疫情之后，房地产市场怎么走？

本文摘选自《恒大研究院》：疫情之后，房地产市场怎么走？

被暂时抑制的需求什么时候释放？疫情导致了什么购房需求？房企机会何在？

疫情将如何影响居民住房需求，进而影响房地产市场？

危就是机，我们期待政策、产品、营销三大升级，希望疫情给行业带来更深刻、也更积极的变化。

一、

疫情爆发初期和快速发展期，住房需求被暂时抑制

此次疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据中原地产估计， 1 月最后一周到 2 月初，全国房地产市场成交量跌幅在 80%以上；根据 CRIC 监测，春节期间 88 个重点城市商品房成交量同比大跌 63%，其中部分三四线城市零成交。

住房需求短期被抑制主要有两方面原因：

第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致居民无法实地看房，难以做出购房决策。1 月 26 日晚，中国房协发出号召，全国楼盘暂停售楼处销售活动，待疫情过后再自行恢复；但当前疫情防控仍处于关键期，为减少人员流动和聚集，居民居家防疫，仍无法实地看房。

第二，居民预期受到较大影响，购房观望情绪浓。1、对经济增长和收入水平提高的预期降低；2、居民防灾预期增强，短期内现金储备意识提高、购房等大项支出和借贷的意愿降低；3、当前房地产市场明显回落，居民对未来进一步走势预期不明朗。

根据 SARS对香港房地产市场影响的经验， 在事件初期和快速发展期，住房需求会在短期内被抑制、陷入观望状态，但需求并未因事件冲击而消失，后续会随着灾害逐步控制和消除重新释放。2002 年 12 月非典在中国香港爆发，疫情期间住房成交和按揭批贷数量降至近年的最低点；但随着疫情在 2003 年 6 月结束，住房成交和按揭批贷数量重回上升通道。 

二、

防控工作持续进行，引致七类新型购房需求

随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致 7 类新型购房需求。

第一，部分租赁需求转为购房需求。

租户在疫情中的生活和工作受到较大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返回；二是合租的交叉感染风险较大，租户先后返回导致隔离观察时间延长。有数据表明，租房的青年人中合租占比达 78.2%。

第二，购买和持有第二居所意愿提升。

第一居所主要满足居民日常生活和工作，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城镇郊区或风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。

2014 至 2019 年，全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区，住房面积对居家卫生的重要性凸显。

第四，对住房产品升级的需求更明确。

不仅仅是面积，长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。

理想的住房，户型方正、动静分离；通透上，南北通透最佳，开窗后空气对流；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。

当前，我国具备上述理想功能的住房占比低。根据 2015 年人口小普查，城镇住房中成套率仅为 85%，约 20%为条件较差的平房，约 40%在 1998年房改以前修建。

第五，洋房、别墅等低密度产品将受关注。

疫情会改变居民对住宅类型的偏好，2003 年 SARS 过后，通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当前的商品房市场上板楼已经不再，开发商开始打造各类高品质低密住宅，出现了更多的小高层、花园洋房，别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后，部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。

第六，高品质物业服务的楼盘需求提升。

社区防疫工作中，部分缺乏物业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区，拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了各种社区防疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。

第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。

疫情期间小区封闭式管理，活动空间有限，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优美的商品住房需求。疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房，主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区，疫情后配套溢价显现。

三、

危就是机，期待房地产三大升级

需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

和爆发 SARS 的 03 年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住房需求的顺利释放还需要三大条件。

• 政策上，因城施策调整调控政策，支持刚需改善型需求，如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠；

• 产品上，开发商升级产品，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；

• 销售模式上，创新销售渠道，推广线上营销。 

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