售楼部的小心思，从你进门的第一杯水就开始了

文丨老马

上周跟一个朋友去经开区看房，出售楼部之后，朋友抱怨说：

这么热的天，售楼部为什么还要给端一杯热水？

我说：

那是让你慢点喝，在售楼部多坐一会。

售楼部，作为开发商最重要的卖房空间，承载了太多的功能。

甚至可以这么说：

你对未来小区的印象，几乎全部都来自于售楼部。

所以，开发商才会拿出大价钱，盖一个特别豪华的售楼部。

然后做出来一个精致的景观示范区+样板间。

让每一个参观者都会认为，自己未来的家，就是这个样子的。

今天，我们就来聊一聊，售楼部里的那些小心思。

01

售楼部里，第一个不确定因素，是置业顾问。

置业顾问是一种职业，当然也分干得好的，干得不好的。

同一个项目，不同的置业顾问讲盘，给人的印象可能会完全不一样。

举个例子。

老家一个亲戚来郑州买房，穿着打扮，看起来可能并没有那么有钱、体面。

南四环某项目置业顾问，明显的心不在焉，讲盘的时候打电话，看样板间的时候回微信，全程都是心不在焉的样子。

看完样板间之后，我们直接出门，去了竞品的售楼部。

这个小伙子热情周到，介绍详尽，最后还多给了1个点优惠，亲戚当场就刷了卡！

出来后亲戚还跟我吐槽：

这个小伙子说话多就“得劲“，你再看刚才那个”货“（上个项目的置业顾问），满嘴跑火车，东西再好也不在那买！

“置业顾问”现在都成了“背锅侠”的代名词，卖房的时候承诺：

我们有地铁、我们有学校、我们是品质社区。

到了交房的时候，一旦出现问题，所有的责任，都会推给当初的“置业顾问”。

然后再说一句：

“一切以合同为准！”

在售楼部，不可能每个购房者，都能遇到负责任的置业顾问，所以，别听到什么，就相信什么。

02

售楼部的第二个小心思，要从区位图开始说起。

每个项目的区位图，都会把自己的项目放在区域中心的位置。

比如这个：

郑州某项目区位图（图片来源：贝壳找房）

两者实际距离

南龙湖某楼盘，从项目区位图上看，项目与CBD，仅仅隔了4条路。

实际上，两者相距22公里。

区位图上，比例尺完全不对。

看起来隔了两条街，实际上，可能有10公里。

看起来，项目就挨着地铁口，实际上，可能要走上20。

看起来，项目周边公园、商业、学校配套齐全，很可能那些都是在规划中，什么时候建好？鬼知道。

那些郑州的地标、利好，一个比一个印的清楚，CBD、二七塔、中原福塔、丹尼斯，恨不得拿个大红框个标注起来！

看完区位图之后，最好直接打开导航软件，看一下项目距离CBD，到底有多远！

03

第三个小心思，是沙盘。

小区之内，楼栋分布合理有序；

绿化景观，枝繁叶茂，郁郁葱葱；

小区之外，流水潺潺、地铁环伺。

某项目沙盘

置业顾问会告诉我们：

我们现在看到的，就是小区未来的样子！

我信你个鬼！

沙盘上的石材铺设，为什么换成了面包砖？

沙盘上的塑胶跑道，为什么变成了柏油路？

沙盘上的小桥流水，为什么变成了蓝色涂料+道具木桥？

沙盘上的郁郁葱葱，为什么变成了冬青+草坪？

长沙某楼盘的“塑胶湖”（图片来源：美好长沙）

对于开发商来说，最初的设计图上，只有一些硬性的参数，至于园区是什么样，用什么样的材料，并没有做具体规定。

我们所看到的效果图、沙盘，都是经过设计师，精心渲染出来的！

郑州某项目沙盘

就像淘宝上的买家秀与卖家秀，一个是模特灯光+后期修图，一个是普通人+自然拍摄，当然会出现截然不同的效果。

很多项目的绿化，都是临近交房的时候才开始铺设。所以，我们看到各种枯萎的冬青，稀疏弱小的树木，还有会掉颜色的草坪。

实际交付的景观，与我们曾经在示范区看到的景观，完全不同。

两者的价格可能相差数倍，甚至都不是一家公司做的，怎么可能会有一样的效果？

还有部分带装修项目（不是全部），交房前一天晚上，还在突击搞最后的装修，安装的门框用手都能掰掉。

04

户型图和样板间，是另外一个心思。

市面上大部分的户型图，都没有标注尺寸，户型图显示的房间，实际上，可能连一张正常的床都放不下。

郑州某项目户型图

还有户模。

郑州某项目户型模型

户模的墙体，要比实际的墙体薄很多，所以，室内空间看起来会更大。

样板间，则更具欺骗性。

郑州某项目样板间

卧室里，一张床、两个床头柜，外加一个衣柜，看起来布局合理，空间够用。

但是，如果你拿着尺子量一下床，你会发现，本来应该放1.8米的主卧，床只有1.5米。

定制缩小家具尺寸，是样板间都会用到的小心思。

那些公寓、loft的装修，则更为夸张。

郑州某LOFT样板间

样板间里各种北欧风格的装饰、家居，让人一下就能爱不释手，如果真的按照样板间的标准去装修，你会发现，装修款比房子都贵。

05

看完区位图、沙盘、户型、样板间之后，剩下的，就是算价格。

售楼部的沙发，一般都会隔得比较远，就是为了让你时刻保持倾听的姿态，而不是陷在沙发里睡着。

通明的灯光、舒缓的音乐，甚至会让你忘记时间，一坐两个，完全不会觉得累。

置业顾问在算价格的时候，还会放出各种各样的优惠，这个活动一个点，那个活动两个点，最后再给你申请一个点。

其实售楼部里都有一个售卖的底价，只要不低于这个价格，置业顾问都有权利放给你。

如果，在现在（非大涨）的市场状态下，置业顾问告诉你，这个活动今天就结束了。

大概率是为了逼你下定，而不是真正的结束。

即使今天的6.18礼包结束了，下一个端午节优惠，就又出来了。

多砍砍价，没坏处。

06

售楼部里，还有各种“阳光宣言”的公示，一般会放在角落里不太起眼的位置。

某项目的阳光宣言

但是，这个很重要，需要仔细看，拍照留存。

看完这个，基本可以了解项目红线内外的不利因素，例如垃圾站、变电站、高架、铁路、社区内的化粪池、非机动车停放区等。

另外，从售楼部里出来，到项目所在地周边溜达一圈，看一看：

地铁口到底有多远？

商业到底在哪？

学校到底在哪？

那条景观水域，究竟有多漂亮？

耳听为虚，眼见为实，上百万的交易，多留个心眼，总没错。