南阳

及早应对风险苗头 加快房地产长效机制建设

2018年01月03日来源:中国证券报行业动态责任编辑:zhangsijie

当前不断升级的调控政策对于遏制房地产投机性需求和房价过快上涨趋势起到决定性作用,尤其是租购并举制度对于房地产市场预期的稳定和长效机制的建设都很关键,更有助于促进房地产市场的健康持续发展。但是,调控过程显然也会带来一部分不利影响,尤其是要关注调控带来的一系列风险苗头,以便早做应对,避免房地产市场大起大落。

及早应对风险苗头 加快房地产长效机制建设 

避免房地产市场大起大落
  一是房地产企业资金链危险。跟着调控的持续和深化,房地产商场的危险也逐步暴露,其间较为杰出的就是房企资金链问题。房地产企业因为投资额大,回收期长,大都需求一定的财政杠杆,一般负债率都较高。而通常企业资产负债率低于75%被认为是安全的。而我国房地产职业负债率自2008年后快速攀升,从2009年的65.02%快速攀升到2016年的76.7%。2017年上半年的我国前10大房地产公司的均匀资产负债率高达79.6%,其间最高的高达91.9%。与此同时,跟着土地本钱的上升和调控带来的融资本钱上升,房地产职业的盈余才能不断下降,出售毛利率和出售净利率别离从2009年的36.54%和16.65%,下降到2016年的27.24%和10.48%,别离下降9.3个和6.2个百分点。最值得忧虑的是房地产企业前期依托很多举债快速扩张,2018年和2019年将是债款的集中兑付期(2018年为3375亿元,2019年为4474亿元),当时的调控加深,会使得房地产出售受到影响,回款周期将会变长,回款周期和债款周期会发生错配,加重偿债危险。跟着房地产调控趋严和金融监管加强,房企在国内融资的难度不断上升,部分房企不得不转向海外融资。
  二是保障房土地供应大幅挤占商品住所土地供应。大力发展公租房及共有产权等多种形式的住所供应,大力完善我国多层次住所系统,这种供应侧的变革的确很好地解决一部分年轻人刚性需求问题,以促进“居者有其屋”方针的完成。但是,也要谨防地方以此为理由,大幅削减商品住所的供应。以北京为例,2017年住所用地610公顷(2016年住所用地1200公顷),这其间保障性住所350公顷,与2016年根本相等,而商品住所方案供地仅260公顷(还包含83公顷的单列自住型商品房项目),比2016年削减了近7成。近期上海、广州和杭州等各大城市更是不断推出只租不售地块。而深圳11月份推出的龙华地块项目建成后,租借住所和商业用房在出让年期内须全年期70年自我克制,限全体登记,不得出售、转让。商品房供地的大幅削减必然加强商场对商品房上涨的预期,加重未来调控政策的退出难度。
  三是部分地区商品住宅的供应开始明显下滑。受严厉调控影响,市场供需出现双向缩量的特征,价格的限制和成交的低迷使得市场观望气氛浓,企业只要现金流没有问题,并不急于加快开发进度和出货。虽然2012年6月国土部发布的《闲置土地处置办法》规定,闲置土地未动工开发满一年的,按出让价20%缴纳土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回。但是这一规定并不能完全解决问题。有些开发商按时开工,但会通过各种手段拖延工期,或者在竣工后迟迟不拿预售证。2017年三季度以来全国商品房住宅供应大幅下滑,一线城市商品住宅供应面积同比锐减33%,除深圳上涨外,其余城市回落明显。2017年三季度,北京供应面积仅40万平方米,同比大幅下降70%;广州同比下降36%。虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%,但城市供应量同比跌多涨少,仅个别城市涨幅明显。
  造成这种现象的原因主要是由于调控带来调控地区楼市成交量的下滑,而新房价格又受到限价的约束,开发商推盘的积极性不高。加上2016年销售业绩良好,开发商有一定的基础,并不急于在低迷的情况下加快开发进度,更多在等待调整后的机会,因为这些调控严厉的地区往往都是并不担心库存的地区。
  四是库存周期上升的城市增加。受不断升级的调控影响多数一二线城市市场成交持续低迷,库存开始积压。受成交持续低迷影响,有50%的城市消化周期同比上升。一、二线城市消化周期明显上升,北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线,沈阳、大连也高于15个月。热点城市由于严厉的调控使得供需双方都受到限制,而需求下降的速度快于供给的速度,从而使得去化周期有所延长。造成这种现象的原因主要是受到严厉调控的地区供需都出现一定的紧缩,市场活跃度下降,而在供需都受到约束的情况下,需求下滑的幅度更大,从而导致去库存周期开始上升。

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