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央行利率改革!变化是有,但跟你想的不一样!

发布时间: 2019-08-30 09:15:39

来源: 大胡子说房

分类: 本地楼市


8月25日,但想必金融圈、地产圈、媒体圈的朋友们都忙着加班开会。

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傍晚17:18,央行扔了个重磅新闻:贷款利率定价彻底变化,以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例,现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。

很多老百姓应该都对LPR很陌生,甚至是第一次听。

什么是LPR?

贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR),LPR的定价机制是公开市场操作利率加点的方式,用大白话说就是:由工农建中四大行带头大哥,和底下的银行小弟,一共18家商业银行坐在一起,商量出来的一个利率。

这个利率不恒定,会因为银行额度松紧而变。

(18家LPR报价行分别为:中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。)

新政一出来,大家都是一阵懵,这时最积极站出来充当人生导师的想必就是中介了,朋友圈发得可溜了,中心思想只有一个,赶紧买房。

不管出什么新闻,中介都可以解读为房地产的重磅突发大利好消息。

毕竟730政治大会后,市场平静了很多,好久没有出热点新闻了。

回归主题,央行的文件有点晦涩难懂,但核心观点主要是以下四个:

◈ 1. 贷款利率定价彻底变化,以前是浮或者下调一定比例,现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。

◈ 2. 首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算,按8月20日5年期以上LPR为4.85%,即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%(约为4.85%上浮12%),与现有房贷实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上,具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。

◈ 3.一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。

◈ 4.新政策于2019年10月8日起实施;之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。

简而言之,一句话:

10月8日起,新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

你可以理解为:LPR相当于过去的基准利率,加点相当于过去的利率上浮或折扣。

新政的实施,其实是把利率交给市场、交给地方,毕竟以前实行的央行基本利率4.9%的基础上下浮动的计算方法,是非常不合理的。

毕竟北京一套房子和鹤岗一套房子,总价不一样、首付不一样、月供不一样。

北京的金融环境和鹤岗的金融环境更是天差地别,北京的房价冷热和鹤岗的房价冷热更是差异巨大,那北京和鹤岗都实现在4.9%基础上下浮动,肯定是有很大问题的。

而新政实施之后,北京和鹤岗以后都可以根据本城市的实际情况来调控房贷利率,可以更灵活多变,更符合实际。

例如鹤岗惨淡的行情,地方政府和地方银行就可以商议,实行LPR不上浮,吸引当地居民买房,给予更加优惠的房贷条件。

关于LPR,央行行长在答记者问时也说了:新政颁布后,房贷利率在一段时间内不会下降,保持稳定。

新政颁布之后,对于额度宽松的一二线城市,和金融发达的小城市,基本是没有影响的。房贷利率和月供都不会有太大变化。

如小城市珠海的金融是很发达的,70岁以下的老人都可以使用接力贷的方式,激活房票和杠杆。

一个房贷利率计算方式的变化,显然是对市场没有什么影响的。

但是对一些房贷利率虚高不下的三四线城市可能会有影响,例如首套房贷利率都要上浮30%的城市,可见这个城市的金融有多不发达,额度有多紧张。

新政实施之后,小城市会比较纠结,调整弹性非常低。

当然,如果城市房价本身就低,那么房贷利率调整,月供也不会有太大变化。

LPR,可以在宏观面上去调节各城市的房价稳定,也可以在微观层面给购房者更科学合理的房贷,走向市场化。

其实不管政策怎么变,我想大家最关心的肯定是:新政实施,那房贷利率降了吗?月供少了吗?

正确答案是:没有。

从央行4.9%基准利率上下浮动的算法,到新政的以LPR为定价基准,其实只是算法变了。

真可谓是刚出一坑又进一坑。

房贷利率该是多少,还是多少,你该还的钱,一分都不会少。

对于买过房的人来说,你以前在利率低点还是利率高点买房,这个政策对你来说都没有影响,因为LPR短期内并不会发生变化。算法变了,你该还的月供还是差不多的。

对于打算买过房的人来说,只是到时可以在贷款合同添加利率的商定,可以每年调整一次而已,你该还的钱还是差不多的。

正如大胡子李俊怀老师一直强调的,长期来看,房贷都会是非常优质的贷款,低于其他贷款产品。

贷款100万,时限30年,月供6000左右,长期稳定。

这个政策的实施,微观层面的影响,其实是非常非常非常小的。

只是在宏观层面上,可以说明,央行调控房价的技术越来越成熟,“看得见的手”开始重视“看不见的手”力量。

毕竟,推行“利率市场化”的初衷是为了房住不炒和房地产市场长效管理机制的。

而且,最近的风向是,央行越来越重视用市场手段,尤其是金融手段来调控市场。

上半年开发商借得到钱,撒开了欢儿买买买,二线城市土拍火热,层出不穷。

而在银行卡死开发商的融资之后,土拍一下子安静了,富力宣布收缩战线不拿地,融创也不敢高喊自己的土储规模了。

金融端上的收紧,把开发商难受得不行。

而现在LPR定价机制,更是从金融端上来调控购房者。

不管利率高低,你总是得从银行借钱,毕竟不管怎么样,有杠杆总好过于没有杠杆。

从2015年深圳房价上涨,带动全国普涨,4年来,调控折腾了一通又一通,最后会发现最直接最有效的办法,依然是通过金融来调控,通过钱来调控。

恍然觉得,银行这东西,钱这东西,该是你大爷还是你大爷。

现在的调控方向是双管齐下,软硬兼施:短期政策+长效管理机制,以前用刺激性调控来管房地产,现在开始用制度来管房地产了。

房地产正在从过去的“西药式调控”向“中药式调控”,以前是哪疼治哪,现在是开始全方位调理,用制度来管理地方政府、开发商、购房者。

不是说把规则摆在那里了,然后你来执行,而是当政策执行过程中有问题,及时进行调整。

像以前,你刚刚花2万/㎡买的房子,突然间限价了,项目房价降低到1.5万/㎡,搁谁谁也不愿意啊,所以才会有怒砸售楼部拉横幅维权。

“利率市场化”只是第一步,期待已久的房地产市场长效管理机制已经开始登场了。

政府有一万种方法可以控制房价,就看它想不想做,想不想做,如此而已。

毕竟,房子是你的房子,但金融还是国家的金融


责任编辑: xumengli

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