南阳

二手房交易有哪些风险需要当心?

2017年10月23日来源:南阳房产行业动态责任编辑:zhangsijie

  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?
  第1步:买卖前的产权审核
  风险提示:此环节最大危险便是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,有必要去查档并得到断定答案。你相中的房子有可能处于抵押状况,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状况,而一旦房子产权有问题,买卖即宣布无效。
  第2步:交定金与签合同
  风险提示:
  1. 当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约好高额违约金,提高违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
  2. 卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预定买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
  3. 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需求签一份交房保证金协议,约好从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器无缺,水电、物管等费用缴清,钥匙交接结束之后,再交还保证金。
  第3步:赎楼
  风险提示:因赎楼发作的危险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己经过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的办法。如果发作买卖因意外原因停止、房子被查封等问题,买家会冒危险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己经过担保公司向银行借款。
  第4步:付首期及资金监管
  风险提示:
  1. 买家要确保首期款经过独立的第三方进行监管,防止资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
  2. 假使放款书没有提早签字,卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款,防止“人走茶凉”。
  第5步:签订买卖合同
  风险提示:
  1.如果房产有共有权人,要让共有权人一起签字,防止后边出现共有权人不同意出售导致买卖存在失利的可能。
  2.如果有租约的,应该让租客签定抛弃优先购买权的证明,防止租客以侵略优先购买权为由导致买卖失利。
  3.如果房产有较为宝贵的家私家电,最好在附表中对家具家电的状况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还能够附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的状况。
  4. 如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
  5.要清晰违约责任,特别是在现在房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,清晰违约责任才干保障自己的权益。
  第6步:选银行和办按揭
  风险提示:
  1 . 如果借款额度达不到预期,买家需求做好付出更多首期款的预备,不然买卖不成将形成违约。
  2 .现在二套房贷有收紧趋势,有可能呈现借款批不下来的状况,那么为防止该状况发作后两边发作纠纷,能够在合同中约好解决方法,例如是解除合同仍是赔偿违约金等。
  第7步:过户及交税
  风险提示:
  1. 房地产的危险职责,产权搬运前由转让人承当,产权搬运后由受让人承当。也就是说过户后房子呈现损害等危险,是由买方承当的,所以买方需求在过户前仔细承认房子是否有质量问题。
  2 .现在房价上涨,有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易停止,买方能够在合同中添加一条条款,约好如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,有必要承当违约职责。
  第8步:后续事项
  风险提示:
  1.如果交房时家具家电出现损坏乃至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方一般很难找到卖家去索赔。所以最好在最初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。
  2. 户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。

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