媒体评论：营改增倒计时 房地产减负了吗？

距离营改增试点实施还有三天，随着日期一天天临近，本次税改对房地产业的影响正受到越来越多的关注。

从整个行业来看，营改增作为与改革相关联的政策，也对房地产建立长效机制有着重大影响。经过此次改革，现行营业税纳税人全部改征增值税，意味着营业税逐步退出历史舞台。

虽然在积极推进的过程中，但对于房地产的影响众所纷纭，很难说利好还是利空。

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮在城市观点论坛郑州行上表示，营改增对房地产业转型非常有利，有利于社会分工进一步细化，大家可以抵扣不会重复征税，或者不会出现重复征税。

从长期看，陈淮认为，政策长期的走势是积极稳妥推进中国的城市化、城镇化，这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

对于营改增试点，李克强总理就曾表示，所有行业在营改增过程中，税费都是只减不增。

税费只减不增对房地产行业而言，无疑也是一大利好，因此有分析认为，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

首先，从房地产企业的角度看，营改增后房地产开发业务的税负减轻。假设名义销售价格在营改增后保持不变，而所有可抵扣项目均实现全额抵扣，根据计算，所需缴纳的增值税相比同样情形下的营业税低出约44%。从理论上讲，所有毛利率低于45%的开发商均有可能受益于营改增，毛利率越低的开发商受益越多。

另一方面，对于行业未来发展看，由于5月1日起适用于增值税一般计税方法的房地产项目销售，可以开始给出增值税发票并被允许在首两年作为进项实现全部抵扣，这将导致房地产资产对于增值税纳税人而言的吸引力进一步上升。

有研究机构认为，未来企业对于办公、零售等商业地产的需求，可能进一步从租赁转向直接购买，这也将有助于推动非住宅房地产项目的进一步去库存。

关于去库存的意见，早前4月11日，在住建部召开建筑业和房地产业营改增工作会议上，住建部部长陈政高强调，应充分认识建筑业和房地产业营改增在这次税制改革中的重要性。

陈政高指出，两个行业2015年缴纳的营业税占全国营业税总额的58%，在这次税改中举足轻重。从长远来看，建筑业和房地产业营改增，有利于推动行业转型升级，有利于促进企业提高管理水平，有利于规范市场秩序，还有利于加快房地产业去库存的步伐。

当然，在实施营改增的背面，对于二手房交易无疑是一个利空消息。

对于房产证在5年以上标的而言，因为当初价格低，增值部分很大。如果按11%来增收，税负非常大，将会影响二手房交易价。

至于二手房买卖方面，营改增后都是按照增值部分来缴纳，所以无需再考虑是否满两年，从而达到加速流通、去库存的目的。

另外，二手房交易环节的“营改增”会否增加税负等问题成为关注的焦点。有分析认为，对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。

营改增倒计时之际，一线城市投资需求处于高位，三四线积极努力去库存，房地产市场分化越演越烈。营改增改革并非短期政策，对于房地产的意义不会像镇痛剂效果一样立竿见影，但是作为一项长期的政策，正在为房地产建立长效机制打下坚实的基础。