南阳

樊纲:地价高并不是地产商提高房价的主要原因

2017年12月04日来源:新浪财经房产时评责任编辑:zhangsijie

由中国经济体制改革研究会主办的第十五届“中国改革论坛”于2017年12月2日在北京举行,论坛主题为“学习贯彻党的十九大会议精神,研究推进重点领域改革取得突破”,中国经济体制改革研究会副会长樊纲出席,并在演讲时系统分析了房地产长效机制。
  樊纲指出,必须要承认,稳定市场的短期政策在一定时期是重要的,如果2015年不出台短期的救急性的政策,可能房地产还在狂欢当中。“我们不否定短期政策在一定条件下的意义,但最终要使市场能够长期稳定,不能靠现在的短期手段,一定要系统的考虑长效机制问题。”
  樊纲首先谈到了需求侧,他指出,目前当地产需求侧还存在巨大的规模,关于住房的需求远远没有枯竭。中国房屋自有率确实很高,住房自有率高仅仅说明租赁市场不发达,并不是说需求已经枯竭。
  在自有率条件下还存在着三种需求:一是所谓刚性需求就是人口增长,家庭小型化带来的一些住宅需求;第二个比较大的是改进型住宅的需求,本来的公房质量较差,现在我们收入高了进入了中等收入,要寻求美好生活,都想改进。第三个特别重要的,但往往被忽视的是搬迁性需求,农人家里有房,但他们还要在县城里买房,小城市的人要进中等城市,中等城市的人要进大城市,大学毕业生到特大城市,北漂也好、寻求作业也好,不管是租仍是买,都有住宅的需求。
  住宅需求专门朝大城市会集,导致大城市的需求特别旺盛,旺盛到了要起泡沫的程度。樊纲表明,“当你忽视这种需求的时分,你的供应跟不上,你就会出问题。”
  现在另一个问题就是怎么对待搬迁性需求,怎么来面临城市化进程中人口搬迁的过程所发生的新的需求。
  需求的第二种,称作为非居住性需求,第一指的是投资,我买了房子是要出租的,这种需求仍然是合理需求,因为仍然符合房子是要住的。可是现在出了一个问题,一些人买了房子连租都无所谓,就是为了等升值。因为房地产有泡沫,房地产在不断的升值,特别是一些好的地段,好的城市,住房价格不断上升的情况下,就出现了这样一种需求。樊纲表示,一个重要的原因就是这种需求没有得到抑制,没有得到提高保有成本的机制。因此在需求方最重要的长效机制就是房产税。
  他认为房产税有三个意义:
  第一是提高保有成本,减少投资性需求。这个大家一般都能认识到,好像交了房产税,我的成本会高。
  第二个作用就是价格波动的内在稳定器,按照房子现在变动的价值,当年变动到什么程度,比如按上一年底房子的价值来征下一年的税,只要跟着他征税,房价越高征税越多,房价越低征税越少,同样税率,征税的价值量是变动的。在房价高涨的时候,因为大家要多交税,有些人就不买大房子了,有些人就要退出去,有些人要换小房子等等,在其他国家的机制当中都充分体现,内在稳定器是长效机制。
  第三是我们迄今为止评论计划时很少意识到的一个问题,现在不是没缴税,现在我们在买房子的时分一次性的地价里边是交了必定的税,由于房子代表着一大堆的公共效劳。但是现在这种一次性缴税的方法问题在哪呢?现在交的税所包含的未来的房子,保持它、保持环境、保持交通、保持各种公共效劳的本钱是会改变的,你现在征的税仅仅按现在的本钱纳税,而土地价格在涨,劳动工资在涨,各种本钱在涨,保持的本钱会跟着整个经济的发展而不断上涨。
  樊纲表示,现在这种一次性交税的办法而不是未来每年按照房产的价值来征一定的税率,就占了未来的便宜。“现在交的成本是比较低的,实际上就没有交足未来的成本,现在大家为什么赶着买房子,没有房产税的话赶紧买房子,买的越多越占未来的便宜。”
  “所以这三个作用如果都能起到的话,房产税一定是起作用的,抑制投资性需求,也就是非居住性需求。”
  征房产税最大的问题就是涉及到怎么征、怎么起征、怎么开征,怎么减免,怎么保护低收入群体的利益。关于怎么开征,樊纲表示一定要有一个过渡期,而且要有合理性,用新房新办法,老房老办法的办法来过渡。这样的过渡期也是合理的,过去人们一次性买房已经交了一笔钱了,你不能让他现在交了,马上又再,每年又在交,你有一个一二十年的过渡期,基本就折现了,再征也是合理的。

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