南阳

住宅用地供应多元化 对房价有什么影响?

2018年01月19日来源:南方日报土地市场责任编辑:zhangsijie

国土资源部部长姜大明在1月15日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
  值得注意的是,此处的“居住用地”并非供应给商品房,而是建成租借住宅,为“租购并重”翻开新的开展通道。
  土地方针的新风向会对现有房地产商场发生哪些影响?对此,方圆地产首席分析师邓浩志向南方日报记者表明,这一方针关于房价的影响仍然是有限的,“需要看到的是,团体土地的性质没有发生改动,因而也不会变为居住用地,所以并没有添加商品房的供给,对房价的影响也不会太大”。

住宅用地供应多元化 对房价有什么影响?

13城试点已于上一年开端
  事实上,“乡村团体经营性建造用地建造租借住宅”在上一年就现已开端了试点。
  2017年8月28日,国土资源部、住宅和城乡建造部联合印发《利用团体建造用地建造租借住宅试点计划》,确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。
  依据该计划,亮点首要有以下内容:项目用地应当契合城乡规划、土地利用总体规划及乡村土地利用规划,以团体建造用地的存量土地为主(首要分布在城市市郊、广阔乡村地区以及城乡接合部和城市内部也有一些零星的团体土地),不得占用犁地;村镇团体经济组织能够自行开发运营,也能够经过联营、入股等方法建造运营团体租借住宅;团体租借住宅租借,应恪守相关法律法规和租借合同约好,不得以租代售。承租的团体租借住宅,不得转租;探究保证承租人取得根本公共效劳的权力,承租人可依照国家有关规则凭挂号存案的住宅租借合同依法申领居住证,享用规则的根本公共效劳,有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保证机制。
  归纳来说,最要害的一点就是:“乡村团体建造用地,不用再经过政府征地环节,能够直接进入商场,而且村镇团体经济组织能够自行开发运营,还能够经过联营、入股等方法建造运营团体租借住宅。”这归于一项严重的打破。
  化解“房价上涨”的担忧
  农村集体建设用地建设租赁住房,对房价会有怎样的影响?
  克而瑞广州首席分析师肖文晓在接受采访时表示,允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房,对于租购并举而言,其意义主要在于,在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道,客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧,其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。
  以作为试点的一线城市广州为例,广州的供地计划中,对租赁住房用地有明显的倾斜,这与广州大力推进“租购并举”乃至“租购同权”的思路是一脉相承的。
  2017年8月14日,广州市国土资源和规划委员会印发《2017-2021年住宅用地供应计划》,以加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期。根据该计划,未来五年广州全市将供应住宅用地3200万平方米,每年平均供应住宅用地计划640万平方米。其中,五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米。
  这意味着,在未来五年内,广州的租赁用地计划供应将占到总供应量的1/4以上,与此前强调的大力发展住房租赁市场的要求相符。
  在具体的住房建设套数方面,广州市计划今后五年住房建设计划安排75万套,其中普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。租赁住房的建设套数在总供应量方面占两成比例。
  从广州的供地计划出炉之后,对于“租赁住房用地会不会挤占商品房供地”的讨论就一直存在,业界也有声音认为,一二线城市稀缺的土地资源被租赁用房“分一杯羹”之后将更加捉襟见肘,一手房供应不足的话,房价有上涨之虞。
  国土资源部部长姜大明的此番表态,相当于为租赁住房用地拓宽了新的供应渠道。
  降低租赁住房用地的土地成本
  业内认为,在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。所以,类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。
  应该注意到的是,这次国土部部长讲话中的用词,“研究制定”和“探索”表明这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内,因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。
  姜大明还说,国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中,全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”,强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。
  从试点城市来看,试点的租赁住房建设,符合规划、依法审批,有不动产登记作保护,同时只租不售。一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高租金将产生一定的作用。
  业界声音
  邓浩志
  方圆地产首席分析师
  现有商住用地大规模建设租赁住房,会令商品房的供应相应减少,如果新的土地政策,能够真正实现在集体土地和非房企所拿地块上建设租赁住房,这也将减少对原有商住用地的占用,这有利于降低商品住宅的供求关系矛盾。
  梁燕明
  合富研究院高级分析师
  未来房价的走势,主要还是看政策环境和市场供求而定,而增加房源的供应来源,在一定程度上有望缓解供求紧张所带来的房价上升的压力。探索利用深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等措施,有望能进一步拓宽租赁房源的供应量,结合现有一系列鼓励租赁市场发展的政策,将对租赁市场的发展产生正面的影响。
  肖文晓
  克而瑞广州首席分析师
  允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房,对于“租购并举”而言,其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道,客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价居高不下的担忧,其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。

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