为什么南阳的韭菜割不完？

十年前，我站在新华城市广场办公室的二十楼，远处八一路口的某楼盘，市场价3000多。

十年后，该楼盘二手房价过万，是当年的三倍，相当于过去的十年里，每年涨幅11.6%。

十年前，全国主流的地产APP，不曾开通“南阳”这座城。南阳的地产市场，一度鱼龙混杂，老百姓一不小心就会买到图纸房和烂尾楼，不少人至今掉坑。

十年后，曾经有血有肉走过的本土大鳄，多数只剩一地鸡毛，南阳楼市经历了行业洗牌，进入了品牌竞争的时代。

从全国TOP30的地产大品牌，再到经历蛮荒的本土枭雄，南阳地产异常热闹，在过去的五年里，南阳楼市从品牌 ，发展成今天的群雄逐鹿。

疫情之后，南阳楼市一度冷清，但很快恢复热闹，各大开发商在2020年这个特殊年份搭台唱戏，真真假假，各自造势，不乏让人目瞪口呆的房价，也不乏看起来不错的楼盘。

时代在变，不变的是南阳的韭浪，一浪接一浪，永远割不完。

房地产似乎是这个工业弱市永恒的主题，自成一体，无关经济大环境。

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南阳城建需要资金

2019年，南阳一般公共预算收入196.15亿元，但是一般公共预算支出却高达704.88亿，收支差额很大，很显然，南阳地方上缺钱。

城建涉及到拆迁安置，修路架桥，治理河道，动辄花费过亿、十几亿，都是大工程，这点财政收入，可谓捉襟见肘。

南阳在2007年开始的城建狂飙年代，一度要大规模改造城中村，净土庵村、东关村、溧河店村、茹楼村、东华村、彭营村作为首批试点……

2008年，南阳又推出了冉营、蔡庄、七里园、曾楼、南菜园等10个城中村改造项目……

从2007年到2012年第七届农运会结束，南阳究竟推出了多少城中村改造项目，难以统计，但从如今的效果看，除了极少个例，几乎全部失败。这也宣告了南阳旧有城改模式的彻底失败：

城中村改造不能依靠资金薄弱、缺乏经验的本地开发商。

南阳的城建，不能在先建后批、不讲制度、不讲公平公开竞争的模式下，一路狂飙。

但在过去南阳某些人的思维中，肥水不流外人田，城中村改造，怎么能轻易交给外来的和尚？

痛定思痛，南阳逐步引入了外来品牌。品牌开发商的到来，依靠其雄厚的资金实力，也参与到南阳的城建之中。如建业完成了普康制药的老厂改造，蓝城玉园推进柴油机厂家属区的改造，一众开发商参与了南阳新区的开发。

这些开发商的到来，有利有弊。它们整合市场的同时，进行市场化操盘，一定程度上倒逼了行业的规范，推动了房价的市场化。

但是，也让南阳房价在棚改的风口飞了起来，曾经跳一跳“够得着”的房价，已经邈然不可攀。 

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南阳缺乏地产细分产品

地产同样有细分，如商业、文旅、文创、养老、写字楼、广场、教育等地产产品，有专业的擅长的开发商，但是长久以来，南阳缺乏这样的地产细分。

结果就是，广场做成了停车场和大杂烩，教育做成了垄断和大班额，地标做成了安置区，本来属于文旅范畴的古城改造，最后一拆了之，后来反省复建，弄成了假文物，失去了巨大的商业价值。

而养老产品，更是，至今南阳市区周边，依然缺少像样的养老产品。

很长一段时期，南阳人羡慕别人家的万达，别人家的古城、别人家的小镇、别人家的地标、别人家的颐养社区。

一方面，是这个城市的商业不够发达，缺少细分领域生存的市场，另一方面也在于地方保护主义，细分品牌即使想进入，也很难拿下合适地段，做出好的产品。

本地的品牌，更希望通过仿制来满足需求，无奈做成了四不像。

但是近十年来，一些品牌房企一旦获得在南阳做产品的机会，确实能够做出让人眼前一亮的效果。如360的商业，在人民路各大商圈的挤压之中，靠着一块儿并不算特别优质的合作地块儿，做成了优质的商业广场。

许多细分产品，一旦落地，很容易在南阳变成“首创”，带来颠覆性的商业效果。就目前来看，南阳的梅花寨古城改造，东区的地标，新区的园林绿化建设，还有许多做细分产品的空间，潜力巨大。  

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南阳多人才，买房多小白

南阳市区常住人口超过190万，这个数字在河南省并不显眼，但是南阳的1000万人口基数，即使放在全国也非常突出。

更为突出的是，南阳人有个习惯——

富贵不归故里，犹如锦衣夜行。在外面打工挣的钱再多，不如老家买套房。

在外混个半辈子，当个白领不算啥，能在南阳买套好房，才算有面子。

但是南阳人一开始对一二线城市的房地产套路并不熟悉，外来的开发商来到南阳，就像镰刀遇到了韭浪。

如果留意十多年前的房地产造势，南阳本土地产商喜欢请明星，不管是一线周董、志玲姐姐，还是三线过气明星，花钱都能请到南阳，但是明星来头再大，都跟房子品质没什么关系。

TOP级房企登陆南阳以后，开启了完全不同的套路。

例如，为南阳从此有了一系列噱头：

河景房、 商业综合体、Shopping Mall、金融中心、得房率、小高层。

当然套路也不能少：

分期开发、首付比例、首付分期、建标、绿化、车位配比、物业服务、交房标准、景观示范区、样板房等。

一个白河南河边只有一栋楼能看到白河四坝，整个项目即可称为河景房，加上二字，就忽然白菜变翡翠。

一个新区边缘地带的房子，鼓吹高建标，南阳 ，外立面采用全新材料、五星级入户大厅、高端物业+完全学校，即摇身一变成为了核心地带的改善型住房。

销售更是有套路，一期便宜卖，做出口碑，二期开始拉房价，如果还有三期，再盖几座高容积率的高层，即使不涨房价，也同样是赚钱赚到手软。

南阳以前售楼，没有样板房，也不会把门窗、管道的牌子告诉你，做了样板房，售楼的方式变得更加直观。

一套房子不管实际长什么样，样板房总能打扮出高端的模样，让人看了想买，再配以精雕细琢的销讲词和高大上的售楼部，总能俘获人心。

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南阳人的要求并不高

面对曾经狂飙建设留下的满目疮痍，南阳买房人对住房的要求听起来很奇怪：

首先是不烂尾，能交房；

其次是能下证，孩子有学上；

再其次是外墙别掉皮，楼层别漏水。

如果再奢求点，是小区干净整洁，物业说得过去。

在其他城市听起来理所当然的要求，在南阳很长一段时间内属于奢求。所以当品牌楼盘入驻南阳，一下子满足了南阳人“最特殊”的需求，消除了买房人“怕烂尾”的最大顾虑，需求就很容易被释放出来。

尤其是中心城区或市郊的楼盘，没有新区偏远，配套相对成熟，所以即使经历疫情的大扫荡，南阳市场依然有着不错的需求。

至于说高绿化、低容积率、星级物业这样的要求，对于南阳人来说则排在其次。

郑州的销售夸南阳人，说南阳人有钱，南阳人豪，买房不眨眼。但在开发商的眼里，只有一句话：南阳韭菜多。

南阳的韭菜多，不是因为开发商会忽悠，而是因为这里有着肥沃的历史土壤。许多房企来到南阳，才发现原来南阳人如此单纯，随便抛出一个其他城市玩腻的噱头，都成了“首创”。

在2020年这个存量竞争的时代，南阳如今已经不缺  南阳人也经历了市场教育阶段，对于许多噱头和套路不再陌生。

南阳买房人，需要提高要求，不要对这些房企过分迷信。越是的开发商，在日子不好过的2020年，套路就会越多。

2020年下半年，搞清自己的需求，不要着急，挑剔一些，会有许多好房急着卖给你。

即使当韭菜，也要“引刀成一快，不负少年头”，在房子不好卖的年景，买个实惠。