任绿都地产掌门人杨张峰，1977年出生，硕士研究生学历，2000年毕业以后加入宇通，曾任宇通客车财务中心主任、宇通集团集团办公室主任、董事、总裁助理兼财务总监等职务，追随汤玉祥多年，是宇通元老级人物。

地产老人都知道，2016-2017年间，是中国房地产业鲜花着锦、烈火烹油的历史性好年景（同作为地产公司营销负责人的金公子，在2016-2017年任职期间，所属企业全年回款指标完成率也分别达到了140%、120%），而从2018年开始，国家对于一二线城市的调控进入到了一个前所未有的收紧阶段，也是从这一年起，以恒大、碧桂园为代表的全国头部房企和以建业为代表的河南本土房企开始了全面下沉三四线城市的战略大转移，而作为从制造业“老人“进入房地产业的“新人“，杨张峰可谓在又一个极其艰难的时刻接手了绿都地产。在其主导下，绿都于2018年正式开启了具有宇通特色的新的战略转型，并制定了新一轮的发展规划《LVDU2022》，杨张峰在其中清晰的描绘出了自己对于绿都地产的顶层战略规划：其一，2018年到2022年5年间，绿都地产不再盲目追求规模，而是全面向制造业转型，企业回归产品力、服务力提升，并追求利润、品牌和客户满意度。其二，未来把宇通在制造业的成功经验融入到绿都转型升级之中。其三，绿都目前还是中小房企，考虑到房地产的区域型属性，因此，即使未来行业集中度进一步加剧是大趋势，但绿都强调产品力、服务力，不是要全国形成整体的产品服务竞争优势，而是选择在区域内形成领先优势……邓公有言“不论黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫“，企业经营，结果至上，行胜于言，杨张峰接手绿都后的2年间，2019年实现了销售额同比10%的增长，2020年更是实现了销售额同比22%的增长、同时行业排名在跌出全国百强两年后再次回归。三、《LVDU2022》的最后两年，绿都地产将走向何方1、与众多中型房企全国化布局不同的是，绿都在区域布局上“很克制”截止目前，绿都地产共有五个事业部，分别为郑州事业部、上海事业部、杭州事业部、洛阳事业部、合肥事业部，这与绿都所进驻的区域所匹配，即主要围绕“以上海为主的长三角、以郑州、洛阳为首的中部区域”。2、生于斯长于斯心心念念于斯，向外走初具规模后，绿都回归河南动作频频近年来，绿都快速且成功的实现了在长三角区域（上海、杭州、南京、苏州、合肥、南昌、南通）的项目落地和布局，而在省内，除了郑州和洛阳还有项目在持续销售，其他早期布局的焦作、新乡、濮阳、开封、南阳和许昌这几个城市，绿都项目已早早全部售罄，长期处于项目开发断档的尴尬境地。这一切，正在2020年底至2021年初悄然发生着巨大的变化：时隔5年，2020年11月24日，绿都以总价6亿元，摘得南阳市白河南伏牛路81亩土地；2020年12月29日，绿都联合金科，以总价7.8亿元，摘得南阳市白河东三馆一院片区122亩土地；时隔7年，2021年1月14日，绿都以总价1.99亿元，摘得新乡市海河路新一街50亩土地……这一系列举动，意味着绿都地产在经过向外走的一番摸爬滚打之后，重新认识到河南本土房地产市场的潜力和价值，然而风云变幻、时过境迁，南阳、新乡等房地产市场竞争格局早已今非昔比，更何况已然放凉的拥趸的心虽然可以再度暖热、但毕竟也是需要充分的时间和足够的诚意的。

绿都归来，能否再现其在河南本土区域市场的往日荣光，拭目以待！