翟国辰：产业地产是用来投的

“房子是用来住的，不是用来炒的”近日，中央经济工作会议一语定调明年楼市，坚定表态要挤出房地产泡沫。

那我们该怎么办呢?股市起伏不定，证券基金水又太深，海外投资门槛又高，我们的钱应该放在哪里呢?困惑之际，在2017金凤凰全球华人地产峰会上，复星集团星泓资本投资总经理翟国辰突然说了这样一句话：“房子是用来住的，产业地产是用来投的。”投资产业地产，这到底靠不靠谱?让我们一起来听听专家的看法吧。

产业地产是房地产下半场重点之一

在社会闲置资本不断涌入房地产避险时, 一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，尤其是2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快。据统计，整个2016年至少有34家企业进入产业地产，其中房地产背景企业数量最多，占到23家，其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。对于传统房企来说，目前国内经济进入“新常态”,产业地产符合国家供给侧结构性改革的思路,因此受到政府和企业的广泛关注。从企业自身而言,单纯从传统的房地产市场可获得的利润空间已非常有限,房企在市场压力下被迫转型,产业地产被视为新的转型方向。

正如凤凰新闻客户端主笔，“新闻极客”唐驳虎所言，以住宅地产高增长的特征，上半场已经结束了，下半场的重点一个是产业地产，一个是商业地产。汉富不动产基金执行合伙人杨彬也认为，随着中国城镇化中土地快速增值的红利期过去，小镇和城市更新成为房地产下半场的机会。

产业地产金融化成新趋势

此外，产业地产也在逐渐引起金融资本的注意。一方面是由于在当前的经济形势下，房地产已经成为金融资本避险的一个重要载体，产业地产只是其中一个领域;另一方面，部分金融资本进入产业地产是一种业务布局，以便与主业形成协同发展效应。

事实上，越来越多的资本涌入产业地产，也是因为与传统的住宅、商业地产相比,产业地产的利润想象空间更大，净利润率、净利润增速、ROE等几个方面都明显高于传统住宅企业。譬如，电子城的净利润率高达35.11%。

但与传统住宅、商业地产相比，产业地产运转周期较长，对于企业的资金链是一严重考验。地产以资本为王，产业以金融为先。因此，作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。

在产业地产金融化成为寻求下一个利润增长点的重要途径，地产商也正加快金融布局。在产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展，对此金田影视产业园就做了很好的尝试。金田影视产业园总经理杨峰表示，金田影视园做了三层结构。一个是地产结构，其次在地产结构上面做了一个产业结构，第三则是资本平台。据了解，金田影视产业园和深圳前海已经达成了一个影视产业基金，在基金方面也投一些影视行业。有些则是要并购以后去控股它，引领它进入到园区。

在当前的行业和市场的格局下，金融和资本的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络，如何实现资本与地产的深度融合，将是未来很长一段时间内，摆在每一个地产人和金融圈从业人员面前的新命题。